原告刘某某，男，X年X月X日生。

委托代理人丁雪伟，河南嵩峰律师事务所律师

被告赵某某，女，X年X月X日生。

被告郝某某，男，X年X月X日生。

委托代理人王德庆，登封市148法律服务所（略）。

原告刘某某诉被告赵某某、郝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人丁雪伟，被告赵某某，被告郝某某及其委托代理人王德庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告与被告赵某某原系夫妻关系，后于1993年3月25日协议离婚。原告婚前在登封市日#f街X巷X号自建房产一处，并于1989年8月25日取得登房权字第x号房屋所有权证书。1997年9月5日原告因涉嫌犯罪被判入狱，原告在服刑期间，被告赵某某在原告毫不知情的情况下于2004年8月23日与被告郝某某签订房产转让协议，以x万元的价格将原告所有的房产转让给被告郝某某。2008年1月30日原告刑满释放，但却无家可归。2008年12月原告到房产管理部门查询才得知，原告所有的房产已被赵某某私自转让。后经原告向被告多次讨要，被告均拒绝将房屋返还给原告。原告认为，房屋所有权证书是房屋的唯一合法凭证，登房权字第x号房屋所有权证书证实原告是涉案房产的唯一所有权人，被告赵某某对原告所有的房产不享有任何权利，其根本无权处分原告所有的房产，被告赵某某在原告毫不知情的情况下，将原告所有的房屋转让给被告郝某某，严重侵犯了原告的房屋所有权，二被告所签订的房产转让协议应为无效协议。请求依法判令确认二被告于2004年8月23日签订的房产转让协议无效，并判令被告郝某某返还原告的房屋，本案的诉讼费用由被告承担。

被告赵某某辩称，答辩人与原告原属夫妻关系，后因感情不和，双方于1993年3月25日协议离婚，离婚协议明确了子女抚养权和房产的所有权。根据双方离婚协议，房产归答辩人所有，因此房产转让无须告知原告。原告于1997年9月5日因涉嫌犯罪被判入狱，无法给答辩人子女抚养费，而答辩人属低保户，没有工作，生活困难，在万般无奈的情况下答辩人才将自己所属的房产转让，以解生活困难之需。且原告2008年1月30日刑满释放后，答辩人考虑到原告生活困难，把自己在中岳大街种子公司家属院X楼租赁的房屋和家具等物品及未到期的二个月房租、空调押金计1100元和现金5000元给了原告，故要求驳回原告的无理要求。

被告郝某某辩称，刘某某在1993年3月25日离婚协议生效时就丧失房屋所有权，赵某某同时拥有合法所有权；赵某某将房屋转让给答辩人的行为合法有效，房屋产权登记机关的颁证行为合法有效，刘某某是否知情不影响协议的成立，更不影响交易进行，原告刘某某诉被告郝某某没有道理，故应依法驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告的陈述及答辩，本院归纳本案的争议焦点是：二被告于2004年8月23日签订的房产转让协议是否有效。

原告向法庭提交以下证据支持其诉讼请求，第一组，原告刘某某所有的登房权字第x号房屋所有权证书登记档案一份，证明原告刘某某是涉案房屋的唯一所有权人，被告赵某某根本无权处分，其与被告郝某某签订的房产转让协议系无效协议。第二组，被告赵某某和被告郝某某于2004年8月23日签订的房产转让协议一份，证明被告赵某某在原告毫不知情的情况下，于2004年8月23日将原告所有的涉案房产以x元的价格转让给被告郝某某，双方签订的协议应为无效协议。第三组，1、（2009）登行初字第X号行政判决书一份；2、（2010）郑行终字第X号行政判决书一份，证明二被告签订协议后，登封市房地产管理局违法为被告郝某某办理房屋过户登记的行为被两级法院生效判决撤销的事实。第四组，1、原告刘某某与被告赵某某离婚登记档案一份；2、离婚证复印件一份；3、婚姻登记员张松伟证言一份，以上证据均证明婚姻登记档案中双方关于财产分割的意见与离婚证“备注”栏中关于财产分割的意见明显不一致，离婚证“备注”栏中所填内容系二被告为转让房屋所需，恶意串通后私自添加的，应属无效行为，同时证明被告郝某某明知该部分内容系私自添加，仍购买涉案房屋，二被告签订的房产转让协议应为无效协议。第五组证据，河南省第四监狱出具的（2008）豫四狱字第X号释放证明书一份，证明二被告签订协议时，原告刘某某正在河南省第四监狱服刑，被告赵某某处分涉案房屋的行为既没告知原告，更未经原告同意，双方签订的协议应属无效协议。第六组，1、登封市X镇X村民委员会证明一份；2、被告赵某某在原告服刑期间给原告亲笔书写的信件一份，以上证据证明原告刘某某与被告赵某某离婚时，双方只是对位于告成镇X村的宅基地进行分割，并没有约定涉案房屋归被告赵某某所有，且其亲笔书信也证实涉案房屋归原告刘某某所有，故被告赵某某根本无权处分涉案房屋，其与被告郝某某签订的房屋转让协议无效。

被告赵某某对原告提供证据质证意见是，对第一组证据房产证是原告的名字不错，但土地使用证是赵某某的名字；对第二组证据认为协议是不真实的，实际上双方转让的价格是15万元；对第三组证据认为其没有参加行政诉讼，也不知道，不予质证;对第四组证据无异议，但认为离婚证上的内容是根据双方离婚协议的约定自己填写的；对第五组、第六组证据没有异议。

被告郝某某对原告提供证据质证意见是，对第一组证据的真实性无异议，但不能证明涉案房屋的实际所有人为刘某某，房屋权属登记证书仅能证明不动产是否转移的凭证；对第二组证据的真实性没有异议，但该协议是基于评估而写，实际成交价为15万元；对第三组证据的真实性无异议，但不能证明被告郝某某的x号房屋所有权证书已被注销；对第四组证据的真实性无异议，反而证明了被告赵某某的处分涉案房产是合法有效的民事行为，离婚申请不能证明原告所证明的内容；对第五组证据的真实性无异议，但也不能证明原告证明的内容；对第六组证据与本案无关，不予质证。

被告赵某某提供以下证据支持其辩称理由，第一组，离婚证一份。第二组，1、民政局档案复印件一份；2、土地使用证复印件一份。第三组证据，房屋转让协议书复印件一份。第四组证据，收到条一份，以上证据均证明涉案房产是本人的房产，本人处分的行为属于合理合法的。

原告刘某某对被告赵某某提供证据的质证意见是，对第一组证据，离婚证前两页的真实性没有异议，但充分证实离婚证第三页上填写关于财产分割的内容是赵某某自己所填写，该行为填写的内容是无效的，不能作为其有权处分涉案房产的证据；对第二组证据，离婚证上所填写的关于财产分割的内容明显与离婚登记档案中关于财产分割的内容不一致，故被告赵某某私自填写的行为无效，更不能作为认定其是涉案房产所有人；土地使用证不能作为认定房屋所有权归属的证据，房屋所有权证书是认定房屋所有权归属的唯一凭证；对第三组证据因被告赵某某根本无权处分涉案房屋，故该协议是无效协议；对第四组证据与本案无关，不予质证。

被告郝某某对被告赵某某提供证据质证意见是，第一组证据的真实性无异议，离婚证是经民政部门颁发的合法有效证件，其对财产处分内容证明了被告赵某某对涉案房产依法享有处分权；对第二组证据真实性无异议，证明赵某某因离婚是涉案房产的权利人，涉案房产的土地依法进行了权属登记是处分权人；对第三组证据没有异议；对第四组证据与本案无关联性。

被告郝某某提供以下证据支持其辩称理由，第一组，1、赵某某离婚证复印件一份；2，赵某某身份证复印件一份；3、登国宅字X号国有土地使用证复印件一份；4、登房权字第x号房屋所有权证书复印件一份；5、（2009）登行初字第X号行政判决书一份，以上证据均证明：1、被告赵某某与原告刘某某于1993年3月25日协议离婚时双方约定涉案房产归被告赵某某所有；2、被告赵某某以合法有效的财产分割协议，对涉案房产的土地使用权经登封市国土资源局变更登记，于1994年6月取得登国宅字第X号国有土地使用权证书；3、被告郝某某依法取得登房权字第x号房屋所有权证书；4、被告赵某某转让涉案房产给被告郝某某的民事行为合法有效。第二组，1、登封市房地产评估鉴定书复印件一份；2、收到条复印件一份，均证明：1、被告赵某某转让被告郝某某涉案房产评估价格为8万元，实际交易价为15万元；2、被告郝某某以2004年登封市区房产市场价15万元取得涉案房产；3、被告郝某某是善意取得涉案房产；4、被告郝某某受让被告赵某某的涉案房产的民事行为合法有效。

原告刘某某对被告郝某某提供证据质证意见是，对第一组证据中的第1、2、4、5份证据没有异议；对第3份证据认为土地使用证仅能证实土地的使用权主体，而不能证实房屋的所有权主体，因为证实房屋所有权归属的唯一合法凭证是房屋所有权证书，同时，生效的人民法院的行政判决书已将登封市房管局违法为被告郝某某颁发的房屋所有权证书撤销，其持有的登房权字第x号房屋所有权证书已不具有任何法律效力，该组证据不能证实被告郝某某的主张。对第二组证据的第1份证据评估鉴定书，认为原告作为涉案房屋的所有权人没有同意评估鉴定，该评估鉴定书无效；对第2份证据认为与原告无关，原告也毫不知情，同时被告郝某某的上述证据不能证实涉案的房屋转让行为合法，更不能证实郝某某是善意取得。

被告赵某某对被告郝某某所举证据无异议。

综合原、被告举证、质证情况，本院对原告所举的六组证据，因二被告对其真实性均无异议，本院予以确认；对被告赵某某提供的第一、二、三组证据因原告与被告郝某某无异议，本院予以确认；对被告赵某某提供的第四组证据，因与本案不具有关联性，本院不予采信；对被告郝某某提供的第一组证据中的1、2、4、5份证据原告与被告赵某某无异议，本院予以确认；对被告提供的第一组证据中的第3份证据及第二组证据的第1份证据因与本案不具有关联性，本院不予确认；对第二组证据的第2份证据因二被告均认可，双方的转让款为15万元，本院予以确认。

根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩双方的意见，本院对本案的事实确认如下：原告刘某某与被告赵某某原系夫妻关系，原告刘某某于婚前在登封市日#f街X巷X号自建房产一处，并于1989年8月25日取得登房权字第x号房屋所有权证书，房屋建筑面积为219.8平方米，土地使用面积为169.6平方米。1993年3月25日原告刘某某与被告赵某某协议离婚，离婚时双方虽然签订有财产分割协议，但并没有对涉案房屋的归属进行明确清晰的约定。1997年9月5日原告因涉嫌犯罪被判入狱。被告赵某某于2004年8月23日与被告郝某某签订房产转让协议，以8万元的价格将涉案房产转让给被告郝某某，2008年1月30日原告刑满释放后，发现其房产已被转让，要求被告返还房产，但被告不同意，双方因此而发生纠纷。

另查明，被告赵某某在转让涉案房产时，私自添加了离婚证“备注”栏中的财产处理，将涉案房产填写在自己名下，二被告实际转让的房产价格为15万元。被告赵某某与被告郝某某在签订房产转让协议后，2004年8月23日登封市人民政府根据被告郝某某的申请，为其进行了转移登记，并颁发了登房权字第x号房屋所有权证，原告刘某某不服，向本院提出行政诉讼，本院经审理后，2010年1月8日作出（2009）登行初字第X号行政判决书，依法撤销了登封市人民政府为被告郝某某颁发的登房权字第x号房屋所有权证。宣判后，被告郝某某不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2010年6月2日作出（2010）郑行终字第X号行政判决书，驳回了被告郝某某的上诉，维持原判。

本院认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。涉案房产又系原告刘某某婚前所建，故涉案房产的所有权应归原告刘某某所有。原告刘某某与被告赵某某离婚时并没有对涉案房产的归属进行明确的约定，且更没有办理房屋所有权变更登记手续，被告赵某某在没有依法取得涉案房产所有权的情况下，将涉案房产转让给被告郝某某，双方签订的转让协议应属无效协议；被告郝某某应依法将涉案房产返还给原告刘某某，故原告要求确认二被告签订的房产转让协议无效，并返还房产的诉讼请求，本院予以支持；被告郝某某辩称其取得房产属善意取得，应依法取得涉案房产的所有权。本院认为被告郝某某在购买涉案房产时，明知被告赵某某所出示的房屋所有证书记载的涉案房产人系原告刘某某，也明知被告赵某某所持离婚证上关于财产分割的内容是其本人私自填写，而仍予以购买，不属于善意取得，且其取得的房产证已被依法撤销，故对被告郝某某的此辩由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，经合议庭评议，判决如下：

一、确认被告赵某某、郝某某于2004年8月23日签订的房产转让协议属无效合同；

二、限被告郝某某于判决生效之日起三十日内将涉案房产返还给原告刘某某。

本案受理费3300元，由被告赵某某、郝某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，并按规定交纳上诉费，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长王长虹

人民陪审员乔中土

人民陪审员韩彦周

二○一一年一月十七日

书记员蒋雪丽