原告(反诉被告)郑州晨曦出租汽车有限公司，住所地：郑州市二七区X路X号院。

法定代表人王某某。

委托代理人韩国庆，河南青洋（略）事务所（略）。

委托代理人张伟杰，河南青洋（略）事务所（略）。

被告(反诉原告)恩平市新城房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市X路X号。

法定代表人张某某。

委托代理人张志江，河南千业（略）事务所（略）。

委托代理人李聪，河南千业（略）事务所（略）。

原告郑州晨曦出租汽车有限公司诉被告恩平市新城房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院2010年8月3日立案受理后，被告恩平市新城房地产开发有限公司提出反诉，本院依法组成合议庭，对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告郑州晨曦出租汽车有限公司的委托代理人韩国庆，被告恩平市新城房地产开发有限公司委托代理人李聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)郑州晨曦出租汽车有限公司诉称：2007年11月8日，原、被告双方签订《租赁合同书》，被告将位于郑州市二七区X路X号院（郑房权字x号）综合楼二楼面积770平方米房产，有偿租给原告使用，被告按约交付租赁物，原告按约支付租金至2010年11月7日。此租赁物系被告与原产权人河南省轻工业进出口有限公司（以下简称轻工业公司）于2006年9月签订合同受托租赁经营的。2010年元月，该租赁物产权发生变更，即由轻工业公司转让给郑州江泰置业有限公司（以下简称江泰公司），且江泰公司及轻工业公司于2010年1月29日向被告及河南浙南物业管理有限公司（以下简称浙南公司）下达合同权利义务转移通知。2010年3月25日，江泰公司向被告法定代表人卢一品下达终止合同通知，并向原告及综合楼租赁户下达限期搬离通知，并对大楼实施停水、停电的通知。原告为此事多次与浙南公司及卢一品先生沟通协商解决问题，均未得到解决，无奈原告于2010年4月7日委托河南省郑州市绿城公证处向被告邮寄送达《解除合同通知书》，且被告已经收到。被告至今仍未解决问题。因此，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院：1、确认原告解除合同行为合法有效，且原、被告签订的《租赁合同书》已被解除。2、判令被告返还原告未使用的租金x元。3、判令被告支付违约金x元及赔偿原告经济损失622元。4、本案诉讼费用由被告承担。

原告提交的证据有：1、2007年11月8日租赁合同一份；2、委托书、确认书各一份；3、收据、发票各一份；4、2010年2月1日致被告函；5、2009年12月18日通知复印件一份、2010年1月29日通知复印件一份、2010年3月25日通知两份；6、宗地图复印件；7、2010年4月9日公证书及附件；8、2010年4月12日租赁合同一份；9、房地产权登记表及房地产买卖契约。

被告(反诉原告)恩平市新城房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的合同是合法有效的，合同未约定单方解除权，也不符合解除条件，停水、停电是案外人实施的与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。

被告恩平市新城房地产开发有限公司提交的证据有：租赁合同及补充协议。

反诉原告(被告)恩平市新城房地产开发有限公司反诉称：2007年11月8日，反诉原、被告签订租赁合同书，该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应当严格遵守。租赁合同没有赋予反诉被告享有约定的单方解除权，且反诉原告没有任何违反租赁合同约定及法律禁止的情形，也不具备法定的解除条件。反诉被告在起诉书中所称的限期搬离、停水、停电等行为系案外人河南省轻工业进出口有限公司、郑州江泰置业有限公司、河南浙南物业管理有限公司所为，反诉原告也是事后才得知，并在得知后积极与上述各方协调解决此事。反诉被告单方解除租赁合同的行为缺乏最基本的合同约定或法律规定依据，请求判令：1、反诉被告继续履行双方2007年11月8日签订的租赁合同；2、诉讼费由反诉被告承担。

反诉原告(被告)恩平市新城房地产开发有限公司未向法庭提交证据。

反诉被告(原告)郑州晨曦出租汽车有限公司辩称：被告反诉请求不能成立，且在法定期限内没有行使权利，应驳回反诉原告的反诉请求。

反诉被告郑州晨曦出租汽车有限公司提交的证据有：特快专递回执单复印件及短信回执。

本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、7，因被告对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据3，被告虽有异议，但该证据经手人均系被告工作人员，本院对真实性予以采信；原告提交的证据4，被告提出异议，不能证明已送达被告，本院不予采信；原告提交的证据5中2009年12月19日、2010年1月29日两份通知，被告提出异议，且系复印件，无法核对真实性，本院不予采信；原告提交的证据5中的2010年3月25日通知，被告虽有异议，但该证据与原告提交的证据7相互印证，本院予以采信；原告提交的证据6，被告提出异议，且系复印件，本院不予采信；原告提交的证据8、9，真实、合法，能够客观的证明案件事实，本院予以采信。被告提交的证据因原告对真实性无异议，本院予以采信。

本院对反诉被告提交的证据认证如下：反诉被告提交的证据，原告虽有异议，但该证据已经本院致电x核实，本院对该证据予以采信。

经审理查明：2006年9月8日被告与轻工业公司签订一份租赁协议，协议约定，轻工业公司把位于郑州市X路X号院，郑房权字第x号综合楼，全座共六层，建筑面积4678.37平方米，以承包方式租赁给被告。租赁期限自签订合同之日起至2031年12月31日止，每年租赁费x元。租金从2007年7月1日起计。2008年7月1日开始，被告每季度缴交租赁费一次，每次缴交x元，于每季首月15日前缴清，拖欠超过一个月，轻工业公司有权终止合同，被告须赔偿轻工业公司的有关损失。双方法人代表或隶属关系的变更不影响本合同的法律效力。同年9月29日双方又签订了补充协议一份，明确了装修改造事宜。该合同已经产权单位河南省轻工业品进出口公司确认。2007年11月8日，原、被告签订一份租赁合同，合同约定：被告把位于郑州市X路X号院(郑房权字第x号)综合楼二楼(扣北边楼梯，电梯槽房间)面积约770平方米，有偿租给原告使用。租赁期限8年，自2007年11月8日至2015年11月7日止。首年租费为x元。原告同意租赁房屋应先交租费后使用，签订本合同之日，原告向被告交付2007年11月8日至2008年11月7日租金x元。2008年9月7日开始，以后每年9月7日前为每年缴交租赁费的规定日期，每次缴交当年的一年租赁费。被告确保原告在租赁期间水、电的正常供应，但因人力不可抗拒或供电、供水部门及轻工整院维修，故障等原因使水、电供应中断，被告不承担责任。原、被告双方的任何一方不遵守本合同所订条款视为违约，违约方应赔偿对方因此而造成的直接和间接的损失和承担法律责任。租赁期间，甲、乙双方法定代表人或授权人的变更，不影响本合同的法律效力。合同签订后，原告按约履行，被告也向原告提供了租赁房屋。2009年9月28日原告向被告交纳了2009年11月8日至2010年11月7日的租赁费x元。2010年3月25日，江泰公司向卢一品发出通知，要求其搬出承租房屋。同日江泰公司向综合楼内各商户发出通知，称由于卢一品不交租金，于2010年3月24日与其终止了综合楼的租赁合同，限该栋大楼内各商户于2010年3月31日前搬离，公司要收回房屋，并对大楼实施停水停电，如不搬离，损失自负。原告没有按期搬离，2010年4月2日，江泰公司实施了停水、停电行为，造成原告无法正常工作。2010年4月6日原告向被告寄送了一份解除合同通知书，该行为经河南省郑州市绿城公证处公证。2010年4月9日被告收到该通知书。2010年4月12日，原告与江泰公司签订租赁合同，约定由原告承租郑州市X路X号综合楼二楼，建筑面积770平方米。租赁期限两年，自2010年4月1日至2012年3月31日止。原告提起诉讼，请求法院：1、确认原告解除合同行为合法有效，且原、被告签订的《租赁合同书》已被解除。2、判令被告返还原告未使用的租金x元。3、判令被告支付违约金x元及赔偿原告经济损失622元。4、本案诉讼费用由被告承担。被告以原告单方解除合同没有合同及法律依据为由提出反诉，请求判令：1、反诉被告继续履行双方2007年11月8日签订的租赁合同；2、诉讼费由反诉被告承担。

另查明：2008年7月11日，河南省轻工业品进出口集团有限公司向江泰公司签订房地产买卖契约，约定将座落在二七区X路X号X号楼共X层143间的房地产出售给江泰公司。双方于2008年8月26日办理了产权登记。

又查明：原告承租的房屋，按原、被告签订的租赁合同约定，自2009年4月7日至2009年11月7日的租金为x元。原告向被告发出解除合同通知的公证费为600元，邮寄费为22元。

本院认为：原、被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应按约履行合同义务。原告按约向被告交付了租金，在使用房屋的过程中，由于房屋产权发生变更，而被告与新的产权人江泰公司之间产生纠纷，导致江泰公司要收回原告正在使用的房屋，并停水、停电，致使原告合同目的无法实现，原告向被告发出解除通知，被告在收到该通知后的3个月内，未向人民法院起诉，原、被告签订的租赁合同自被告收到解除合同通知之日已经解除。原告与江泰公司签订合同后，才得以继续使用租赁房屋，但被告已经收取的合同解除后的租金应予返还。租赁合同未明确约定违约金数额及计算方法，因此原告要求被告支付违约金x元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失622元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告的辩称理由及反诉请求不成立，本院不予支持。形成本案纠纷，被告承担全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、原告解除合同行为合法有效，原、被告双方签订的租赁合同已解除。

二、被告恩平市新城房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)郑州晨曦出租汽车有限公司租金x元。

三、被告恩平市新城房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内赔偿原告郑州晨曦出租汽车有限公司损失622元。

四、驳回原告郑州晨曦出租汽车有限公司的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告恩平市新城房地产开发有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3810元，由原告负担1139元，被告负担2671元。反诉案件受理费50元，由反诉原告恩平市新城房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长岳亮

人民陪审员李淑珍

人民陪审员赵洁

二0一一年一月十一日

书记员陈彦磊