原告（反诉被告）毛××。
原告（反诉被告）肖×。
被告（反诉原告）孙××。
原告（反诉被告）毛××、肖×诉被告（反诉原告）孙××房屋买卖合同纠纷一案，于2009年1月6日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审理,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛××、肖×的共同委托代理人××，被告（反诉原告）孙××及其委托代理人宋××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛××、肖×诉称，2009年11月27日，原、被告经中介方上海××房地产经纪事务所居间介绍，就位于本市长宁区××路××弄×号××室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同总价为人民币75万元。根据合同约定，原告于2009年11月27日支付被告9万元、于29日支付被告16万元。2009年12月12日，中介公司告知两原告被告因有事需宽限几天才能迁出户口，遂三方约定12月19日至交易中心办理产权过户手续。12月19日，三方在房地产交易中心办理了相关税费申报事宜，两原告已缴纳税款，但是被告提出欲将其室内旧家具作价卖给两原告，双方就此未能达成一致，被告随即离开交易中心，致交易手续未办理。后原告及中介方多次与被告沟通，未果。故原告诉至法院，诉请：1、判令被告协助办理上址房屋的产权过户手续并交付该房屋；2、判令被告支付逾期办理产权过户的违约金（从09年12月20日起算至实际过户之日止，以已付房款25万元的日万分之十计算）；3、判令被告支付逾期交房违约金（从2010年1月2日起算到实际交房之日止，以已付房款25万元的日万分之十计算）；4、判令被告支付逾期迁出户口的违约金（从2010年1月2日起算到实际迁出之日止，以已付房款25万元的日万分之十计算）；5、判令被告支付赔偿金15万元。
被告孙××辩称，依合同约定，原告应于2009年12月12日前支付第三期房款28万元,逾期超过五日其有权单方解除合同。原告至今未支付该笔房款，被告于2009年12月20日按合同约定的通讯地址向原告发出《解除合同通知书》，双方之间的买卖合同关系已经解除，原告的诉请不合法，不同意原告的诉讼请求。
同时，被告反诉要求确认其在2009年12月20日发出的《解除合同通知书》有效，原告向其支付违约金1,400元及赔偿金15万元。
反诉被告毛××、肖×辩称，原告从未收到过解除合同的任何通知，且未违约，故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2009年11月27日，原告毛××、肖×（以下简称原告）通过中介公司的居间介绍与被告孙××签订房地产买卖合同，约定由原告购买被告所有的位于本市××路××弄×号××室房屋（以下简称涉案房屋），总房价为75万元，2009年11月27日前支付9万元，2009年11月29日前支付16万元，2009年12月12日前支付28万元，原告申请办理贷款，银行于双方进房地产交易中心办理产权过户手续取得他项权利证书后十个工作日内将贷款20万元划入被告账户（若贷款不足部分，原告于交易过户当日以现金方式补足给被告），剩余房款2万元在交房当日支付。双方还约定，在2009年12月12日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在2010年1月1日前腾出房屋并通知原告交接验收。如原告未按协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之十计算，逾期超过五日后原告仍未付款的，除应向被告支付五日的违约金外，双方同意被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应书面通知原告，原告应承担总房x%的赔偿款。如被告未按协议约定期限过户、交房的，应向原告支付违约金，按原告已付款日万分之十计算，逾期超过五日的，除应支付五日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担总价x%的赔偿金。如被告未按协议约定在交房之日前迁出户口的，按交房期限交房外原告有权暂时保留尾款且被告应当向原告支付违约金，违约金按总房价款日万分之五计算，自交房之次日起算至实际户口迁出日止。同时双方还约定，合同上填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达。
合同签订当日，原告提出被告的户口在2009年12月12日过户前迁出，被告表示没有问题，可以在12月12日前迁出。
2009年11月27日，原告向被告支付9万元定金。2009年11月29日，被告收到原告支付的房款16万元。2009年12月7日，原告开出一张以被告为收款人的票面金额为28万元的农业银行本票。
后由于被告未能在2009年12月12日前迁出户口，原、被告以及中介方经协商一致，约定在2009年12月19日办理产权过户手续。
2009年12月19日，原、被告以及中介方如约至房地产交易中心，原告申请了契税缴款书。后双方由于种种原因未能顺利完成交易过户。原告认为被告在交易当日提出将房内旧家具作价给原告，原告不同意，被告遂拒绝交易。被告认为交易当日虽然提起过家具问题，但交易未能完成的真正原因系毛××对被告丈夫进行人身攻击、大声指责以及原告拒绝在交易当日支付28万元房款。本院经原告申请传唤中介公司具体经办人吴××出庭作证。证人陈述，交易当日，税单打印出来后需要缴款，但双方称还有些事没有谈妥；被告提出要把旧家具作价1万元卖给原告，原告表示不需要，双方未能就此达成一致；被告遂先行离开交易中心，并对证人说如果能就此协商成功，其回来继续交易；证人居中调解，原告坚持不要家具，随后也离开交易中心。
2009年12月21日，被告向中介公司送达《解除合同通知书》，并按合同上的地址寄送原告（该函后被退回）。《解除合同通知书》称，原告未按合同约定在2009年12月12日前支付第三期房款28万元，根据合同约定即日起解除与原告的买卖合同，原告应承担违约金1,400元及赔偿金15万元等等。
中介公司将被告通知书的内容告诉原告，原告不同意解除合同，要求继续履行合同。
上述事实，有买卖合同、收据、证人证言、解除合同通知书等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
庭审中，原告表示如合同继续履行，其愿意支付剩余房款。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应恪守履行。合同虽然约定在2009年12月12日前支付第三笔房款28万元、在2009年12月12日前办理过户手续，但双方在实际履行的过程中一致同意在2009年12月19日办理过户手续，视为双方对合同内容的协议变更，本院不持异议。交易当天被告要求将旧家具作价给原告，致交易未能顺利完成。其后双方也未能就下次交易过户的具体日期协商一致，导致合同至今未能履行完毕。
被告以原告逾期支付第三笔房款超过5日为由行使合同约定解除权，要求解除合同，对此本院认为虽然合同约定支付第三笔房款不附带任何条件，但综观合同的全部条款，尤其是约定过户的日期和支付第三笔房款的日期，可以推出被告的过户义务和原告支付第三笔房款的义务应当是同时履行的，如此方能符合双方的利益，将双方的风险减至最低；如果按照被告的理解，原告应当在2009年12月12日支付第三笔房款，而过户却是在2009年12月19日甚至是更后的某个日期，无疑对原告殊为不利，原告也不会同意延迟过户，也不会发生一致同意在12月19日过户的事实了，故本院认为被告对合同条款的理解过于僵化，且与事实不符，本院不予采信,鉴于被告单方解除权的条件尚未成就，被告要求确认合同已经解除并要求原告承担违约责任的反诉请求，本院难以支持。原告要求被告办理交易过户手续并交房，本院认为于法有据，应予支持。
至于原告要求被告支付逾期交房、过户以及迁出户口的违约金和赔偿金，因双方未能就继续交易的日期协商一致，原告房款尚未付清，交房日期也应顺延，原告完全按照合同约定要求被告承担违约责任，于被告而言，不甚合理，也有违合同之本意，故本院对于原告的此项诉请，不予支持。
据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙××应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）毛××、肖×办理本市××路××弄×号××室房屋的产权过户手续，将上址房屋的产权转移登记至原告（反诉被告）毛××、肖×名下；原告（反诉被告）毛××、肖×应在过户同时支付被告（反诉原告）孙××人民币28万元。原告（反诉被告）毛××、肖×应在取得他项权利证书后十个工作日之内，将贷款人民币20万元支付给被告（反诉原告）孙××［贷款不足部分，由原告（反诉被告）毛××、肖×在交易过户当日以现金方式补足给被告（反诉原告）孙××］。被告（反诉原告）孙××应在原告（反诉被告）毛××、肖×取得他项权证后二十个工作日内将上址房屋交付给原告（反诉被告）毛××、肖×，交房当日原告（反诉被告）毛××、肖×支付被告（反诉原告）孙××房屋尾款人民币2万元。
二、驳回原告（反诉被告）毛××、肖×的其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）孙××的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币12,870元，因适用简易程序减半收取计人民币6,435元，由原告（反诉被告）毛××、肖×负担人民币785元，被告（反诉原告）孙××负担人民币5,650元。反诉案件受理费人民币6,407元，由被告（反诉原告）孙××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员胡桂霞
书记员屠晓婷
