原告池某，男，35岁。

委托代理人王某生，河南海博（略）事务所（略）。

被告王某某，男，49岁。

委托代理人张国庆，沁阳市怀庆法律服务所（略）。

原告池某与被告王某某为租赁合同纠纷一案，于2010年12月30日向本院起诉，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告池某及其委托代理人王某生、被告王某某及其委托代理人张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告池某诉称，2008年10月6日，原告与被告签订了租赁合同，合同约定被告将位于怀府中路原家具城临街两间门面（包括内部面积约700平方米左右）租给原告经营使用，租赁期限为七年，截止到2015年12月31日。协议签订后，原告按约将2009年的房租x元支付给了被告，并按照合同约定进行了装修开始经营服装生意。2010年元月原告又按照合同约定支付给被告房租x元。2010年5月原告在正常经营期间突然被告知其承租房屋要被拆迁，原告经房主沁阳市联盟集团提供的其与被告签订的租赁协议得知，被告与联盟集团签订的租赁房屋期限为三年，截止到2009年12月31日。原来被告在与原告签订协议时，出示的合同系伪造的合同，根本不是其与联盟集团签订的租赁合同。现原告租赁的房屋已拆除，造成原告已无法经营，并导致原告重大经济损失。为此诉至法院，请求依法判令被告赔偿原告装修损失费用x元，并承担本案诉讼费用。

被告王某某辩称，1、原、被告签订合同是自愿合法有效的，被告没有违约。2、导致合同无法履行的原因是政府拆迁，合同约定政府行为及不可抗力，被告不承担责任。3、被告不存在欺骗，与原告履行合同是实事求是的。4、原告应与联盟街协商解决补偿问题。

根据原、被告诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：1、原、被告之间的房屋租赁合同是否有效，原告主张确认合同部分无效的理由能否成立2、被告抗辩政府行为系不可抗力的理由能否成立3、原告请求赔偿装修损失有无事实和法律依据

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组证据：1、原、被告之间租赁合同。证明原告租赁被告门面房的事实，租赁期限为2009年1月1日至2015年12月31日。2、收条两份。证明原告按约支付被告租赁费的事实。3、通知。证明2010年5月31日房主通知被告搬走并对该租赁房屋进行拆迁的事实。4、沁阳市联盟集团起诉状。证明被告与联盟集团签订的租赁期限截止到2009年12月31日，之后为不定期租赁合同。上述证据综合证明原、被告之间租赁合同就2010年6月10日以前的部分有效，以后部分因被告无权处分而无效。被告对该组证据的真实性均无异议，但认为不能证明原告的主张，造成合同不能履行的原因是政府行为，双方约定政府行为损失由原告负担。第二组证据：5、装修合同及预算表。证明工程承包价款及付款方式。6、装修过的现场照片。证明原告对承租房屋已装修并营业的事实。7、收据三张。证明原告为经营服装租赁被告房屋支付的装修费用。上述证据证明装修花费x.38元，因租赁房屋不复存在，按7年折旧，乘以合同无效部分的5年半，约等于50万元。被告认为该组证据与本案无关，原告将装修交给远在重庆的公司不符合常理，也没有提供合法票据。

被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、被告身份证复印件。证明主体资格。2、被告与联盟集团的租赁协议。证明被告与联盟集团的租赁期限为三年，这就是原、被告签订合同的依据。3、沁阳市政府市长办公室会议纪要[2010]X号文件。证明租赁房屋在拆迁范围，应由联盟街与商户进行赔偿。4、通知。证明房屋拆迁是政府行为，是不可抗力的，被告无过错。5、收据复印件3张。证明被告与联盟街在合同到期后，以收款的形式约定合同又续一年，截止至2010年12月30日。原告对上述证据质证后，提出如下意见：对证据1-4的真实性无异议，但认为证据3仅是对联盟街有关项目开发的认可，不能左右租赁合同的效力。对证据5的真实性有异议，收款单位是联盟街，与联盟集团不是同一主体。

根据原、被告陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1-4和被告证据1-4真实、合法，与案件有关联，本院均予以采信。对原告证据5-7，因合同上的承办方“重庆市广荣兴装饰工程有限公司”与收据上的盖章“中山市广兴装饰有限公司重庆分公司”不一致，也未提供正式税票，被告质证意见成立，对该组证据本院不予采信。对被告证据5因未提供原件无法核对，且收款单位不符，本院亦不予采信。

依据当事人陈述及上述有效证据，本院认定案件事实如下：2006年11月16日，沁阳市联盟集团（甲方）与王某某（乙方）签订租赁协议，将位于怀府路中段家俱城租赁给王某某，租期为三年，即2007年1月1日至2009年12月31日。合同第七条约定：乙方只有使用权，不得转让，否则，协议无效，甲方有权将房屋收回。2008年10月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了租赁合同，约定将位于怀府中路原家具城临街两间门面（包括内部面积约700平方米左右）租给原告经营使用，租赁期限为七年，从2009年1月1日起至2015年12月31日。合同第十二条约定：在合同期内，除政府或不可抗力的天灾外，甲方有权中止合同，损失由甲方负责。协议签订后，原告按约将2009年的房租x元支付给被告，并进行装修开始经营服装生意。2009年12月3日，原告又支付给被告2010年元至六月份房租x元。2010年5月31日，沁阳市联盟集团通知王某某于2010年6月10日前搬迁。又于同年8月5日起诉王某某、池某，以王某某擅自将房屋转租为由要求二人返还租赁物，后沁阳市联盟集团于9月20日申请撤诉。并自行将租赁房屋拆除。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（一）关于原、被告之间合同的性质及效力：（1）联盟集团与被告王某某之间的租赁合同：该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行期满后，双方对租赁期限没有书面约定，原租赁合同继续有效，应视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（2）原、被告之间的转租合同：本案原、被告约定，被告将自己租赁原出租人的房屋转让给原告占有、使用、收益，原告向被告支付租赁费，被告仍按原租赁合同向原出租人履行义务，原、被告之间的行为符合转租合同的法律特征。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告王某某与联盟集团签订的租赁合同第七条约定“乙方只有使用权，不得转让，否则，协议无效，甲方有权将房屋收回。”被告王某某作为承租人，在未取得出租人联盟集团同意时，无权对外转租，其将租赁物转租给原告属无权处分行为。由于被告事后也没有取得联盟集团对其转租的追认，原、被告之间的转租合同因被告的无权处分而为无效合同。原告池某关于合同部分有效、部分无效的主张，本院不予支持。被告王某某关于转租合同为有效合同的抗辩，本院亦不予采信。（二）关于原告的诉讼请求：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案原告虽经被告同意进行了必要的装饰装修，但在租赁合同无效的情况下，原、被告关于转租合同的履行、装修等约定统归无效。就本案而言，由于原告租赁的标的物及装修物被原出租人拆除，不存在被告是否同意利用的问题，只能按照由原、被告双方各自导致合同无效的过错程度分担现值的损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原告请求被告赔偿损失50万元，应就其主张的事实负举证责任。但由于一方面，原告提供的关于其装修费用支出的装修合同上的承包人与其支付装修费收据载明的收款人不一致，加之也没有提供合法发票以证明其装修价值60万元的事实。另一方面，原告主张的标的物因拆迁已不存在，也无法通过评估计算现值损失，故原告关于按合同的使用期限分摊计算现值进而请求被告赔偿损失50万元的主张，本院不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告池某的诉讼请求。

案件受理费8800元，由原告池某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判长李巍巍

人民陪审员徐晓勇

人民陪审员陈燕平

二Ｏ一一年三月十八日

书记员陈娟