原告(反诉的被告)南阳市宛城区房地产管理处

法定代表人王某甲，任主任

委托代理人温某某，男，河南雷雨（略）事务所（略）。

被告（反诉的原告）河南省新华书店南阳市宛城区店。

负责人刘某某，任经理。

委托代理人杜某某，男，河南鼎新（略）事务所（略）

委托代理人王某乙，男，该单位办公室主任。

原告为与被告委托建房纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，被告依法提起反诉，本院也于受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王某甲及委托代理人温某某和被告的委托代理人杜某某、王某乙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称兼反诉答辩称，2000年5月，双方签订委托建房合同，约定由正在与被告相邻处建房的原告为被告建房，并约定了结算办法。房屋建成后，被告仅支付部分款项，余款23万元经多次催要一直不付，无奈起诉索要，请求判令由被告支付建房款x.71元，并自2003年4月起支付利息。并承担诉讼费用。

被告反诉无根据，一是本案建设用地的使用权归原告，二是土地赔款的约定因事后有新的建房协议而消灭了效力。三是该所谓的赔款约定，也无法律依据。另外对该协议的处理，已经宛城区政府处理。最后，其反诉要求该赔偿款也已超过法律的时效。综上，应该依法驳回反诉。

原告为支持自己的起诉举证如下：

1、2000年5月12日的委托建房协议。

2、2000年9月28日的补充协议。证实本案的事实存在。

3、南阳市方正有限责任会计师事务所（2003）第X号审核报告。证实受托工程决算价为x.55元。

4、南阳市方正有限责任会计师事务所（2007）第X号专项审计报告。证实支付相关手续费数额。

5、河南省发改委、河南省建设厅豫计收费（2003）第X号文件。证实应支付工程造价以及相关费用总额2%管理费。

6、本院（2004）宛民初调字第X号民事调解书。证实支付工程款承担的有利息。

针对被告的反诉，提交了如下证据：

1、宛市土（2000）字第x号国有土地使用权证。证实本案涉及的1834.2平方米土地使用权为其所有。

宛区政纪（2000）X号区长办公会议纪要。证实被告主张的土地使用权归政府享有并交付我方开发建设。

2、图纸一份。证实为被告建房超出其原有面积以及建筑面积。

3、被告售房价格超过成本价格，超过部分应归原告所有。

4、被告副经理李海琨信函1份。证实被告已将X楼X平方米房屋出售的事实。

被告辩称兼反诉诉称：原告于2000年准备开发我方附近的房地产，但是不拆除我方房屋原告无法实施开发方案，为大力支持原告开发建设，双方经充分协商达成了三份协议，分别就有关事宜进行了明确约定，但在实际履行过程中原告一再违约、侵权。原告就工程款提出的诉讼更是歪曲事实。

1、根据双方结算情况我方已不欠原告工程款。按照审计部门对工程进行的审计决算确定的数据，我方已不欠款。相反原告按约定欠我方拆房占地赔偿款和违约侵权占地赔偿款未付。关于原约定应承担的手续费，因原告提供不出合法有效的票据，且每次协商时原告均无理增加款额，使我方无法满足其无理要求，责任在原告。在诉讼中原告无合法有效票据，我方仍无法满足其无理要求。

2、反诉请求及理由：

⑴请求判令原告支付拆房、占地赔偿款x元

⑵请求判令原告支付违约侵占土地款项x.5元，或判令恢复原状。事实根据是：原告所建楼房违约侵占反诉人办公区土地37.5平方米；建化粪池等附属设施违约侵占办公区土地15平方米，按正常地价计算应赔偿以上款额。

⑶请求判令原告尽快交付一楼房屋，按约定原告建成房屋后应尽快交付房屋，其多年未交付，违约情节十分严重。

⑷请求判令原告尽快按约定将围墙建好，确保我方办公区的安全。

⑸请求判令原告向我方支付房租费3300元，按照约定我方提供施工人员住房，房租费应有原告承担。但至今未付，现要求支付。

被告为支持自己的主张和辩称举证如下：

1、原房产证1本。证实土地使用权，显示办公楼、仓库等原貌和面积。

2、2000年4月18日协议书和平面图。证实原告应给被告补偿的款项。

3、收费情况表。证实尚有部分住户没有交足房款，原告应向没有交足款项的住户收款。

4、原告的分摊费用一览表。证实原告所诉不实，数额有差别。

5、土地及房屋现状图。证实原告违约、侵权事实存在，应予赔偿和未建围墙的事实。

6、租房协议书。证实应扣除该租金。

本案在审理过程中，经被告申请本院委托南阳市方正有限责任会计师事务所对本案争议的工程决算价和平摊手续费等情况进行了鉴定。根据宛正审字（2009）第X号审计报告，结果为1、被告工程造价为x.55元;原告收款x元，被告实际收款x.95元。被告仍应支付给原告4907元；2、原告在被告东侧所开发商品房费用支出总额为x元。扣除2000年5月12日前的原告支出款x.75元和被告单独承担的①审计费5000元；②被告应付税款x.94元；③被告应付监理费2212.32元。其余按面积比例被告应支付原告x.43元。本项合计被告应支付给原告x.69元。总供应付给原告x.69元。

根据原、被告陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：

1、被告单位上划管理之前属宛城区政府管辖。经宛城区政府决定，由原告对被告及其东侧的土地进行连片开发。原、被告遂分别于2000年5月12日和9月28日就委托建房事宜签订了两份合同。后双方按约履行。被告给原告施工人员发有工资，原告为施工租有房子。房屋改好后，按约定由被告定房价和住户，并通知住户到原告处交房款。后被告自己也开始收款。分摊费用和建房余款没有结算至今。原告不交付被告X楼的76平方米房屋。2、在本案审理过程中，被告单位的副经理李海琨假借经理刘某某名义将该房经原告出售给他人。3、2001年1月20日原告以宛市土国用（2000）字第x号国有土地使用证取得了被告现有区域以东的土地使用权。4、现原告开发的房产都已经过房改成为个人财产。

本院认为：一、原、被告之间订立委托建房协议，原告给被告建房，被告按约定支付工程款和分摊费用，该合同合法有效，双方均应全面履行。双方对此有争议至今不能解决，原告起诉，理由正当，本院予以支持。经鉴定被告应支付原告工程款余额4907元和分摊费用x.69元，合计x.69元。被告辩称分摊费用应有合法票据的理由，因该款是其合同责任，不能以此为由拒付，其辩称理由不能成立，本院不予支持。原告请求此款的利息，因合同没有约定，以本案确定之日起计付为宜。二、被告单位副经理出卖单位X楼X平方米房屋的行为，因其对该房屋没有处分权，是无效的民事行为。其行为如果给他人造成损害后果，是另一个法律关系。本案不予处理。被告的此项反诉请求部分成立，如有纠纷，另行主张权利。三、被告反诉请求拆房占地赔偿款，因牵扯宛城区政府的权利，且原告已取得该土地的使用权，此项请求属于土地确权纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不能处理。四、关于围墙，合同有明确约定，被告反诉成立，本院予以支持。应在判决生效后九十日内建成。五、被告反诉房租费，因租房合同不是原告所签，无法由其承担。被告此项请求，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被告河南省新华书店南阳市宛城区店支付给原告南阳市宛城区房地产管理处x.69元。并自本判决生效之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至款付清之日止。

二、本判决生效后九十日内，原告南阳市宛城区房地产管理处给被告河南省新华书店南阳市宛城区店建起围墙。

三、驳回原、被告的其他诉讼请求。

案件受理费4750元，由原告负担1578元，被告负担3172元。反诉费2864元，由被告负担。鉴定费x元，原告负担2600元，被告负担7400元。

如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，各自预交上诉费用，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长袁泽军

审判员卫本理

审判员周建明

二O一O年六月三十日

书记员李炎