上诉人（原审被告）漯河汇通盛安房地产开发有限公司。

法定代表人马某某，该公司经理。

委托代理人郭某某，男，62岁，汉族。

委托代理人赵某，河南强人（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）漯河市X村信用合作联社。

法定代表人赵某某，该社理事长。

委托代理人李某某，该社石槽赵某用社副主任。

委托代理人樊朝阳，河南九九（略）事务所（略）。

上诉人河南汇通盛安房地产开发有限公司（以下简称汇通盛安公司）诉漯河市X村信用社合作联社（以下简称郾城联社）买卖合同纠纷一案，因汇通盛安公司不服郾城区人民法院（2010）郾民初字第x号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。汇通盛安公司的委托代理人郭某某、赵某，郾城联社的委托代理人李某某、樊朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2005年1月18日，汇通盛安公司（甲方）与石槽赵某用社（乙方）签定土地转让协议一份，该协议约定：一、甲方将位于辽河路X路北，北临居民，南临辽河路，西临空地，东临崂山路路中，面积为1953的土地转让给乙方；二、乙方一次性支付甲方x元整;三、乙方付清土地购买款后，甲方负责办理过户手续，过户费用乙方承担，且甲方保证其权属无任何争议。四、乙方付给甲方土地中介费转让费伍万元整。协议签订后，2005年1月20日，石槽赵某用社支付给汇通盛安公司购地款x元和转让费x元，但汇通盛安公司至今未协助石槽赵某用社办理土地过户手续。

本案在审理过程中，郾城联社向郾城法院提交以下证据：（一）2005年1月18日汇通盛安公司与石槽赵某用社签订的土地转让协议一份；（二）2005年1月20日汇通盛安公司收到石槽赵某用社购地款x元及转让费x元收款收据一份；（三）2006年12月19日，漯河市人民政府为汇通盛安公司颁发的漯国用（2006）第x号国有土地使用证一份；（四）2005年8月19日石槽赵某用社与王亚庆签订的承建营宿楼协议一份。以上证据证明汇通盛安公司与石槽赵某用社签订土地转让协议后，石槽赵某用社支付了全部款项，但汇通盛安公司未按协议约定履行合同义务，未协助石槽赵某用社办理土地过户手续的事实。

汇通盛安公司对郾城联社提交的证据质证后称，1、转让协议和两份收款收据无异议，但x元不是中介费是转让费；2、土地证不是汇通盛安公司给郾城联社的，土地证原件一直是汇通盛安公司拿着，不知道郾城联社从何得到；3、与石槽赵某用社签订土地转让协议后，为了弥补汇通盛安公司的损失，当时信用社主任让汇通盛安公司建房，按当时合同价款给郾城联社的门面房折抵土地转让费，折几间是几间。

郾城联社又向该院提交了一份2009年11月20日，中国银行监督管理委员会漯河监督分局漯银监复（2009）X号文件，关于核准漯河市X村信用合作联社的批复。证明漯河市双龙石槽赵某村信用合作社于2009年11月20日变更为漯河市X村信用合作联社的分支机构，不具备法人资格。汇通盛安公司对郾城联社提供的该份文件无异议。

原审法院认为：汇通盛安公司与石槽赵某用社签订的土地转让协议，是双方真实意思的表示，且不违反有关法律规定，该协议合法有效，该院予以确认。协议签订后，对当事人均具有法律约束力。石槽赵某用社现已变更为郾城联社的分支机构，郾城联社作为原告起诉符合法律规定，为此，汇通盛安公司应按协议约定，协助郾城联社办理土地变更手续。庭审中汇通盛安公司还辩称，双方在转让的土地上合作建房，一、二层房产归石槽赵某用社所有，其余房产归汇通盛安公司所有。因汇通盛安公司未向该院提交相关证据予以证明，且石槽赵某用社也不认可，因此，汇通盛安公司的此项辩称理由不成立，该院不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条之规定，判决如下：被告漯河汇通盛安房地产开发有限公司应于本判决生效后30日内协助原告漯河市X村信用社合作联社办理土地变更登记手续。案件受理费x元，由被告漯河汇通盛安房地产开发有限公司负担。

上诉人汇通盛安公司称：请求依法驳回郾城联社的诉讼请求，或者发回重审。理由是，一、一审认定事实错误。1、2005年1月18日上诉人汇通盛安公司和被上诉人郾城联社双方签订了土地使用权转让合同属实，2005年1月20日郾城联社向汇通盛安公司支付合同约定的价款属实。汇通盛安公司到目前没有给郾城联社办理土地过户属实。2、因该宗土地房地产开发项目是政府有关部门批给汇通盛安公司的，汇通盛安公司和郾城联社又达成了合作开发协议。由汇通盛安公司出资对该土地进行开发建设，土地暂不过户，等开发的房屋建好以后，将一、二层的商用房屋抵偿给郾城联社。汇通盛安公司与郾城联社就该宗土地的开发达成了合作开发协议。只不过该协议没有形成文字，而是口头协议。该事实一审没有认定。3、在汇通盛安公司对该宗土地开发的过程中，王亚庆又与汇通盛安公司约定合作，双方共同投资进行开发，使用的开发手续是汇通盛安公司的开发手续，对外销售房屋也是使用的汇通盛安公司的公章开具的收据。4、一审认定2005年8月19日郾城联社与王亚庆签订承建营宿楼合同错误。该合同违法建筑法的强制性规定法，是无效合同；王亚庆作为自然人，没有承建任何建筑物的资质。并且该合同是王亚庆与郾城联社以后补签的，而且违背当时的事实，不具有真实性。二、一审程序违反法律规定。由于本案牵涉王亚庆，王亚庆与本案有利害关系，一审中汇通盛安公司申请追加王亚庆参加诉讼，以查明案情。但是一审法院没有追加王亚庆参加诉讼，程序错误。三、郾城联社的诉讼请求没有实际意义，且无法实现。1、2005年双方签订合同时的土地未被开发，属于净地。目前的土地已经开发完毕，地上有建筑物。目前双方不可能按照2005年签订合同时的条件过户土地。《土地登记办法》第四十条：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施及建设用土地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”也就是说，土地上有建筑物的土地过户应当办理建筑物房产的过户，然后才能办理土地的过户。而目前土地的情形无法单纯办理土地的过户。2、2005年双方签订的合同，违反《城市房地产管理法》第三十八条的强制性、禁止性规定，是无效合同。《房地产管理法>第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九规定的条件的：”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中双方签订合同转让土地时，该宗土地是净地，没有进行一分钱的投资，这是法律的强制性、禁止性规定。所以双方签订的土地转让合同无效。

经本院审理，确认原审法院认定的事实。另查明，汇通盛安公司向法庭提交工程监理月报和会议纪要，月报上称汇通盛安营宿楼，王亚力（王亚庆的弟弟）在会议纪要确认为建设单位人员，说明这个工程是汇通盛安公司和王亚庆共同开发；提供商品房买卖合同（复印件）和收据（复印件）各一份，认为汇通盛安公司是房屋所有人。对以上证据郾城联社认为王亚庆与汇通盛安公司的关系与其无关，买卖合同和收据是复印件，其真实性有异议。

本院认为，本案的焦点是该宗土地的转让合同效力问题，汇通盛安公司按转让协议办理土地过户手续问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。郾城联社购得该宗土地的使用权后与谁开发事项，并不影响汇通盛安公司与石槽赵某用社签订的土地转让协议的效力，故本院应当认定汇通盛安公司与石槽赵某用社签订的土地转让协议为有效协议。

《土地登记办法》第四十条规定，“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施及建设用土地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”该规定是针对地上已有建筑物的土地使用权变更登记规定，汇通盛安公司与石槽赵某用社签订的土地转让协议时，所争议的土地上并没有建任何建筑物，故汇通盛安公司提出无法过户的上诉请求与本案事实不符，本院对其请求不予支持。现在该宗土地已经开发建设，郾城联社作为该土地的使用权人和产权人，与开发该土地的房产公司有义务相互配合为其他共有人办理相关的房产手续。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由漯河汇通盛安房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长曹志刚

审判员王宗欣

审判员付春香

二0一一年三月十日

书记员张静怡