上诉人（原审原告）:李某某，女，X年X月X日出生，汉族，退休工人，住（略）-X号。
委托代理人：黄某乙，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）-X号。
上诉人（原审被告）王某（又名王某），女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市第三十八中学退休教师，住（略）-1-X号。
委托代理人：程某丙，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
上诉人（原审被告）程某丁（王某女儿），X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）-X栋X-X-X号。
上诉人李某某、上诉人王某、程某丁因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王某福担任审判长、代理审判员吕丽主审、代理审判员才玉莹参加评议的合议庭,于2004年4月22日公开开庭进行了审理，上诉人李某某及委托代理人黄某乙、上诉人王某及委托代理人程某丙、上诉人程某丁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，上诉人王某与上诉人程某丁系母女关系。上诉人王某居住在于洪区新铁小区X栋X-X-X号。2003年3月31日，王某与王某明（上诉人李某某之亲属）签订租房协议书，该协议书载明：沈铁第二房产段新铁小区X栋X单元X层X号，房主：李某某，单间一处，租给：（空白）租房日期2000年4月1日至2001年3月31日，租期一年，月租金叁百元整，预交2个月，600元，上打租，从2000年4月起。租房期间不准将房屋转租或改变损害房内设施，房主签字：王某明，租方签字：王某，2000年3月31日，水表数9010，电表数3025，表号x。签订租房协议后，王某即开始履行合同，租用该房屋并交付给王某明租金，王某明亦转交给李某某。王某同时交纳电费直至租期届满，但王某未交纳过水费。租期届满后，双方未重新补签租房协议，仅口头约定不定期租赁，王某继续交纳房租，直至2002年11月12日，李某某提出每月租金涨至400元，王某明向王某表明本人不再管租房事宜，王某没有及时解除合同，直至产生纠纷。2003年1月8日，为索要租金及房门钥匙，上诉人李某某与王某、程某丁发生口角并撕打，经沈阳市公安局于洪分局柳条湖派出所出警处理，之后虽经派出所做工作，王某、程某丁仍未将房门钥匙交出。为此，李某某诉讼至于洪区人民法院，请求判令王某、程某丁给付自2002年11月至2003年8月的租金3000元及水电费和误工损失。2003年9月26日程某丁经于洪区人民法院将该租赁房屋的钥匙交还李某某。
另查明，自1999年12月-2003年9月,该租赁房屋共使用自来水144立方米，欠水费221.60元。2003年6月25日，上诉人李某某交纳电费22元。
再查明，于洪区新铁小区X栋X-X-X号房屋承租人为吴晓光，其与李某某离婚后，双方协议此房屋由李某某承租使用。后该房参加房改，由李某某交付购房款，房屋所有权证尚未下发。
上述事实，有离婚证、李某某与吴晓光达成的协议书3份、分房集资通知书、铁路住宅使用证、居民电费发票、房屋出售专用收款收据、租房协议书、催款通知单、收条、沈阳市公安局于洪分局柳条湖派出所的情况说明以及询问笔录及沈铁分局第二房产段收费员证明等证据，已经开庭质证，本院予以确认。
原审法院认为：王某明代理原告李某某与被告王某签订租房协议，原、被告亦履行了该租房协议，其代理行为合法有效。租期届满后，双方未明确约定租赁期限，为不定期租赁。原告方于2002年11月提出增加租金数额，王某即未给付原告租金，亦未及时解除租赁合同（钥匙在被告处），应承担违约责任。王某明自2002年11月不再代理租赁事宜时，其与原告李某某未向被告交接清楚，以致李某某向王某催讨租金时产生纠纷，原告方存在过错。王某明与王某签订的租房协议书已写明水表数、电表数，该内容视为双方约定由承租人承担水、电费。自1999年12月至2003年9月，该租赁房屋共用水144立方米，应由原、被告合理分担。原告方已交纳的电费22元，王某应予给付。王某现已交还房屋及钥匙，双方的不定期租赁合同予以解除.原告主张误工费无法律依据，不予支持。根据合同相对性原则，本案被告程某阳未与原告方签订合同，仅是办理有关租房事宜，故不承担责任。该租赁房屋使用权人同意原告向外出租房屋，故本案中原告享有出租收益权。
原审法院判决：一、解除原、被告间的房屋租赁协议；二、被告王某于本判决生效后十日内给付原告李某某房屋租金1,200元（300元/月X4个月）；三、被告王某同时给付原告电费22元、水费200元，所欠自来水公司的水费由原告自行交纳；四、驳回原、被告其他诉讼请求。
宣判后,李某某不服，上诉理由：一审判决不公，承租人王某应给付交房屋钥匙之前的11个月的全部租金3,300元、水电费300元及误工费交通费1,700元；王某、程某丁对原审判决亦不服，请求撤销原判，驳回李某某诉讼请求。上诉理由：原审认定事实不清，双方于2002年11月即解除租赁合同，之后无租房协议和租房事实，不应给付租金及水电费，更不应当成为本案被告，被无端拖进诉讼造成精神损害和误工、车杂费损失8,000元，应由上诉人李某某赔偿。
本院认为，王某明代理李某某与被告王某签订租房协议，该租房协议并不违反法律、法令相关规定，且双方实际履行了该租房协议，该民事行为合法有效。协议到期后，双方未明确约定租赁期限，为不定期租赁。原审认定事实清楚，程某合法，依据双方协议内容据实判决双方合理分担水、电费亦妥当。但原审认定李某某存在过错而承担部分租金损失不妥，应予纠正。因为，2002年11月当李某某提出增加租金数额，王某即未给付原告租金，亦未及时解除租赁合同交付租赁房屋，其提出因租房事宜一直与王某明办理，李某某未提供房屋有效证明，不知道其是否为房主，才把持房门钥匙未交付的辩解理由一节，因王某明代理李某某出租房屋时，租房协议上已载明房主李某某，且在2003年1月8日双方为租金及索要房门钥匙发生纠纷后，柳条湖派出所警员出面调解解决时，王某即明知李某某为实际房主后，仍不交还房门钥匙，直到一审诉讼后第二次开庭前（2003年9月26日）才交还房屋钥匙，双方虽未续签租房合同，在租房协议到期后，承租方继续占用不交还租赁房屋可视为租赁事实继续，为此，王某应承担继续给付租金责任至交付房门钥匙时止。根据合同相对性原则，承租签约人为王某，王某应承担给付租金义务。但李某某在一审诉讼中收回房屋后的第二次开庭时变更诉讼主张为索要租金3,000元（按300元/月计算自2002年11月至2003年8月），对二审又增加请求判令2003年9月租金，本院不予支持。关于李某某主张索要误工费、交通费问题，无法律依据，亦不予支持。关于上诉人程某丁上诉主张赔偿精神损害、及误工、车杂费损失8,000元，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（1）项、《中华人民共和国民法通则》第63条第1款、第2款、《中华人民共和国合同法》第5条、第8条、第94条第1款（5）项、第107条、第212条、第226条之规定，判决如下：
一、维持辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第X号民事判决第一、三项，即“一、解除原、被告间的房屋租赁协议；三、被告王某同时给付原告电费22元、水费200元，所欠自来水公司的水费由原告自行交纳；
二、撤销辽宁省沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第X号民事判决第二项、第四项，即“二、被告王某于本判决生效后十日内给付原告李某某房屋租金1,200元（300元/月X4个月）；四、驳回原、被告其他诉讼请求”；
三、上诉人王某于本判决生效后十日内给付原告李某某房屋租金3,000元（按300元/月计算自2002年11月至2003年8月）；
四、驳回双方当事人其他诉讼请求；
一、二审案件受理费共计510元，由上诉人李某某承担70元，上诉人王某、程某丁承担440元。
本判决为终审判决。
审判长王某福
代理审判员吕丽
代理审判员才玉莹
二00四年五月二十九日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（1）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
《中华人民共和国民法通则》第63条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第5条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第94条第1款（1）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：法律规定的其他情形。第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第226条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第62条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
