广西壮族自治区南宁市江南区人民法院

民事判决书

（2010）江民一初字第X号

原告广西南宁天人合物业服务有限公司。

法定代表人邓某，总经理。

委托代理人梁华兴，南宁经纬法律事务所（略）。

委托代理人李晖，南宁经纬法律事务所（略）。

被告张某某。

委托代理人王志全，南宁市新阳法律服务所（略）。

原告广西南宁天人合物业服务有限公司诉被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年6月30日受理后，依法由代理审判员苏灵艳适用简易程序独任审判，并于2010年8月3日公开开庭进行了审理。原告广西南宁天人合物业服务有限公司的法定代表人邓某、委托代理人梁华兴、李晖，被告张某某的委托代理人王志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广西南宁天人合物业服务有限公司诉称：2009年1月15日，由于南宁市二桥南海丽小区的原物业公司撤离，原告受海丽小区业主委员会委托对该小区进行物业服务，双方于2009年4月30日签订了《海丽小区物业服务委托合同书》。被告系海丽小区AX栋X单元X号房的业主，原告进驻海丽小区后，被告一直未缴纳物业服务费等相关费用，原告多次催缴费用，被告均以自家曾经被盗为由，拒交任何物业服务费、专项维修基金、城市生活垃圾费、公摊电费及桂x号面包车的场地占用费，并对原告恶语相加。2010年5月16日下午3点多，被告的桂x号面包车强行冲关，并将原告物业处副主任武新红撞伤，后该案经南宁市五一派出所出警处理，武新红亦被送往南宁市第二人民医院就诊，但被告至今对此事未予理睬。综上，请求法院：1、判令被告向原告支付自2009年5月至2010年5月的物业服务费（含专项维修基金）、城市生活垃圾费及公摊电费434.55元及滞纳金（违约金）269.98元，车辆管理费625元及滞纳金（违约金）379.12元，共1708.65元；2、判令被告承担本案诉讼费。

被告张某某辩称：1、被告确实尚欠原告物业服务费434.55元、车辆管理费625元，但被告不存在故意拖欠物业费及车辆管理费的事实。原告入驻海丽小区后没有进行相关管理，造成了被告家中于2009年8月7日被盗，被告虽未向原告索赔，但原告不仅没有对被告进行安慰及经济补偿，甚至连个起码的道歉都没有，相反为了1000多元的费用起诉被告。在上述事实没有弄清楚的情况下，被告不再支付物业服务费等费用，故不存在支付违约金的基础。被告所欠的物业服务费、车辆管理费应在（2010）江民一初字第X号案审结后向原告支付；2、原告主张的违约金标准过高，应当调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算。

根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：1、被告是否应向原告支付物业服务费（含专项维修基金）、城市生活垃圾费及公摊电费434.55元及车辆管理费625元2、被告是否应向原告支付违约金

原告提交以下证据以证明其诉讼主张：1、企业法人营业执照；2、《海丽小区物业服务委托合同书》；3、被告欠费详单；4、停车记录；5、《放行条》（空白）、《缴费通知单》（空白）、2009年5月21日《通知》。

被告张某某未提交证据。

经审理查明：原告（乙方）于2009年4月30日与南宁市海丽小区业主委员会（甲方）签订《海丽小区物业服务委托合同书》，约定甲方委托乙方对丽江花园小区实行物业管理服务，合同期限两年，自2009年5月1日至2011年4月30日止。合同第三条第2点约定：甲方“委托乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理；包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金（从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金）”。第五条约定管理服务费每月每平方米建筑面积0.35元（其中0.05元为专项维修资金、垃圾处理清运费7.5元/户•月，公摊水电费按实际消耗分摊，车辆管理费为小车50元/月•辆、大车80元/月•辆，缴纳费用时间为每月1～30日。

被告系海丽小区AX栋X单元X号房的业主，其在庭审中认可其自2009年5月1日至开庭时尚欠原告物业服务费（含专项维修资金）及垃圾处理清运费、公摊电费434.55元、车辆管理费625元。

另查明：被告以原告管理失职造成其家中于2009年8月7日被告为由，于2010年7月21日向本院提起诉讼，要求法院判令原告在该案中赔偿其经济损失x元，该案本院已予受理，案号为（2010）江民一初字第X号。

本院认为：最高人民法院法释[2009]X号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告作为海丽小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，其与海丽小区业主委员会签订的《海丽小区物业服务委托合同书》对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告已经依约履行了合同，被告理应向原告支付物业管理费等相关费用。现原告主张被告自2009年5月1日起至2010年5月共欠物业服务费（含专项维修资金）及垃圾处理清运费、公摊电费434.55元、车辆管理费625元，被告亦予认可，原告主张被告支付各项费用于法有据，应予支持。被告主张其所欠的各项费用应在（2010）江民一初字第X号案审结后再向原告支付，但该案与本案系两个不同的法律关系，对被告的这一抗辩主张本院不予采纳。关于被告是否应向原告支付违约金的问题，被告主张其不存在拖欠费用的故意，而是出于对原告对其家中于2009年8月7日被盗事件的处理方式不满表示抗议。本院认为，即使被告所陈述的盗窃事件属实，但其在庭审中自认其自2009年5月1日起未支付物业服务费等各项费用，可见其拖欠费用这一情况在其家中被盗之前已经存在。更进一步说，即使盗窃事件的发生应归责于原告，但物业服务费包含了很多项目，比如绿化、保安、卫生等等，被告仅因为原告没提供好某项具体服务就拒交物业费缺乏法律依据，因原告物业服务存在质量瑕疵引起的人身或财产损害，作为业主可以要求物业公司承担相应责任，也可以通过诉讼方式要求物业公司承担相应责任，而不应采取拒交物业费的形式。被告未按照合同约定的期限向原告支付各项费用，原告主张被告支付违约金应予支持。被告在庭审中主张违约金标准计算过高，应予调低。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中被告延迟支付物业费等费用，给原告造成的损失最直接体现为利息损失，而根据《海丽小区物业服务委托合同书》的约定，违约金按日3‰计，则年违约金比率大大超过了中国人民银行规定的同期贷款基准利率，应属《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情况，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的一年期同期贷款年利率的130%计付。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条、最高人民法院法释[2009]X号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院法释[2009]X号《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告张某某向原告广西南宁天人合物业服务有限公司支付自2005年1月至2010年5月的物业管理服务费（含专项维修资金）、垃圾处理清运费及公摊电费434.55元、车辆管理费625元；

二、被告张某某向原告广西南宁天人合物业服务有限公司支付逾期付款违约金（违约金以每月应交额为基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限之次日起，按照中国人民银行规定的一年期同期贷款年利率的130%计付至被告张某某付清相关费用之日止）。

案件受理费25元，由被告张某某负担。

上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员苏灵艳

二○一○年九月二十四日

书记员熊天乐