原告太康县建筑公司，住所地太康县南开发区。

法定代表人井某。

委托代理人孙某某。

被告吴某甲，男，1975年生。

第三人吴某乙，男，1966年生。

原告太康县建筑公司因与被告吴某甲及第三人吴某敏、吴某乙返还房屋纠纷一案，于2008年6月25日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向原告送达了案件受理通知和举证通知，向第三人送达了起诉状副本、应诉通知和举证通知。2008年7月25日，本院依法中止了本案的诉讼。2009年2月19日，第三人吴某敏去世。2009年7月25日，本院依法恢复了本案的诉讼。因被告吴某甲下落不明，2009年7月28日，本院依法向其公告送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知和开庭传票。2009年11月4日，本院对本案进行了公开开庭审理，原告太康县建筑公司之委托代理人孙某某、第三人吴某乙到庭参加诉讼。被告吴某甲未到庭，本案现已审理终结。

原告太康县建筑公司诉称：2003年8月份，原告承建了睢县农畜产品有限责任公司开发的集贸大市场的部分工程。在施工过程中，因资金紧张，曾使用过被告吴某甲的资金。在楼房没有竣工的情况下，被告既未与原告协商，也未与开发方协商，私自将一套楼房卖给第三人，导致原告无法向开发方交付房屋，请求法院依法确认被告与第三人之间的房屋买卖协议无效，判令第三人将房屋退还原告。

被告吴某甲未答辩。

第三人吴某乙述称：自己买房的行为经过了潮庄镇司法所的公证，买房行为是合法的，不应该退房。原告不应该起诉第三人。

根据原告和第三人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：被告与第三人之间的房屋买卖协议是否合法有效，第三人应否将房屋退还原告。

原告和第三人对上述争议焦点均无异议和补充。

针对争议焦点，为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交以下证据材料：1、原告的营业执照；2、原告与睢县农蓄产品有限责任公司签订的工程施工合同；3、睢县农畜产品有限责任公司出具的证明；4、本院已生效的（2008）睢民初字第32-X号民事判决书。用以证明原告采取包工包料的形式承建潮庄镇集贸大市场，在向睢县农畜产品有限责任公司交付房屋前，被告吴某甲擅自以个人的名义将房屋出卖给第三人，被告与第三人之间的房屋买卖协议违法，第三人应将房屋退还原告。针对争议焦点，被告和第三人均未提交证据材料。

经庭审质证，第三人对原告提交的证据材料4无异议，对1的异议为营业执照已超期，没有法律效力；对2的异议为不了解情况；对3的异议为属虚假证明。本院认为，第三人并未提交相应的证据证明原告提交的证据材料1已失去法律效力，也未提交相应的证据证明原告提交的证据材料2、3不具有真实性，其异议理由本院不予采纳，原告提交的证据材料均应作为认定案件事实的有效证据使用。

根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年8月7日，原告与睢县农蓄产品有限责任公司签订了工程施工合同，该合同的主要内容为：睢县农畜产品有限责任公司在睢县X镇筹建集贸大市场，由太康县建筑公司进行施工，工程实行包工包料，每平方米350元，共计5000平方米，工程总价175万元，2003年8月10日开工，2004年5月30日竣工。在施工过程中，被告吴某甲参与了施工并投入部分资金。在原告向睢县农畜产品有限责任公司交付房屋前，被告吴某甲以个人名义将其中的从北往南数第八、九间楼房出卖给第三人，因第三人占居该楼房，导致原告无法向开发方交付。原告诉至本院。

本院认为，被告吴某甲虽然参与施工并投入部分资金，但对所建楼房不享有所有权，更不享有处分权，在未征得原告和睢县农畜产品有限责任公司许可的情况下，以个人名义私自将楼房出卖给第三人吴某乙，该行为属无效的民事行为。第三人吴某乙未尽认真审查的义务，即接收被告出卖的房屋，且至今未办理房屋所有权证，不符合善意取得的构成要件，依法不享有涉案楼房的所有权，该楼房应退还原告，对原告之诉讼请求本院予以支持，至于第三人退还房屋后所交给被告的房款如何处理问题，双方可协商解决，或者另案诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告吴某甲与第三人吴某乙签订的房屋买卖协议为无效协议。

二、限第三人吴某乙于本判决生效后5日内将所占居楼房（从北往南数第八、九间）退还原告太康县建筑公司。

案件受理费500元，被告吴某甲负担250元，第三人吴某乙负担250元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审判长李广福

审判员李志军

审判员段冬梅

二OO九年十一月十一日

书记员卢金华