上诉人（原审原告，原审反诉被告）赵某某，男，1971年2月出生，

委托代理人马千里，河南梅溪律师事务所律师。

委托代理人曹萍，河南梅溪律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，原审反诉原告）王某，又名王某，女，1970年10月出生，

委托代理人王某生，河南匡世律师事务所律师。

上诉人赵某某与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，赵某某向唐河县人民法院起诉，请求判令王某履行协助办理房产过户手续的义务，并由王某按照房价的20%支付违约金。王某提出反诉，请求确认双方房屋买卖协议无效，相互返还财产。唐河县人民法院于2009年5月31日作出（2009）唐民初字第X号民事判决。赵某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵某某及其委托代理人马千里、曹萍，被上诉人王某的委托代理人王某生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：被告王某系河南石油勘探局职工，原告非河南石油勘探局职工。1996年12月11日，被告与河南石油勘探局签订公有住房买卖契约，购买该局的成本价房，该房产位于唐河县试采小区X号楼X单元X室。2002年8月17日被告办理了房屋登记手续。2003年10月14日原告与被告签订房屋买卖契约，原告以x元的价格购买该房，并约定被告负责协助原告办理房屋过户手续，如一方违约，按房价的20%支付违约金。另查明：河南石油勘探局文件豫油[2003]企字X号文件规定，购买经济适用住房（含房改房）需为该局职工，需出售所购经济适用住房（含房改房），二、三类区域的住户可自寻买家，其出售价格允许在油田届时出售价格的5%内浮动。买卖双方协商一致，经所在小区居委会登记备案，报房地产管理处审批同意后，按房屋置换程序办理相关手续。该争议房屋所在地唐河试采基地为二类区域。

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》规定，“具备下列条件的市县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市交易：（一）已按照个人申报、单位审核的程序，对购房家庭状况进行了登记归档；（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市交易实施意见；（三）法律、法规规定的其他条件”，“已购公有住房和经济适用住房上市交易，房屋产权人应持下列材料到房地产所在地的市、县房地产交易市场办理上市确认和交易手续”。根据上述规定，已购公有住房和经济适用住房上市交易，必须经过批准并办理上市确认和交易手续。原、被告之间虽然自愿签订了房屋买卖合同，但该房屋买卖行为违反了行政法规的强制性规定，依据中国石化集团河南石油勘探局文件豫油[2003]企字X号文件亦不能办理房产过户手续，当属无效。被告在签订房屋买卖合同时应当知道河南石油勘探局对经济适用房（含房改房）的相关规定，造成不能按合同约定协助原告办理过户手续的后果，被告应当承担违约责任。原告请求被告按该房价的20%支付违约金，本院支持。原审法院判决：一、原告赵某某与被告王某之间的房屋买卖协议无效；二、原告赵某某某返还被告王某位于唐河试采小区X号楼X单元X室的房屋及相关手续，被告王某返还给原告赵某某房款x元；三、被告王某赔偿原告赵某某违约金7900元；四、上述判决款项应予判决书生效后五日内履行完毕。案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，原、被告各负担50元。

上诉人赵某某向本院上诉称：原判适用法律错误，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议合法有效。

被上诉人王某答辩称：根据本案所涉房产的性质，上诉人不具有购买的资格；双方的交易行为违反了法律、法规的强制性规定，应为无效。

本院确认本案争议焦点为：上诉人与被上诉人双方的房屋买卖协议是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：被上诉人1996年12月11日以成本价购买了河南石油勘探局的公有住房，至2003年10月14日与上诉人签订房屋买卖契约时已近7年，其所售房产的性质为房改出售成本价房，对该类房产的上市交易，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定了“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场”，据此，应认定被上诉人的房产可以向不特定的对象出售。上诉人与被上诉人均具有完全民事行为能力，双方自愿签订的房屋买卖协议，系真实意思表示，协议内容亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的违反法律、行政法规的强制性规定之情形，且双方签订协议后，上诉人已按照协议约定支付了房款，被上诉人也已将房屋交由上诉人实际使用和管理，故上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议当属有效。被上诉人请求确认双方房屋买卖协议无效的主张不能成立。按照协议约定，被上诉人应协助上诉人办理房产的过户手续，不予协助的，构成违约，应承担违约责任。但本案中，根据上诉人已认可的事实，未办理房产过户手续的原因一方面是2008年以前上诉人因经济困难并未主动办理，另一方面是目前河南石油勘探局根据内部文件规定不予办理有关手续，因此，房产过户手续未能办理的原因不应归责于被上诉人。对上诉人要求被上诉人承担违约责任的主张，本院不予支持。上诉人可在有关条件成就后再行办理房产的过户手续，被上诉人应予协助。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销唐河县人民法院（2009）唐民初字第X号民事判决。

二、驳回上诉人的诉讼请求及被上诉人的反诉请求。

一审案件受理费50元，一审反诉费50元，二审案件受理费50元，共计150元，由上诉人负担50元，被上诉人负担100元。

本判决为终审判决。

审判长王某跃

审判员李舸

审判员尤扬

二○○九年十月二十九日

书记员孙小刚