上诉人（原审被告）:洛阳宝龙置业发展有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道东段。

法定代表人:许某某，该公司董事长。

委托代理人:程某某，该公司职工。

委托代理人:许某，河南王城（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）:张某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人:魏红旗，河南惠人（略）事务所（略）。

委托代理人:邢小迁，河南惠人（略）事务所（略）。

上诉人洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，张某某于2010年2月26日向河南省洛阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、依法撤销张某某与宝龙公司签订的洛阳市洛龙区宝龙城市广场第X幢X单元X层01、02、03、04、X号商铺《商品房买卖合同》；2、宝龙公司返还张某某购房款x元，及2008年1月25日收款日至2010年1月25日起诉日的利息x.93元，并按同期银行贷款利率承担利息至法院判决确定的还款日；3、本案诉讼费及其他费用由宝龙公司负担。原审法院于2010年9月2日作出（2010）洛民三初字第X号民事判决。宝龙公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2011年1月10日受理后依法组成合议庭，于2011年1月26日公开开庭进行了审理。宝龙公司的委托代理人程某某、许某，张某某的委托代理人魏红旗、邢小迁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年1月25日，张某某与宝龙公司经口头协商，约定张某某购买宝龙公司位于洛阳市洛龙区宝龙城市广场内的第X幢X单元X层01、02、03、04、X号商品房五套。该五套商品房的建筑面积和单价分别为：104.78平方米、x.87元/平方米；103.55平方米、6768.66元/平方米；73.70平方米、6917.07元/平方米；82.92平方米、6917.08元/平方米；105.03平方米、8646.58元/平方米。五套商品房的总金额合计为x元。张某某于当天向宝龙公司一次性交纳了上述全部房款。双方于2008年6月19日就五套商品房分别签订了书面的《商品房买卖合同》，合同约定上述五套商品房用途均为商业，属框架结构，层高均为6米；张某某应于2008年1月25日前向宝龙公司支付房款，宝龙公司于2008年9月30日前将商品房交付张某某使用。双方还对张某某逾期付款、宝龙公司逾期交房及装饰、设备标准承诺的违约责任等事项进行了约定。上述合同及合同附件一所附房屋平面图中均未显示张某某所购商铺有夹层结构。

上述五份合同系张某某委托第三人占应棒与宝龙公司所签订。占应棒本人亦在宝龙公司位于宝龙城市广场内的第X幢购买了两套商品房。占应棒于2008年10月15日起诉至洛阳市洛龙区人民法院，请求判决解除或撤销与宝龙公司签订的两份《商品房买卖合同》，判决宝龙公司返还已付房款并支付违约金等。洛龙区人民法院判决后，占应棒不服，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2009年11月2日作出（2009）洛民终字第1367、X号民事判决，两份判决均认为占应棒与宝龙公司在签订上述商品房买卖合同时没有约定内含夹层，宝龙公司亦未告知占应棒，占应棒对此存在重大误解，其请求撤销合同的理由成立，应予支持。并据此撤销洛龙区人民法院（2009）洛龙民初字第21、X号民事判决，改判宝龙公司返还占应棒购房款及利息，该两份判决已经发生法律效力。宝龙公司于2009年9月2日通知张某某办理商品房交接手续。

原审法院认为：张某某与宝龙公司签订的五份商品房买卖合同中均未约定房屋存在夹层，且合同签订时该房屋尚未完全建成，宝龙公司未提供充分证据证实其已将房屋的详细结构通过书面或口头方式告知张某某，故张某某对所购商品房的内部结构存在重大误解。宝龙公司称张某某行使撤销权已超过法定的一年除斥期间，但其不能提供证据证明张某某知道或应当知道撤销事由的时间，且宝龙公司是于2009年9月2日才通知张某某办理交房手续的，从该次日起算至张某某起诉之日并未超过法定的一年除斥期间，故宝龙公司的抗辩理由不能成立。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、撤销张某某与宝龙公司于2008年6月18日签订的洛阳市洛龙区宝龙城市广场第X幢X单元X层01、02、03、04、X号商铺《商品房买卖合同》；二、宝龙公司于判决生效后十日内返还张某某购房款x元及利息（利息按中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2008年1月26日起计算至判决确定给付之日止）。一审案件受理费x元由宝龙公司负担。

宝龙公司上诉称：原审认定张某某对房屋的内部结构存在重大误解错误。本案房屋一层及一层夹层主体结构在2007年8月26日已施工完毕，在《商品房预订书》和《商品房买卖合同》附件四中均载明张某某已了解房屋的相关情况，且附件三中也明确载有夹层的内容，售楼人员罗伟和田育红也证明已经告知张某某房屋结构情况，故张某某对房屋存在夹层结构是知悉的。退一步讲，如果张某某对夹层存在重大误解，但其委托购房的受托人占应棒也购买有同样的房屋，且占应棒已于2008年10月15日以“对夹层存在重大误解”为由提起诉讼，根据日常生活经验法则，应认定占应棒在知悉夹层结构之后告知了张某某，从此时计算至张某某起诉之日已经超过一年的除斥期间，原审判决认定未超除斥期间，并判决撤销房屋买卖合同错误。请求二审改判驳回张某某的诉讼请求。

张某某答辩称：原审认定张某某对房屋存在夹层结构存在重大误解依据充分。《商品房买卖合同》中没有关于存在夹层结构的约定，宝龙公司的售楼人员既未带领张某某现场看房，也未将房屋的结构情况告知张某某，其以合同签订时一层及夹层主体结构已经施工完毕推定张某某知道房屋存在夹层结构没有依据。宝龙公司有义务保障张某某的知情权，宝龙公司在未履行告知义务的情况下，通过推测来判断张某某知道夹层结构没有依据，事实上，张某某也是在占应棒诉讼胜诉后，在2009年10月份收房时才知道房屋的实际结构的，原审认定张某某起诉没有超过除斥期间正确。请求二审驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：原审认定张某某存在重大误解，判决撤销《商品房买卖合同》有无事实及法律依据。

本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明，

1、双方在《商品房买卖合同》第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”条款约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人依照下述第（2）种方式处理：……（2）出卖人据实向买受人补偿装饰、设备差价。若出卖人采用其他品牌、型号或类别，但价格高出本合同附件三约定的标准，出卖人则无需承担违约责任。

2、《商品房买卖合同》附件三是双方关于商铺装修标准的约定，该附件三载明：夹层墙面：涂料；夹层天棚：乳胶漆；夹层地面：水泥沙浆地面、水泥沙浆踢脚线。

3、双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条载明“《商品房买卖合同》签订时，买受人已现场了解该房屋目前的建设现状和进度，并了解整个项目经审批的规划情况”。

4、在签订《商品房买卖合同》前，张某某于2008年1月15日与宝龙公司签订了《商品房预订书》五份，该五份《商品房预订书》预订人特别声明部分载明“本人已经对本项目做了充分了解，充分了解项目及所预定房产的全部情况，并充分了解本预订书全部条款的含义及可能导致的法律后果，充分了解本人应当承担的全部义务，充分了解相关法律规定，并自愿签署本预订书”。

5、二审中，经对双方持有的《商品房买卖合同》原件进行核对，该《商品房买卖合同》共包含有四个附件，其中附件一、附件二和附件三上均没有加盖双方印章和骑缝章，仅是双方在附件四上加盖有骑缝章。双方持有的《商品房买卖合同》及附件内容均一致。

6、施工资料显示：本案买卖房屋的一层及一层夹层主体结构于2007年8月26日施工完毕，2008年1月25日三层主体结构已封顶，屋面保温层已施工完毕。

7、占应棒与宝龙公司商品房购销合同纠纷一案，洛阳市中级人民法院于2009年11月2日作出（2009）洛民终字第1367、X号民事判决，以占应棒在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解为由，判决撤销洛龙区人民法院（2009）洛龙民初字第21、X号民事判决，改判宝龙公司返还占应棒购房款及利息。上述两份民事判决发生法律效力后，宝龙公司向本院申请再审，本院已于2010年9月26日作出（2010）豫法民申字第x、x号民事裁定，指令洛阳市中级人民法院对上述两案进行再审，目前该案尚在再审期间。

本院认为：首先，关于《商品房买卖合同》附件三的内容是否客观真实的问题。（1）双方签订的《商品房买卖合同》共包含有四个合同附件，其中附件四为补充协议，从四个合同附件的编号顺序分析，该《商品房买卖合同》客观上应当包含有附件三。（2）根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定内容，宝龙公司交付房屋的装饰、设备标准应当符合双方在合同附件三中的约定，而附件三是双方关于商铺装饰标准的约定，该附件三明确载有关于对商铺夹层墙面、天棚、地面装修标准的约定内容。《商品房买卖合同》第十三条的约定内容与附件三的约定内容能够相互印证。（3）二审中，经本院对《商品房买卖合同》及附件进行核对，张某某和宝龙公司持有的《商品房买卖合同》及附件的内容均一致，均包含了四个合同附件。综上，根据本案现有证据分析，可以认定《商品房买卖合同》附件三的内容是客观真实的。张某某关于“在双方签订《商品房买卖合同》时并没有附件三，附件三是宝龙公司在合同签订后为备案而单方持有期间单方粘贴上去”的理由，证据不足。

其次，关于张某某对所购买的房屋存在夹层结构是否知悉的问题。（1）在双方签订的《商品房买卖合同》附件四第一条载明“购房合同签订时，买受人已现场了解该房屋目前的建设现状和进度，并了解整个项目经审批的规划情况”，《商品房买卖合同》附件三商铺的装修标准中也有关于商铺夹层装修标准的约定内容，张某某对上述约定内容应当是知悉的。（2）在双方签订《商品房买卖合同》前，张某某于2008年1月15日与宝龙公司签订了《商品房预订书》，其在该《商品房预订书》中特别声明，已经充分了解项目及所预定房产的全部情况；且该房屋的建筑施工资料显示，该商铺的一层及一层夹层主体结构施工已于2007年8月26日完毕，2008年1月6日三层主体结构已封顶。根据该房屋的施工进度，在双方签订《商品房预订书》和《商品房买卖合同》时，张某某有条件了解所购买房屋的结构情况。（3）张某某虽以“售楼人员未带其现场看房”为由，主张不了解所购房屋存在夹层结构。但鉴于售楼人员带领购房人现场看房并非双方约定的合同义务或签订《商品房买卖合同》的必要条件，且本案房屋的交易价款高达370余万元，作为一个理性的、正常的购买人，张某某应当负有对所购房屋的坐落、朝向、面积、结构等基本情况进行了解的注意义务，且张某某在《商品房预订书》中明确声明“已对所购买房屋的全部情况充分了解”的情况下，其又以售楼人员没有带其现场看房为由，主张不了解房屋存在夹层结构，证据不足。根据本案现有证据分析，张某某对该房屋存在夹层结构的情况应当是知悉的。

综上，宝龙公司关于“原审认定张某某存在重大误解错误，判决撤销《商品房买卖合同》不当”的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决以张某某不知道所购买的房屋存在夹层结构为由，认定张某某构成重大误解证据不足，判决撤销《商品房买卖合同》欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销洛阳市中级人民法院（2010）洛民三初字第X号民事判决；

二、驳回张某某的诉讼请求。

一、二审案件受理费各x元，均由张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张黎东

代理审判员陈红云

代理审判员杨刚

二○一一年三月十八日

书记员刘路清