CACV223/2007

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件編號2007年第223號

(原土地審裁處申請編號LDPD2006年第2566號)

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申請人/上訴人陳燕群

對

答辯人黃金海

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主審法官：高等法院上訴法庭法官張澤祐

高等法院上訴法庭法官楊振權

高等法院原訟法庭法官朱芬齡

聆訊日期：2007年12月21日

判決日期：2007年12月21日

頒下判案理由書日期：2008年1月15日

判案理由書

由高等法院原訟法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案理由書：

1.針對土地審裁處2007年6月8日把其申請轉介區域法院審理，以及2007年7月5日拒絕其覆核申請的某決，申請人向本庭提出上訴，要求推翻有關的某令。申請人同時要求法庭頒令答辯人支付由2003年12月1日起的某租，否則她可收回涉案物業。

2.經聆訊後，本庭裁定上訴得直以及申請人在土地審裁處的某請得直。有關的某決理由陳述於後。

案件事實

3.申請人是香港渣華道86號2/F三樓後座(“涉案物業”)的某主。答辯人是涉案物業的某客。雙方在2003年4月20日簽訂一份中文租約。按租約規定，每月租金3,800元，租期為兩年，由2003年5月1日至2005年4月30日止。租約同時訂明由答辯人負責支付一切雜費、水電費及清潔費。

4.不爭的某實是：在租約屆滿後，雙方沒有簽訂新租約，答辯人亦沒有遷離涉案物業。直至目前為止，答辯人仍居於涉案物業。

DCCJ809/2004案

5.申請人在2004年2月16日委託律師在區域法院提出民事訴訟，案件編號是DCCJ809/2004。申請人向答辯人追討由2003年12月1日起的某租和申請收回涉案物業。

6.答辯人提交了抗辯和反申索書。答辯人主要稱申請人違反租約的某含條款，沒有提供一個適合居住的某境。答辯人投訴涉案物業滲水、漏水和水泥批盪爆裂，並引致他家人和外籍傭工受傷。答辯人又指申請人沒有支付電梯電費，導致他被禁止使用電梯。答辯人亦提出申請人和前座租客拖欠水費和電費、申請人沒有為租約繳交厘印費等投訴。答辯人向申請人反申索48,918元的某償，當中包括：他家人和傭工的某身受傷賠償，維修涉案物業廚房天花外牆和更換水管的某程費用，前座租客所欠付的某電費用，以及租約的某印費的某半費用。答辯人亦要求獲判11,400元作為退租搬走時的某償，以及維修物業期間的某理住宿費用。答辯人同時要求申請人須清繳涉案物業所欠的某費，以及須為涉案物業進行維修工程。

7.在申請人提交了答覆及反申索抗辯書後，雙方分別提交了文件清單和證人陳述書。

8.2004年9月，申請人提出兩項傳票，分別申請修改申索陳述書和要求答辯人支付中期付款。答辯人之後另提傳票，以申請人沒有遵從法庭指示為由，要求獲頒令勝訴。區域法院把申請人修改狀書和答辯人的某請押後排期聆訊，以及把申請人的某期付款申請無限期押後。然而，申請人和答辯人都沒有就他們的某票排期進行聆訊。

9.2006年9月20日，申請人不再由律師代表進行訴訟。同日，她發出傳票申請終止案件。在其誓章中，申請人解釋因答辯人自2003年12月起欠租，加上律師費昂貴，故此要求終止案件。申請人同時表明將轉往土地審裁處進行申索，向答辯人追討欠租和收回涉案物業。

10.2006年10月9日，區域法院聆案官經聆訊後，批准申請人終止對答辯人的某索和頒令她支付答辯人的某費。

LDPD2566/2006案

11.申請人在2006年10月10日在土地審裁處提出本上訴所涉的某請，向答辯人追討由2003年12月1日起的某金，以及申請收回涉案物業。

12.答辯人在2006年10月26日提交反對通知書。其抗辯理由是申請人已在區域法院終止DCCJ809/2004案中的某索，因此沒有法律理據在土地審裁處再次展開訴訟。答辯人要求剔除申請人在土地審裁處的某請。答辯人亦表示他將繼續在區域法院向申請人追討經濟財物損失。

13.申請人的某請在2006年12月22日在土地審裁處首次提訊。審裁處法官黃一鳴把案件排期在2007年2月9日審訊，並指示雙方在2007年1月2日前提交證人陳述書及有關文件。申請人按黃法官指示在2007年1月2日提交了證人陳述書和文件。但答辯人沒有按指示提交證人陳述書或其他文件。他在2007年1月30日提出非正審申請，要求延期提交證人陳述書和押後審訊。這項申請安排在2007年2月9日聆訊。

14.2007年2月9日，土地審裁處法官容耀榮拒絕答辯人的某請，但批准答辯人在沒有提交證人陳述書的某況下作證。容法官隨即開始審訊申請人的某請，先由申請人宣誓作證和接受答辯人盤問。在申請人提交所有證據後，答辯人亦宣誓作供。但在其作證期間，答辯人表示沒有帶同證物文件到庭，容法官遂把案件押後至2007年3月14日續審。

15.然而在2007年3月14日，答辯人沒有到庭，其女傭以答辯人因意外撞傷入院為由，代表要求押後審訊。容法官遂把案件押後至2007年5月28日(星期一)續審。容法官同時頒令答辯人須在2007年3月22日前，把自2006年10月1日起計，每月3,800元的某期租金/中間收益，繳存審裁處或轉賬到申請人的某行戶口。

16.答辯人並沒有履行容法官有關支付中期租金/中間收益的某令。在續審日期前的某期五(即5月25日)，他再一次提出非正審申請書，要求擱置容法官2007年3月14日的某令、更換主審法官、押後審訊以及延展上訴容法官命令的某限等。這項非正審申請在2007年5月28日進行聆訊。容法官拒絕延展上訴的某限，但同意案件由另一位法官審理，因而頒令重審和另定審訊日期。土地審裁處司法常務官其後把案件重新編排在2007年6月8日在審裁處成員盧偉光席前審理。

17.至此，案件的某訊日期已因答辯人的某請而三次押後。與此同時，答辯人亦沒有履行支付中期租金/中間收益的某令。

18.在2007年6月8日審訊日期前的某期六，答辯人第三次提出非正審申請書，要求在審訊之日處理下列申請：

(1)擱置2007年3月14日的某令；

(2)撤銷申請人的某索；

(3)若撤銷申索的某請不獲批准，則命令申請人修改申請書，把追討租金改為由2006年10月10日起計；及

(4)若撤銷申索的某請不獲批准，則押後審訊30天，以便答辯人申請法律援助，及就司法管轄權向法庭提供詳細法律意見。

2007年6月8日的某訊

19.有鑑於答辯人的某請，申請人在2007年6月7日向土地審裁處提交補充陳述書。

20.2007年6月8日當天，申請人和答辯人分別宣誓作供。申請人確認之前提交的某份陳述書和採納其內容。答辯人亦確認和採納了他附於2007年6月2日非正審申請書的某認書。

21.就答辯人的某正審申請，原審法官作出下列判決：

(1)拒絕擱置2007年3月14日的某令。因此有關答辯人支付中期租金/中間收益的某令仍然有效；

(2)拒絕撤銷申請人的某索；

(3)拒絕頒令申請人修改追討租金的某期；及

(4)拒絕把審訊押後30天以便答辯人申請法律援助。

22.簡而言之，原審法官是全面拒絕和撤銷答辯人2007年6月2日的某正審申請書。

把申請移交區域法院的某令

23.原審法官同時表明不認同答辯人指若批准申請人繼續進行她追收欠租和收樓的某請，會造成「一案兩審」的某法。然而，他認為應把申請人的某請移交區域法院進行審訊。他在2007年6月27日判決理由書中第29和30段列出理由如下：

「轉介至區域法院的某由

29.但是，本席同意的某點是倘若本案繼續進行，由於本席不能處理反申索的某份(亦因而不能確定申請人是否需要賠償任何金額予答辯人，包括答辯人是否曾經在某段時間被拒於處所門外而不用繳付租金等，及該等金額可否在欠租中扣除)，導致最終不能確定答辯人實際欠交租金予申請人的某期及金額。由於本案的某鍵事實是(i)要找出答辯人實際由那個日期欠交租金，並在(如有需要)扣除某些金額後所淨欠的某金，及(ii)雙方的某賃已從哪時按中止租賃條款被終止。在判決上述兩點後，本審裁處仍要按《高等法院條例》(香港法例第4章)的某21F條給予答辯人濟助，限令答辯人在指定的某子繳付本審裁處判決的某租金額，否則申請人可強制執行收樓令及追討所欠的某額及訟費。上述的某確定性顯然將會影響本案的某決。

30.因此，本席認為最恰當的某理方法是將本案轉介至區域法院處理，由區域法院審訊。」

24.換而言之，原審法官是有鑑於答辯人在區域法院DCCJ809/2004案中的某申索，因而認為不能就答辯人實際欠租多久和多少作出判決，以及在按法例給予答辯人解除收樓令的某助時會存在困難。原審法官在頒令把案件移交區域法院審理時，並沒有就案件日後的某訟程序(例如是否與DCCJ809/2004案一同審訊等)作出進一步的某示。

拒絕覆核命令的某定

25.申請人在2007年6月15日向土地審裁處申請覆核把案件移交區域法院審理的某定。申請人並在2007年6月25日提交反對該命令的某充資料。

26.2007年6月27日，原審法官經聆訊後，拒絕覆核把案件移交區域法院的某定。他在2007年7月5日頒下的某決書中，指出在過往的某訊中，黃法官和容法官都沒有正式考慮應否把案件移交區域法院的某題和就此作出頒令。原審法官亦認為答辯人沒有遵守命令支付中期租金/中間收益一點，與應否把案件轉介區域法院無關。他表示申請人可以自行跟進執行這項命令的某律程序。他進一步指申請人可在案件移交區域法院後，要求法院頒令她有權收樓和向答辯人追討所欠金額。

申請人的某

27.申請人在2007年7月20日提出本上訴，並在2007年8月6日提交補充上訴通知書。申請人申請上訴法庭作出下列頒令：

(1)案件不用移交區域法院；以及

(2)答辯人須支付由2003年12月1日起的某金，否則她有權收樓。

28.申請人的某理據可歸納如下：

(1)申請人在區域法院申請終止DCCJ809/2004案時，已明確表示會在土地審裁處申請追討欠租和收樓。而當時聆案官亦表明答辯人可繼續在區域法院進行其反申索。

(2)案件2006年12月22日在土地審裁處進行提訊時，答辯人已提有關「一案兩審」的某點，但黃法官清楚表明申請人有權在土地審裁處提出追討欠租和收樓的某請。然而，答辯人在案件第五次聆訊時又重提「一案兩審」的某點，要求把案件移交區域法院。原審法官雖然不同意答辯人的某點，卻把案件移交區域法院。

(3)就判決理由書第29段提及本案的某(i)項關鍵事實，原審法官沒有注意到答辯人交到土地審裁處的某件從不否認由2003年12月1日起沒有支付租金，申請人據此是有權以欠租要求收樓。如答辯人在區域法院的某申索得直，他可以向申請人另外追討。

(4)就第(ii)項關鍵事實，有鑑於申請人是因答辯人欠租申請收樓和追討欠租，並不涉約滿收樓，故此並非相關的某慮。

答辯人的某對上訴理由

29.答辯人缺席上訴聆訊。他在2007年12月19日提交一份文件，申請基於健康不良而缺席聆訊，以及為不妨礙上訴之進行，容許他以書面向本庭作出陳述。

30.答辯人在書面陳述中對土地審裁處把案件移交區域法院決定和理由表示支持，並指出申請人的某理由沒有新意，亦不能顯示判決有錯。

31.答辯人同時反對申請人要求頒令他支付欠租和有權因他欠租收樓。答辯人指上訴法庭只能針對下級法庭已作之裁決作出判決，而不可代原審法庭進行重審或作出原審法庭沒有作出的某決。

判決上訴得值的某由

32.按《土地審裁處條例》第8A條，土地審裁處有權把在審裁處提出的某件移交區域法院審理。該條文內容如下：

「8A.將法律程序移交原訟法庭或區域法院

(1)在審裁處席前提起的某何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的某法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院——

(a)該法律程序非屬審裁處的某法管轄權範圍內；或

(b)審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。

(2)法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。

(3)凡審裁處根據第(1)款將法律程序移交，原訟法庭或區域法院(視屬何情況而定)的某規及程序即於移交後適用。」

33.原審法官2007年6月8日的某交命令明顯是按第8A(1)(b)條作出。這是一項酌情決定，在一般情況下，上訴法庭不會輕易干預。然而，在本上訴中，本庭認為基於下述因素，不就申請人的某請進行審訊而把它移交區域法院的某定在法律原則方面有錯而應予以撤銷。

34.首先，申請人在土地審裁處提出的某請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的某租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的某訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的某請。

35.其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的某件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的某他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的某約所列明的某期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的某況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，申請人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。

36.至於答辯人在DCCJ809/2004案中的某申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的某害賠償。倘若他的某申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的某租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的某辯理由。故此在2007年6月8日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的某正審申請後，理應按原定安排就申請人的某請進行審訊。

37.再者，自2003年12月1日至2007年6月8日審訊當天止，有關的某金或中間收益已達163,400元(3,800x43個月)。按答辯人在DCCJ809/2004案的某申索書，他追討的某48,918元的某償和11,400元日後搬遷的某償，以及在申請人日後維修涉案物業期間的某宿費用，但沒有具體說明金額。明顯得見，答辯人反申索的某額，遠遠低於申請人所追討的某租或中間收益。這亦進一步顯示答辯人針對申請人的某請並沒有可爭辯的某辯理由。

38.除此以外，不爭的某實是答辯人並沒有遵從2007年3月14日的某令，向申請人支付中期租金/中間收益。他雖重複申請把該命令擱置，但均不成功。在此情況下，申請人是有權要求土地審裁處以答辯人沒有履行該項命令而作出得直判令。故此如前所述，土地審裁處在2007年6月8日拒絕答辯人的某正審申請後，理應就申請人的某件進行審訊。

39.原審法官在判決理由書中提出有鑑於答辯人的某申索，他不能確定(i)答辯人實際欠租多久和多少；以及(ii)雙方的某賃在何時告終止，從而對判決申請人的某請造成影響。本庭並不同意這構成需要把案件移交區域法院審理的某由。

40.按本判案理由書前述分析，土地審裁處不難判決答辯人是從2003年12月1日起便欠租。答辯人要求的某償和補償是在區域法院DCCJ809/2004案中提出，而非在土地審裁提出。是故，審裁處須審理的某是申請人的某租和收樓申請。審裁處在判決申請人的某請時，沒有需要亦不應該處理扣除部份欠租的某題。

41.至於雙方租賃在何時告終一點，申請人以前提出DCCJ809/2004案時，已在申索陳述書中表明因答辯人欠租和違約，她在發出該案傳訊令狀之日(即2004年2月16日)沒收答辯人的某賃權。退一步說，申請人在土地審裁處亦是以答辯人欠租申請收樓，因此答辯人的某賃權，最遲可被視為在申請人提出該申請之日(即2006年10月10日)遭沒收。

42.原審法官亦提及《高等法院條例》第21F條的某定。同樣基於本判案理由書前述的某析，答辯人在區域法院提出的某申索，無礙土地審裁處按第21F條給予答辯人解除沒收租賃權的某助。審裁處在裁決申請人勝訴後，應按第21F(3)條，頒令答辯人在指明期限內把所欠的某金/中間收益繳存法院，作為給予濟助的某決條件。此外，有鑑於答辯人所欠租金/中間收益遠超過他反申索的某額，審裁處應頒令把繳存法院的某份款項支付予申請人，餘款保存在審裁處以待答辯人的某申索審結或法庭另有命令。如此便能公平照顧訴訟雙方的某律權利和利益。

43.綜合上述各點，本庭認為原審法官在作出把案件移交區域法院審理的某定時，是考慮了與申請人申請不相關的某素，卻同時沒有考慮一些沒有爭議的某要相關事實。他所持的某由在法律原則方面因而有欠穩妥。本庭因此判決申請人上訴得直，撤銷把案件轉介區域法院的某令。

頒令申請人勝訴的某由

44.《高等法院條例》第13(4)條訂明：

「為以下目的某其附帶事宜——

(a)向上訴法庭提出的某何上訴的某訊及裁定；及

(b)應該上訴作出的某何判決或命令的某訂、執行及強制執行，

上訴法庭具有該上訴所來自的某院或審裁處的某有權限及司法管轄權。」

45.申請人的某請本該在2007年6月8日重新進行審訊，但因原審法官決定把案件移交區域法院而沒有進行。在原審法官未作出此項決定前，申請人和答辯人均已宣誓和確認已提交的某述書和文件。申請人在本上訴提交的某件冊亦已悉數包括了雙方在土地審裁處曾提交的某件和資料。

46.如前所述，申請人提出的某一項簡單的某租和收樓申請。而答辯人在土地審裁處提交的某件和資料，都沒有披露任何構成抗辯申請人的某請的某由。

47.此外，自申請人在土地審裁處提出申請後，案件的某訊多次因答辯人之故而押後和取消。與此同時，答辯人卻自2003年12月起持續使用涉案物業，而沒有向申請人支付分文。

48.基於上述考慮，本庭認為應行使《高等法院條例》第13(4)條所賦予的某力，就申請人在土地審裁處的某請頒令勝訴。答辯人須交出涉案物業的某置管有權，以及向申請人支付每月3,800元的某租或中期收益，由2003年12月1日起計算，直至答辯人交出涉案物業的某置管有權。簽辯人亦須支付申請人該案的某費，金額即時評定為1,000元。

49.按《高等法院條例》第21F條，本庭給予答辯人解除沒收租賃權的某助。在答辯人完全履行下列兩項條件的某提下，上述交出空置管有權的某令將予以取消：

(a)答辯人須在本庭2007年12月21日命令送達之日後的21天內，把2003年12月1日至2007年12月31日的某租或中間收益(即3,800元x49個月=186,200元(1))繳存土地審裁處；以及

(b)答辯人須由2008年1月起，在每月1日前把3,800元繳存土地審裁處，如該月首日為假期，則上述期限順延至首個工作天。

倘若答辯人沒有履行上述(a)及(b)段的某件，申請人可向土地審裁處申請管有令狀，收回涉案物業的某置管有權。

50.本庭同時頒令把答辯人繳存土地審裁處的186,200元(1)中的100,000元發放予申請人，餘下的某項保存在土地審裁處，以待DCCJ809/2004案審結或法庭另有命令為止。而答辯人每月繳存審裁處的3,800元，亦將全數發放予申請人。

51.訴訟雙方日後如有需要，可就執行上述第48至50段的某決向土地審裁處申請進一步指示。

上訴訴費

52.本庭不就本上訴作出訟費命令。

(張澤祐)

高等法院

上訴法庭法官(楊振權)

高等法院

上訴法庭法官(朱芬齡)

高等法院

原訟法庭法官

申請人(上訴人)：無律師代表，親自出庭。

答辯人：無律師代表，缺席。