重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2009）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）程某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人李家明，重庆海外律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）重庆铠恩国际家居名都有限公司。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人李沛，重庆格林威律师事务所律师。

上诉人程某与被上诉人重庆铠恩国际家居名都有限公司（以下简称铠恩公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2007）巴民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，2005年8月8日，原、被告签订《重庆铠恩国际家居名都商位租赁合同书》，合同约定：被告承租原告自有的铠恩国际家居名都精品材料区三楼X号商位，商位面积198.03，租期自2005年9月18日至2008年9月17日止；租金5942元/月、物管费8元3.月，均按季度交纳，宣传费1元3.月（合同签订第一年免收宣传费）；经营商位内的营业用电，以分户电表读数1.15元/度按月交纳；被告应在2005年8月15日至2005年9月10日完成装修、摆货，经原告验收合格后，给予6个月的免费租赁期，免费租赁期内，被告只需支付物管费、水、电费；如未在约定的时间内完成装修、摆货，则不享受原告给予的上述6个月免费租赁期。签订二年、三年期合同的商户，第二年享受三个月的免费租赁期；合同签订时被告向原告交纳一季度租金x元，季度物管费4755元，租赁保证金5942元；原告为市场提供物业管理服务，负责市场的对外整体广告及促销活动的宣传策划；被告逾期不交纳租赁金等费用的，原告每天收取被告应交纳费用总额5‰的违约金，直至停止设施的使用，累计拖欠达十日，原告可解除本合同，收回商位，不退还被告交纳的保证金；在承租期内，如被告违反约定提前终止合同的，按被告交纳租赁保证金的双倍向原告赔偿违约金。合同签订后，被告程某按合同约定时间完成了承租门面的装修、摆货。2005年8月6日被告以王志承名义向原告缴纳精品建材3040铺位保证金5942元。2005年8月20日原、被告办理了房屋实物移交清单。合同履行中，被告程某将租金缴纳至2006年6月29日、物管费缴纳至2006年12月29日止。从2006年6月30日起，被告未再向原告交纳租金，从2006年12月30日起未再向原告交纳物管费、宣传费及其他费用。原告铠恩公司为履行合同中约定的宣传义务，申请了杨家坪至铠恩国际，南桥寺至铠恩国际的专线公交车，制作了大型户外广告牌及车身广告，2007年4月17日至22日，原告举行了铠恩国际家居名都第七届中国西部家具建材博览会，同时将此次博览会的相关消息在重庆晚报、重庆晨报作了专题报道。

原审法院认为，合同依法成立以后，对双方当事人均有法律约束力，双方必须严格按照合同约定履行自己应承担的义务。被告程某在应诉中抗辩称已将租赁商铺转租给王某，由于被告没有提交证据证明已经过原告铠恩公司同意，故被告程某仍然应当履行双方约定的租赁合同义务。被告程某在经营过程某，认为原告经营的国际家居名都精品材料区市场门面空置率高，配套设施不完善，不具备经营条件，则应当积极采取措施依法行使解除权。由于原、被告双方签订的租赁合同并未解除，依然合法有效，本案中被告程某采取不交纳租金的消极对抗行为明显违反合同约定，遂已构成违约。被告程某作为承租人在合同解除前，无论在经营中是否亏损、盈利或停止经营，其仍应承担继续支付租金、物管费、宣传费至合同解除或终止时止的义务。原告铠恩公司于2007年8月16日向法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，原告铠恩公司的起诉是通知的形式之一，按照合同约定，原告铠恩公司要求解除原、被告的租赁合同，应当从原告铠恩提起诉讼之日起解除。本案中，被告程某应当承担至合同解除时的租金、物管费、宣传费及逾期付款违约金。由于原、被告在租赁合同中对两种违约行为约定了违约金，一种是被告逾期不交纳租赁金等费用，原告按应交纳费用总额的5‰收取违约金，另一种是违反约定提前终止合同的行为，违约方按被告已交纳租赁保证金的双倍作为违约金赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在合同中约定，“被告逾期不交纳租金等费用的，原告将按合同约定，每天收取被告应交纳费用总额5‰的违约金，直至停止设施的使用。”审理中，被告认为此约定过高，申请予以减少，法院认为，违约金以每日4‰的标准主张为宜。截止2007年9月17日，被告应付租金总额计x元（第一年欠付2006年6月30日至2006年9月17日x元；第二年：第一季度免租金、第二季度2006年12月18日至2007年3月17日应交租金计x元、第三季度2007年3月18日至2007年6月17日应交租金x元、第四季度2007年6月18日至合同解除日2007年9月17日应交租金x元），因逾期支付租金的违约金即为x元（2006年6月30日至2006年9月17日租金x元×4‰×2006年9月18日至2007年9月17日计360天＋2006年12月18日至2007年3月17日租金x元×4‰×2007年3月18日至2007年9月17日计180天＋2007年3月18日至2007年6月17日租金x元×4‰×2007年6月18日至2007年9月17日计90天）。应付物管费总额计x元（被告从2006年12月30日起拒付；应付2006年12月30日至2007年3月28日物管费4755元＋2007年4月1日至2007年6月30日物管费4755元＋2007年7月1日至2007年9月17日物管费3960元），因逾期支付物管费违约金即为4640元（2006年12月30日至2007年3月底物管费4755元×4‰×2007年4月1日至2007年9月17日计167天＋2007年4月1日至2007年6月30日物管费4755元×4‰×2007年7月1日至2007年9月17日计77天）。被告应付原告宣传费计1683元（2006年12月30日至2007年9月17日），宣传费违约金计728元。对原告请求支付的电费，被告亦应当承担至2007年9月17日合同解除时止，计2583元（原、被告约定：电费按分户电表读数每度1.15元收取,本费用为原告提供电费一览表证明）。对原告铠恩公司关于铠恩名都的广告招商资料，因不属于《中华人民共和国合同法》规定的要约，属于要约邀请，而要约邀请不属双方商位租赁合同的组成部分，故对双方均无约束力。双方在商位租赁合同中约定“甲方（原告铠恩公司）负责市场的对外整体广告及促销活动”，但却未约定广告、促销的具体内容、手段和强度，而从原告铠恩公司提交的证据显示，原告从2005年起至2007年，对铠恩家具、建材均做了一定数量广告宣传，因此原告属于履行了合同约定的广告宣传义务，不构成违约行为。原、被告签订合同时，原告为尽快搞活市场，给予了入住商户一定的优惠条件。双方约定被告在2005年8月12日至同年9月10日完成装修、摆货，经原告验收合格后，给予被告6个月的免费租赁期，免费租赁期内，被告只需支付物管费、水、电费，如未在约定的时间内完成装修、摆货，则不享受原告给予的上述6个月免费租赁期；签订二年、三年期合同的商户，第二年享受三个月的免费租赁期；合同签订第一年免收宣传费。按此约定，被告只要在约定时间内完成装修、摆货，经原告验收合格，则满足了享受减免六个月租金的优惠条件，庭审中，原告对被告按约完成装修、摆货的事实并无异议，因此被告应当享受合同约定的免租期。之后被告在经营中出现了不按约支付租金的行为，按合同约定，此时原告既可在被告累计拖欠费用达十日时解除合同、收回商位，也可继续履行合同，要求被告按约承担逾期交费违约金。本案中原告选择要求被告给付租金及违约金，由于双方的租赁合同期限为三年，被告虽然违约但租赁合同在约定解除前并未解除，当被告经营至第二年时，被告除应当履行合同约定的付款义务外，也有享受合同约定三个月免租期的权利。之后被告虽然要求提前解除合同，但双方在合同中并无被告提前解除合同原告应当加收免租期租金的约定，故对原告要求被告支付已经优惠减免的租金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七之规定，遂判决：一、被告程某支付原告重庆铠恩国际家居名都有限公司2006年6月30日至2007年9月17日的租金x元及逾期付款违约金x元。二、被告程某支付原告重庆铠恩国际家居名都有限公司2006年12月30日至2007年9月17日的物管费x元及截至2007年9月17日的逾期付款违约金4640元。三、被告程某支付原告重庆铠恩国际家居名都有限公司2006年12月30至2007年9月17日的宣传费计1683元，及逾期付款违约金计728元。四、被告程某支付原告重庆铠恩国际家居名都有限公司2006年12月30日至2007年9月17日的电费2583元。五、驳回原告重庆铠恩国际家居名都有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5460元，由原告重庆铠恩国际家居名都有限公司承担3276元，被告程某承担2184元。

一审宣判后，程某不服，向本院提起上诉。程某上诉认为，1、程某是王志承的雇员，王志承是无独立请求权的第三人，应当通知其参加诉讼；2、被上诉人主张的部分租金因超过诉讼时效不应得到法院支持；3、一审判决调减的违约金仍然太高。请求撤销原判，依法改判。

铠恩公司认为，原判认定事实清楚，判决适当，判决请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，上诉人程某与被上诉人凯恩公司签订的《重庆凯恩国际家居名都商位租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。合同签订后，凯恩公司按约向程某交付了商位，程某亦应当按约支付租金。合同履行中，程某仅向凯恩公司支付了部分租金，从2006年6月30日起的租金未付，已构成违约，应当承担违约责任，应当承担至合同解除时的租金、物管费、宣传费及逾期付款违约金。程某上诉提出，程某是王志承的雇员，王志承是无独立请求权的第三人，应当通知其参加诉讼。本院审理认为，程某与凯恩公司是商位租赁合同的相对人，程某与王志承的关系是另一法律关系，鉴于铠恩公司不认可程某与王志承的关系，本案可以不一并审理，程某与王志承之间若发生纠纷可通过另外的诉讼程某解决。上诉人程某还提出，一审判决调减的违约金仍然太高，被上诉人主张的部分租金已超过诉讼时效。经查，原审法院根据本案的情况对违约金已经予以酌情调减，且本案并未超过诉讼时效，故上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5460元，由上诉人程某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘家武

审判员许萍

代理审判员张泽兵

二○○九年三月二十四日

书记员庄姗琏