原告袁某，男，20岁。

委托代理人王某成，河南思远律师事务所律师。

被告新乡龙山置业有限公司（以下简称龙山置业公司）

法定代表人王某某，任经理。

委托代理人杨富兰、周某某，河南富豪律师事务所律师。

原告袁某诉被告龙山置业公司商品房买卖合同违约纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈世胜委托代理人王某成，被告代理人周某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2007年被告以散发广告传单方式向社会宣传其售楼方式及各项优惠条件。被告向购房户承诺：其楼房和别墅单元房在房屋交付后，即能达到水、电路、天然气、暖气同时交付使用及可视对讲系统同时交付使用。原告本着这一便利条件与被告签订了房屋买卖合同。房屋交付使用后，被告对合同中所签相关内容及承诺迟迟不予兑现，特别是天然气系统不予实施，冬季取暖得不到保障，请求判令被告承担违约赔偿金x元。

被告未作书面答辩，庭审中口头辩称，与延津县人民政府签订有开发建设协议，约定由延津县人民政府负责天然气气源，天然气是公共设施，气源未解决责任应有延津县人民政府承担，政府行为构成不可抗力，被告并不存在违约，不应支付违约金。此外双方约定的违约金比例过高，我方系迟延履行合同，而不是不履行合同，主观上并无过错，应为补偿性违约金不存在惩罚性违约金，同意按每户每月8元的标准予以补偿。

原告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同一份，2、购房票据，证明被告违约及违约金约定标准情况。

被告向本院提交的证据材料有：1、2004年9月24日开发建设协议书一份，证明天然气气源问题政府未解决，系政府行为被告不存在违约。2、调查答卷60份，证明使用天然气的实际费用为每人每月8.85元。3、供热协议，证明已交付使用暖气。

庭审中，被告对原告提供的证据1、2本身无异议，对证明目的有异议，认为天然气是公共配套设施，为政府行为，系不可抗力，不构成违约。原告对被告提供的证据1有异议，认为不属同一法律关系；对证据2有异议，认为系被告自行调查，不具有真实性及合法性；对证据3本身无异议，但认为未按约定交付使用。

经质证，原告提供的证据1、2及被告提供的证据1、3与本案查证事实有关联，均可作为本案查证事实经过的依据。被告提供的证据2不能客观真实地反映其主张目的，不作为被告主张目的成立的依据。

依据上述有效证据及庭审中当事人陈述、质证，可以确认以下案件事实：被告龙山置业公司为延津县金隆花园小区的开发商。2007年1月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告袁某以x元的价格购买了被告龙山置业公司开发的金隆花园小区金福苑6#东三X号房一套。约定：于2007年1月31日前交付房屋。该合同第十四条：‘出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常进行的承诺’一项中约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电、道路交房之日同时交付使用，2、天然气、暖气交房之日同时交付使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按合同第九条处理。该合同第九条规定违约责任为按交付房价款的日万分之五支付违约金。被告龙山置业公司于2007年11月份向金隆花园小区供暖，原告袁某称为2007年11月25日供暖，被告龙山置业公司称具体开始供暖日期说不清。因天然气未交付使用原告袁某起诉来院，主张由被告龙山置业公司按合同约定的房价日万分之五的标准支付违约金自交房之日延长一个月即2007年3月1日算至2008年8月31日，计x元。当庭放弃了要求被告龙山置业公司赔偿经济损失的诉讼请求。另查明，被告龙山置业公司原曾名为新乡市隆基房地产开发有限责任公司第一分公司，该公司于2004年9月24日与延津县人民政府签订了《延津县X路休闲广场商住园区项目开发建设协议书》，该协议书第五项约定：由延津县人民政府（甲方）负责项目出让宗地达到场地平整和周某基础设施七通（到小区），即排污、煤气等。被告龙山置业公司与新乡市新长燃气有限公司签订了《延津县金隆花园小区民用燃气工程安装协议》，被告龙山置业公司将天然气管道铺设并安装到户，但因天然气气源问题未解决，未能按与购房户的约定将天然气交付使用。

本院认为，违约责任是合同当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。被告龙山置业公司作为开发商未按合同约定的期限将天然气于交房之日交付买受人使用，属未按照合同约定履行义务，构成违约，负有按照商品房买卖合同约定承担违约责任的义务。但本案被告龙山置业公司积极予以作为，将天然气管道铺设安装到户，主观上在履行合同中不存在消极不作为现象，被告龙山置业公司系因客观存在的气源问题不能实现保证天然气按约定交付使用的合同目的。按日常生活常识及当地天然气使用情况，燃烧使用能源每户按每月使用两罐液化气计算，费用为160元左右，实际使用天然气每户为40元左右。原、被告约定天然气未交付使用的违约金按房价的日万分之五明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的x%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，被告龙山置业公司以违约金约定过高的抗辩理由成立，从违约金以补偿性为主及公平原则方面考虑，因被告龙山置业公司未按约定将天然气交付使用的违约金按每户每月140元的标准予以支持。另因天然气未交付使用给购房户带来了生活上的不便，由被告龙山置业公司提供液化气灶及罐（2个）供购房户使用，折合现金500元予以补偿。被告龙山置业公司以与延津县人民政府签订有开发协议，天然气源未解决造成违约予以抗辩，因开发协议系被告龙山置业公司与延津县人民政府之间的合同关系，根据合同相对性原则，属另一法律关系本案不予审查。被告龙山置业公司于2007年11月供暖保证了冬季取暖不构成供暖方面的违约。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

限被告龙山置业公司于本判决生效后十日内支付原告袁某使用液化气用具费用500元；支付违约金每月140元，自2007年3月1日至2008年8月31日计18个月为2520元。

如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费570元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。

审判长付振玉

审判员席爱珍

审判员姜志霞

二00九年八月二十六日

书记员袁某