上诉人（原审被告）新沂市恒大机械有限公司。

被上诉人（原审原告）庄某某。

被上诉人（原审被告）潘某某。

原审被告江苏建兴建工集团有限公司。

上诉人新沂市恒大机械有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人庄某某、潘某某、原审被告江苏建兴建工集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2010）新民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托代理人杨思胜、袁晓普，被上诉人庄某某及其委托代理人谭夫岭，原审被告江苏建兴建工集团有限公司委托代理人陈跃祥到庭参加了诉讼。被上诉人潘某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2002年2月31日，恒大公司作为甲方与江苏建兴建工集团有限公司（原名为X市建筑安装工程总公司，2003年10月23日变更为现名）签订联合开发商品房协议书，双方在协议中约定，甲方所属祥远小区三期工程作为引进资金项目与乙方合作开发，由乙方承建该工程，工程款支付及商品房由甲方销售、乙方收款等条款。在该协议书的首尾处分别加盖甲方乙方的公章，未有经手人签名。2003年2月10日，恒大公司作为甲方与盐城市建筑安装工程总公司签订建筑工程施工合同，双方在合同中约定由乙方承包建设甲方祥远小区三期工程，即祥远小区X、X号楼住宅楼。在该合同中亦分别加盖甲方乙方的公章，并有甲方陆从良签名，乙方赵明中印章。2004年12月17日，甲方恒大公司与乙方江苏建兴建工集团股份有限公司签订补充协议、协议各一份，在该二份协议中约定甲方将祥远小区五号楼尚未销售的11套房产折算乙方五号楼工程款，按原协议将六号楼所有房屋抵押给乙方，办理有效抵押手续，及六号楼由乙方投入建筑资金，由甲乙双方负责销售，房屋销售由甲乙双方共同参与、销售结算方式等条款。在该补充协议、协议中，甲方处分别加盖甲方公章，林伟签名，乙方处分别加盖江苏建兴建工集团有限公司宿迁分公司公章、赵明中印章。2004年10月祥远小区X号楼封顶后，由于恒大公司未及时支付给江苏建兴建工集团有限公司承建祥远小区X号楼工程款，致X号楼未开工。甲、乙双方签订的联合开发协议、补充协议、协议约定的具体条款内容亦未实际履行。

2005年元月11日，潘某某擅自分别在甲、乙方签订的联合开发商品房协议书、补充协议、协议的复印件上乙方处署名。恒大公司未对潘某某的身份予以审查，同意潘某某承建祥远小区X号楼，导致潘某某冒用江苏建兴建工集团有限公司名义承建祥远小区X号楼。

2007年10月30日，庄某某与恒大公司签订商品房买卖合同，潘某某作为恒大公司的委托代理人在该合同上签名。合同中双方约定，庄某某购买恒大公司开发建设的祥远小区X号楼X门面房，付款方式为订立合同时一次性付清，出卖人应当在2008年6月30前将该商品房经综合验收合格交付给庄某某等条款。2007年10月31日，庄某某付给潘某某购房款11万元，潘某某给庄某某出具借据一张，借据内容为：“今借到庄某某定房款人民币壹拾肆万元正”。在合同约定交付房屋到期后，恒大公司未交付房屋给庄某某。

恒大公司于2009年6月4日取得祥远小区X号楼商品房预售许可证，庄某某与恒大公司签订的商品房买卖合同并未办理登记备案手续。由于恒大公司未能够按规定销售所开发祥远小区商品房等遗留问题，政府协调由新沂市房屋管理局对祥远小区的销售予以监管销售，销售资金专户管理。

原审法院认为，依照法律规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。此案中，恒大公司与庄某某签订商品房买卖合同时并未取得商品房预售许可证，亦未办理登记备案手续，故双方所签订的商品房买卖合同系无效的合同。由于在签订该合同时恒大公司并未取得商品房预售许可证，因而导致该合同无效，故恒大公司存在过错，恒大公司应赔偿因此给庄某某所造成的损失。因庄某某已于2007年10月31日将购房款11万元交付给恒大公司，且至今房屋价格有所上浮，故对于给庄某某所造成的损失应以银行同期贷款利率的四倍计算为宜。对恒大公司辩称没有和庄某某签订合同，不应承担责任的意见，由于商品房买卖合同载明出卖人是恒大公司，该合同中出卖人处加盖的亦是恒大公司公章，能够认定该商品房买卖合同的出卖人为恒大公司。恒大公司称系潘某某个人行为，并未提交证据证实，对其辩称意见，不予支持。恒大公司委托潘某某与庄某某签订商品房买卖合同，潘某某收取庄某某购房款11万元的行为，应视为委托代理人履行代理行为的行为，即便潘某某未将该款交付给委托人恒大公司，应由恒大公司在承担责任后向潘某某追偿。故，潘某某不承担责任。江苏建兴建工集团有限公司并未参与庄某某与恒大公司签订的商品房买卖合同，亦非合同的当事人，且庄某某购房款并未交付江苏建兴建工集团有限公司，故江苏建兴建工集团有限公司不应承担责任。遂判决：一、新沂市恒大机械有限公司于判决生效之日十日内返还给庄某某购房款11万元，并按中国人民银行同期基准贷款利率四倍，支付自2007年11月1日起至判决确定给付之日期间的利息。二、潘某某、江苏建兴建工集团有限公司不承担责任。三、驳回庄某某的其他诉讼请求。

上诉人恒大公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人庄某某之间不存在商品房买卖合同关系，上诉人不是合同相对人，不是适格的被告。潘某某与庄某某所签订的合同上的公章是潘某某私自刻制的假章，不是上诉人的印章，是潘某某的个人行为，上诉人也从未授权或委托过潘某某与任何人签订商品房买卖合同，当时我方没有取得商品房预售许可证，不可能与被上诉人签订商品房买卖合同，且新沂市房产管理局监管销售祥远小区六号楼的商品房的事实也可以证明这一点。二、一审中，被上诉人潘某某自认是其个人与被上诉人庄某某签订的合同，与上诉人无关，并且愿意退还购房款，一审法院视而不见，让潘某某脱离关系，与事实不符。三、庄某某明知上诉人及其他单位和个人已无权出卖祥远小区六号楼的商品房，在没有核实清楚的情况下，擅自与潘某某签订合同，其过错明显，应承担相应责任。四、一审法院以银行同期贷款利率的四倍计算损失无事实和法律依据，两被上诉人之间所签订的合同是无效的，后果是他们共同造成的，责任也应由他们共同承担，一审法院判决上诉人不承担责任是不对的。请求二审撤销一审判决，发回重审或驳回庄某某对上诉人的诉讼请求。

被上诉人庄某某辩称：一、上诉人与盐城建筑公司联合开发协议、补充协议均载明商品房销售由甲乙双方共同负责，说明上诉人已经授权盐城公司销售商品房，潘某某是盐城公司代表，上诉人与潘某某的关系是委托商品房销售关系，不论商品房买卖合同上的公章是否是上诉人的，上诉人应对本案商品房买卖合同负责；新沂房产局的公告不能免除上诉人的责任，公告前后，当我方得知此事后，我方也去房产局登记了，这部分买房人的购房款由政府统一监管支付，但还是上诉人的房款，上诉人称不承担责任无任何依据，且2008年9月2日上诉人与潘某某签订的“关于祥远小区六号楼工程款支付和借款归还协议”中载明“甲乙双方同意将祥远小区六号楼的销售交由新沂市房管局负责，设立专门账号管理销售资金，由甲乙双方签字同意方可支付。这也充分说明潘某某有商品房销售权。二、上诉人与潘某某之间房款的结算是基于合同的内部关系，不能对抗第三人。三、被上诉人在此商品房买卖过程中并没有过错，潘某某卖房行为是上诉人授权的。四、一审判决以银行同期贷款利率四倍计算我方损失还不足以弥补我方的损失，并没有超出法律的规定。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告江苏建兴建工集团有限公司述称，一审没有判决我单位承担责任是正确的。

经双方当事人确认，本案二审期间争议的焦点为：1、上诉人应否返还庄某某购房款及赔偿损失以及损失如何确定；2、被上诉人潘某某及原审被告江苏建兴建工集团有限公司应否在本案中承担法律责任。

二审期间，上诉人向法庭提交了一份新沂市房产局公告，内容：“接群众举报，祥远小区X号楼存在违法预售行为，鉴于该项目目前不具备商品房预售条件，房管局郑重提醒广大市民请勿购买。否则，造成损失，后果自负。2007年7月13日。”证明争议商品房是不能买卖的，潘某某卖房是违法的，庄某某对此存在过错。被上诉人庄某某质证意见为真实性无异议，但认为不能证明上诉人的观点，潘某某卖房是得到上诉人授权的，违法行为是上诉人造成的，而不是被上诉人。本院认为，该公告仅是善意的提醒，不能证明庄某某存在过错，本院不予采信。二审查明与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于争议焦点一，上诉人应否返还庄某某购房款并赔偿损失及损失如何计算的问题。上诉人主张其并非合同相对人，故不应当承担责任。由于购房合同上有上诉人公司加盖公章，上诉人未提供该印章虚假的证据，故对其主张不予采信。因上诉人当时未取得商品房预售许可证，导致双方签订的合同无效，上诉人存在过错，应承担返还购房款并赔偿相应损失的责任。庄某某与上诉人所签订的商品房买卖合同无效，庄某某因此丧失其他交易机会而产生的损失大于按银行同期贷款利率四倍计算的损失，故一审对此作出的判决并无不当。

关于争议焦点二，被上诉人潘某某及原审被告江苏建兴建工集团有限公司应否在本案中承担法律责任的问题。基于上面所述，被上诉人潘某某出售商品房及收取房款的行为得到上诉人的同意和授权，而不是其个人行为，其在本案中不应承担相关法律责任。江苏建兴建工集团有限公司非合同的当事人，且庄某某购房款并未交付江苏建兴建工集团有限公司，江苏建兴建工集团有限公司在本案中也不应承担责任。潘某某自愿承担责任并不排除上诉人在本案中依法应当承担的法律责任。故对上诉人的上诉理由，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费2500元，由上诉人新沂市恒大机械有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长单雪晴

代理审判员田源

代理审判员秦国渠

二0一0年九月三日

书记员唐诚