广西壮族自治区南宁市江南区人民法院

民事判决书

（2010）江民一初字第X号

原告广西馨源行物业服务有限责任公司。

法定代表人黄某乙，总经理。

委托代理人蒋某某，该公司员工。

委托代理人林某某，该公司员工。

被告黄某丙。

原告广西馨源行物业服务有限责任公司诉被告黄某丙物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2010年10月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人蒋某某到庭参加诉讼，被告黄某丙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告广西馨源行物业服务有限责任公司诉称：2007年6月1日，原告与南宁市创源房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告对南宁市创源房地产开发有限责任公司开发的南宁罗马花园小区实行物业管理。原告自2007年6月1日起办理接管验收手续，物业服务期限为2007年7月1日至小区业主大会聘请新的物业公司为止。2007年12月25日，原告与被告（罗马花园小区B-9-X号业主）签订《罗马花园前期物业管理服务协议》，协议对原告提供物业服务、被告交纳服务费用及费用标准作出了明确的约定。协议签订并合法生效后，原告按照协议约定提供了相关的物业服务。然而，被告却从2009年10月1日起至今，一直拒绝交纳物业服务费等应交纳的费用，经原告多次催告，被告均无理拒绝。至2010年3月31日，被告已累计拖欠的物业服务费470.4元、维修资金67.2元、电梯费180元、住宅水费247.8元、公摊水费29.2元、公摊电费48.4元、垃圾清理费48元。被告拒不履行协议义务，损害了原告的合法权益。依照双方签订的协议约定，被告逾期缴费的，应按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费470.4元、维修资金67.2元、电梯费180元、住宅水费247.8元、公摊水费29.2元、公摊电费48.4元、垃圾清理费48元，合计1091元（以上费用暂算至2010年3月31日）；2、被告支付逾期交纳上述费用的滞纳金253.3元（截止至2010年3月31日，以后另计）；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告黄某丙未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。

根据原告的起诉意见，本案的调查重点为：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系2、原告主张的物业服务费、专项维修资金、电梯维护费、住宅水费、公摊水电费、城市生活垃圾处理费是否成立3、原告主张的滞纳金是否成立

原告提交以下证据以证明其诉讼主张：

1、企业法人营业执照；

2、法定代表人身份证明；

证据1、2证明原告主体资格及其具有物业管理范围；

3、《前期物业管理服务合同》，证明原、被告之间存在物业管理服务关系；

4、《罗马花园前期物业管理服务协议》，证明原、被告对交纳的相关费用约定了收费标准；

5、《收楼凭证》；

6、《资料、入户钥匙、IC卡签领确认单》；

证据5、6证明被告已验收房屋，接受原告提供的服务，应当根据协议交纳相关费用；

7、《业主欠费清单》，证明被告未按协议约定交纳相关费用及由此产生的滞纳金；

8、相片，证明原告已催促被告交纳相关费用；

9、《电费清单》；

10、《水费清单》、《广西绿城水务股份有限公司水费发票》；

11、《水表抄表记录》；

证据9～11证明被告依照协议应当交纳的公摊水电费用及其已使用的生活用水量的情况；

12、南府字[2003]X号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》，证明被告拖欠的生活垃圾处理费的收费标准；

13、《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，证明被告应该按吨交纳水费；

被告未到庭质证亦未提交证据。

本院对原告证据的认证意见为：原告提供的上述证据符合法律规定的证据要件，而被告拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，视为其已自动放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。因此，本院对原告提供的证据效力及其反映的客观事实予以确认，作为认定本案事实的依据。

经审理查明：原告公司成立于2006年4月7日，具有物业管理的经营范围。被告是南宁市经开区X路X号罗马花园小区B栋X-X号住宅的业主，物业建筑面积111.93。2007年6月1日，原告与南宁市创源房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为南宁市创源房地产开发有限责任公司开发的南宁罗马花园小区提供物业服务，服务期限自2007年7月1日起至小区业主大会选聘新的物业公司时止。2007年12月25日，原告与被告签订《罗马花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告的物业提供各项物业管理服务，并约定：物业管理服务费、专项维修资金及其他由原告定期代收代缴的费用，由被告在每月10日之前，向原告交清当月应缴应交费用，如因被告原因导致费用迟延，被告将承担相应的违约责任。收费项目包括：（1）按住宅建筑面积每月0.7元3交纳综合服务费（第9•2•2条）；（2）按每月每户30元交纳电梯维护费（第11•3条）；（3）按实际使用量由小区所有业主平均分摊公共水费、电费（第11•4条）；（4）按南宁市相关收费规定交纳城市生活垃圾处理费（第12•1条）；（5）按物业建筑面积每月0.1元3交纳专项维修资金；（6）受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务。协议第18条约定了违约责任，其中“乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费、水电费、水电公摊费、电梯维护费等费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三交纳滞纳金”。根据南府字[2003]X号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》之规定，自2007年7月10日起，城镇居民以户为单位每月缴纳8元城市生活垃圾处理费。

合同签订后，原告向被告提供各项物业服务，被告自2009年10月份起未足额向原告交纳物业服务费、专项维修资金、电梯维护费、住宅水费、水电公摊费用和城市生活垃圾处理费。其中（1）物业服务费、专项维修基金、电梯维护费从2009年10月起停交；（2）欠交住宅水费为2009年10月为56.4元，2009年11月为37.6元，2009年12月为62元，2010年1月为32元，2010年2月为46元，2010年3月为13.8元；（3）欠交公摊水费为2009年10月为3.4元，2009年11月为4.2元，2009年12月为5.2元，2010年1月为5.3元，2010年2月为5.7元，2010年3月为5.4元；（4）欠交公摊电费为2009年10月为6.4元，2009年11月为6.7元，2009年12月为6元，2010年1月为10.4元，2010年2月为8.8元，2010年3月为10.1元；（5）城市生活垃圾处理费自2009年10月起停交。

本院认为：原告与被告均有缔约能力，双方签订的《罗马花园前期物业管理服务协议》，系合同双方当事人的真实意思表示；内容并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定，向原告交纳物业服务费、专项维修资金、电梯维护费及交纳其他代收费。

关于物业服务费、专项维修资金和电梯维护费。被告拥有的物业建筑面积为111.93，按原、被告双方约定，被告应按建筑面积每月0.7元3交纳物业服务费；按建筑面积每月0.1元3交纳专项维修资金，按每月每户30元交纳电梯维护费，此三项每月合计119.6元（111.93×0.7元3+111.93×0.1元3+30元）。自2009年10月至2010年3月共6个月，被告应向原告支付物业服务费为470.3元（111.93×0.7元3×6个月），专项维修资金为67.2元（111.93×0.1元3×6个月），电梯维护费为180元（30元/月×6个月）。现原告主张物业服务费470.4元，超出合理部分的本院不予支持。综上，被告应向原告支付2009年10月至2010年3月物业服务费470.3元、专项维修资金67.2元、电梯维护费180元。

关于物业服务费、专项维修资金和电梯维护费的滞纳金。根据原、被告双方签订的《罗马花园前期物业管理服务协议》第18.4条之约定，如被告不按期足额交纳物业服务费、水电费、水电公摊费、电梯维护费的，从逾期之日起按所欠费用每天千分之三交纳滞纳金。经查，协议中约定的滞纳金，实为违约金。被告未对违约金标准提出调整请求的，对原告以每天千分之三计算物业服务费、专项维修资金和电梯维护费的违约金的主张，尚属有据，本院予以支持。协议已经约定物业服务费、专项维修资金及其他代收代缴费用的具体交款时间为每月10日前，业主或物业使用人逾期交纳的，当月11日起则应当支付违约金。违约金计算，自被告应继续交纳的月份起，按月依次计算：即2009年10月至2010年3月期间被告每月应交的物业服务费、专项维修资金、电梯维护费的违约金，以119.6元为基数，自当月11日起按每日千分之三的标准计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。

关于住宅水费和水费公摊费用和电费公摊费用。依照《罗马花园前期物业管理服务协议》约定，水费公摊、电费公摊应按当月实际发生能耗费用由业主分摊，由原告代收。被告没有证据证明其已履行交纳该费用的义务的，且原告已提交相应的水费、电费发票的，应当认定原告已为被告垫付住宅水费、公摊水费、公摊电费，被告应当予以返还。故原告诉请被告返还从2009年10月至2010年3月的住宅水费共计247.8元，合法有据，本院予以支持。此外被告欠交自2008年10月至2010年3月的公摊水费共29.2元、公摊电费共48.4元，原告请求被告返还这些费用，合法有据，本院予以支持。

关于住宅水费、水费公摊费用和电费公摊费用的滞纳金。被告应承担的住宅用水费，系基于其与广西绿城水务股份有限公司发生的供水合同关系，原告仅为代收人；被告应承担的公摊用水、公摊用电费用，系基于其与广西绿城水务股份有限公司、电力公司发生的供水供电合同关系，原告同样仅为代收人。住宅水费、公摊水费、公摊电费是原告的代收费，并非被告应当向原告交纳的物业费之列，虽在《罗马花园前期物业管理服务协议》进行了约定，但不属于《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条关于“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”之规定调整的范围，亦与《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”之规定不符。原告主张的每日千分之三的标准计算违约金，理据不足，本院不予支持；原告仅得主张由被告赔偿其损失。现原告不能证明其在为被告代垫水费、电费时被水务、电力公司收取每日千分之三的违约金的，原告的损失仅为代垫资金被占用的损失，本院依法调整原告的损失按中国人民银行规定的六个月以下贷款利率计算。

关于城市生活垃圾处理费。此费用由原告代收，符合南宁市人民政府颁布的南府字[2003]X号文的规定，被告没有证据证明其已履行交纳该费用的义务的，应当认定原告已为被告垫付，被告应当予以返还。按照南宁市政府的通告，自2007年7月10日起，被告每月应缴纳8元城市生活垃圾处理费。被告自2009年10月至2010年3月，应承担的城市生活垃圾处理费为48元。故原告诉请被告返还从城市生活垃圾处理费用共计48元，合法有据，本院予以支持。

关于城市垃圾处理费滞纳金。城市垃圾处理费是原告的代收费，不属于被告向原告支付的物业费之列，原告关于此部分费用也按每日千分之三的标准计付滞纳金的主张，未在《罗马花园前期物业管理服务协议》或《前期物业管理服务合同》中进行约定，亦不属于《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定调整的范围，原告此主张，理据不足，本院不予支持。原告已为被告垫付2009年10月至2010年3月城市生活垃圾处理费共计48元，现原告除主张返还外还主张赔偿损失并无不当，原告主张的每日千分之三的违约金计算标准，本院不予支持；本院依法调整为按中国人民银行规定的六个月以下贷款利率计算。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，参照《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定，判决如下：

一、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司支付从2009年10月至2010年3月的物业服务费470.3元、专项维修资金67.2元、电梯维护费180元；

二、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司支付欠交物业服务费、专项维修资金、电梯维护费的违约金（违约金以每月应交额119.6元为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限之次日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按每天千分之三计算）；

三、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司返还原告为其垫付的2009年10月至2010年3月的住宅水费共计247.8元；

四、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司赔偿原告为其垫付住宅水费的损失（损失计算：2009年10月以56.4元为基数，2009年11月以37.6元为基数，2009年12月以62元为基数，2010年1月以32元为基数，2010年2月以46元为基数，2010年3月以13.8元为基数，自当月的11日起，按中国人民银行规定的六个月以下短期贷款利率依次计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；

五、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司返还原告为其垫付的从2009年10月至2010年3月的公摊水费29.2元、公摊电费48.4元；

六、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司赔偿原告为其垫付公摊水费、公摊电费的损失（损失计算：2009年10月以9.8元为基数，2009年11月以10.9元为基数，2009年12月以11.2元为基数，2010年1月以15.7元为基数，2010年2月以14.5元为基数，2010年3月以15.5元为基数，自当月的11日起，按中国人民银行规定的六个月以下短期贷款利率依次计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；

七、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司返还原告为其垫付的2009年10月至2010年3月的城市生活垃圾处理费48元；

八、被告黄某丙向原告广西馨源行物业服务有限责任公司赔偿原告为其垫付生活垃圾处理费的损失（损失计算：自2009年10月至2010年3月以每月8元为基数，自当月的11日起，按中国人民银行规定的六个月以下短期贷款利率依次计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；

九、驳回原告广西馨源行物业服务有限责任公司其他诉讼请求。

案件受理费50元，由原告广西馨源行物业服务有限责任公司负担5元，由被告黄某丙负担45元。

上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判长苏灵艳

人民陪审员韦小虹

人民陪审员周荣贵

二○一○年十一月三日

书记员熊天乐