原告唐某甲，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁远县人，干部，住（略）。身份证号码x。

委托代理人唐某乙，系原告唐某甲之父，身份证号码x。

全权委托代理人柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师。

被告欧某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁远县人，个体经营户（略）。身份证号码x。

原告唐某甲诉被告欧某某债权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何胜军独任审判，于2011年6月20日在宁远县人民法院审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员谢安义担任记录。原告唐某甲的委托代理人唐某乙、全权委托代理人柏云菊，被告欧某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唐某甲诉称，被告在县城内张贴广告，欲出售位于宁远县X镇X路X号房屋，原告见广告后跟被告联系，经双方商谈，原告先预交纳x元订金，并承诺在一个星期写好购房协议。原告于2011年3月11日交付订金x元，被告出具了收据。2011年3月13日上午，原告到被告的住处查看其出卖房屋的证件时，才发现被告出卖的房屋登记房主竟然是唐某生的，被告对出卖的房屋根本就不具备所有权，原告得知此情况后，随即要求被告退还购房款。原告经过种种努力，被告在未征得原告同意的情况下，擅自退还购房款4万元给原告之父。为确保原告的合法权益，特向你院起诉，请求法院依法判令被告立即退还原告以交的购房款x元及赔偿相应的损失3000元。

被告欧某某辩称，1、唐某甲的诉讼主体不适格，答辩人与唐某甲从未进行过业务往来，双方不存在任何的法律关系。2、答辩人有权转让涉案房屋，答辩人转让给唐某甲之父唐某乙的房屋，即座落在舜陵镇X路X号房屋，是2010年12月26日答辩人、黄某芳夫妇购买唐某生、李国荣夫妇的房屋，答辩人已付清了全部购房款，虽然尚未办理房屋过户登记，但答辩人已实际占有，因此，根据《物权法》的规定，答辩人有权转让。3、答辩人与唐某乙之间的房屋买卖纠纷已经宁远县X镇人民调解委员会调处结案，答辩人与唐某乙为房屋买卖产生纠纷后，2011年3月23日，经宁远县X镇人民调解委员会调解，双方达成了调解协议书，且已实际履行，根据最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条、第四条的规定，人民法院依法应当维持人民调解委员会的调解协议。为此，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告唐某甲为了支持自己的诉讼请求，在举证期限内，向本院提供了下列证据：

①收条，拟证明被告已收取原告5万元购房订金款的事实；

②调查笔录，拟证明涉案房屋不是被告所有及被告隐瞒实情的事实；

③关于请求解决退回购房订金5万元的报告，拟证明原、被告双方买卖房屋口头约定的事实；

④人民调解协议书，拟证明原告交给被告5万元及调解过程违法的事实；

⑤请求解决问题的报告，拟证明调解并非当事人自愿及调解程序违法的事实。

被告欧某某为了支持自己的辩称，在举证期限内向本院提供了下列证据：

①房屋购销协议书，拟证明被告已购买了唐某生、李国荣夫妇房屋的事实；

②两证一书（房产证、规划许可证、民商住用地批准书），拟证明被告购买唐某生、李国荣夫妇房屋时所取得其他证件的事实。

本案通过庭审质证，本院认证如下：

对原告提供的①号证据，被告无异议，本院确认为有效证据；对原告提供的②③⑤号证据，被告提出异议，本院不作证据使用，仅供参考；对原告提供的④号证据，被告无异议，原告认为调解协议书违反法定程序，经本院审查，原告唐某甲未在场，而是原告之父唐某乙到场签名，本院确认不作证据使用，仅供参考。

对被告提供的①②号证据，原告对其真实性、合法性无异议，关联性提出异议，本院确认在本案中不作证据使用，仅供参考。

根据上述有效证据和庭审调查中原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：

2010年12月26日，以唐某生、李国荣（房屋出售方）为甲方，黄某芳、欧某某（房屋购买方）为乙方，购买了座落在宁远县X镇X路X号三层楼房，协议约定：乙方自用或转让他人，甲方负责协助过户等事项。2011年初，被告欧某某在县城内张贴广告，出售该房屋，原告唐某甲见广告后即与被告电话联系，经原告父亲唐某乙与被告协商，达成口头约定，房屋出售价x元，先付订金x元。2011年3月11日，原告唐某甲交付了购房订金x元，原告欧某某出具了收条，并写明在一个星期左右订购房协议，2011年3月13日，原告到被告住处查看其出卖房屋的证件时，发现被告出卖的房屋其所有权人是唐某生，而不是被告欧某某，原告要求退还购房款。为此，双方发生争执，经有关单位多方工作未果，于2011年3月23日经宁远县X镇人民调解委员会调解，由欧某某退还x元订金给唐某乙，现原告起诉请求退还购房款x元及赔偿相应的损失3000元，被告认为调解是双方真实意思的体现，应按调解协议履行。

本院认为，合法的买卖关系和合法的人民调解协议书受法律保护。本案中，原、被告的房屋买卖，因被告对其出售房屋的具体事宜告知不明，且未提供有效证据证实被告将购买唐某生房屋的相关证据事前交由原告审查过，按照《证据规则》属举证不力。因此，原告诉请退还剩余购房订金x元的请求成立，本院应予支持。但原告诉请赔偿相应损失3000元，因未提供有效证据，本院不予支持。被告提出调解协议合法有效，因被告出具收条是原告唐某甲交款，而调解协议唐某甲未到场，且未委托唐某乙到场签名，唐某乙不是当事人，其签名未征得原告唐某甲的同意，因此，该协议应视为无效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条和最高人民法院《关于审理商品房屋合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

一、由被告欧某某退还给原告唐某甲购房订金人民币x元，限本判决发生法律效力后十日内执行。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费200元，由被告欧某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。

审判员何胜军

二0一一年六月二十日

代理书记员谢安义

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

最高人民法院《关于审理商品房屋合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。