申请再审人（一审被告、二审上诉人）：白某
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：周某某，系白某丈夫。
二申请再审人的共同委托代理人：丁学鹏，河南梅溪（略）事务所（略）。特别授权。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：鲁某某
委托代理人：刘智武，河南同心德（略）事务所（略）。特别授权。
原审原告鲁某某与原审被告白某、周某某房屋买卖合同纠纷一案，原由新野县人民法院于2008年11月4日作出（2008）新民商初字第X号民事判决，宣判后，原审被告白某、周某某不服上诉至本院，本院于2009年2月19日作出（2009）南民三终字第X号民事判决，该判决已经发生法律效力。后原审被告白某、周某某仍不服，向河南省高级人民法院提出再审申请，河南省高级人民法院于2010年8月3日作出（2010）豫法民申字第X号民事裁定，指令本案由本院再审。本院依法组成合议庭于2011年2月21日公开开庭审理了本案。申请再审人白某、周某某的委托代理人丁学鹏及被申请人鲁某某的委托代理人刘智武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2007年6月10日本案所争议房屋的原房主王海廷将房屋以x元的价格卖给曹俊岭。2008年初，白某因民间借贷纠纷将王海廷诉至新野县人民法院，经法庭调解，双方于2008年2月25日达成调解协议，并由新野县人民法院出具（2008）新民一初字第X号民事调解书，认定王海廷自愿将位于新野县X镇老法院内西侧的单元楼四单元二楼门朝东的单元房（即本案所争议房屋）作价x无偿抵给白某并归白某所有。2008年3月1日，鲁某某与白某、周某某通过新野县恒基房地产中介所达成房屋买卖协议，白某、周某某将本案所争议房屋以x元的价格卖给鲁某某，同日鲁某某按约支付定金1000元，双方合同明确约定：“该房成交后，若出现产权纠纷，无法居住者，卖方无条件退给买方房款，并负责赔偿一切经济损失。”2008年3月5日鲁某某通过恒基中介所支付给白某、周某某x元。此后在鲁某某对房屋进行装修过程中，因曹俊岭持有该房屋的买卖手续，与白某、周某某产生所有权争议，致使鲁某某无法入住。鲁某某依据双方合同多次找白某、周某某要求解决问题，但白某、周某某推托不见，拒不解决问题。后鲁某某依据双方合同约定，以白某、周某某所卖房屋出现产权纠纷致使其无法居住为由，要求解除合同，并要求白某、周某某退还其购房款x元并支付违约金x元。
一审认为：鲁某某与白某、周某某之间的纠纷系房屋买卖合同纠纷。双方所签订的房屋买卖协议书的第四项第一条明确约定“卖方应保证交易的房主无任何产权纠纷，交易后如有产权纠纷等未尽事宜，卖方承担违约责任并负责解决，买方不负任何责任”；第九项第四条约定“该房成交后，若出现产权纠纷，无法居住者，卖方无条件退买方房款，并负责赔偿一切经济损失。”现鲁某某买房后，因第三人与白某、周某某产生房屋产权争议，致使鲁某某不能实现合同目的，无法入住。鲁某某为此多次找到白某、周某某要求其解决问题，白某、周某某推托拒不解决的行为实属不当。鲁某某要求解除与白某、周某某的房屋买卖合同并要求退还其x元购房款的诉讼请求，理由正当，证据充分，依法应予支持。白某、周某某辨称其所卖房屋的产权经新野县人民法院（2008）新民一初字第X号民事调解书认定，且房屋已交付，合同已履行完毕。现第三人提出产权争议，阻止鲁某某入住，鲁某某应直接与第三人解决纠纷，而与白某、周某某无关。原审法院认为鲁某某购房后，因第三人与白某、周某某的房屋产权争议与鲁某某并无关系，白某、周某某的辩解理由不能成立，不予支持。鲁某某要求白某、周某某按照合同约定支付成交额20%即x元违约金的诉讼请求，原审法院认为白某、周某某与第三人的房屋产权争议事出有因，且争议是在白某、周某某卖房之后才出现，说明两人在和鲁某某签订合同时并无违约的故意，与第三人的房屋产权争议也属无法预见，只是客观上导致了鲁某某合同目的无法实现，房屋无法实际交付。依照公平原则，违约金不予支持。判决如下：一、解除鲁某某与白某、周某某的房屋买卖合同。二、白某、周某某于判决生效后五日内退还鲁某某购房款x元。三、驳回鲁某某其他诉讼请求。如果白某、周某某未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元由白某、周某某负担，财产保全费970元由鲁某某负担。
二审查明的事实与一审相同。
二审认为，2008年3月1日，鲁某某与白某、周某某通过新野县恒基房地产中介所签订的房屋买卖协议为有效协议，鲁某某与白某、周某某应当依照协议的约定履行各自的权利义务。协议签订后，鲁某某依约向白某、周某某交付了购房款，但鲁某某在对该房屋装修过程中，曹俊岭持其与原房主王海廷的房屋买卖协议对该房屋的产权提出了异议。本院对曹俊岭与原房主王海廷的房屋买卖协议的效力因与本案不属同一法律关系，不予审查，但对曹俊岭对该房屋产权提出异议的事实予以确认。依照鲁某某与白某、周某某签订的房屋买卖协议的约定，白某、周某某应保证交易的房产无任何产权纠纷，交易后如有产权纠纷等未尽事宜，白某、周某某承担违约责任并负责解决，鲁某某不负任何责任。同时约定，该房成交后，若出现产权纠纷，无法居住者，白某、周某某无条件退还买方房款，并负责赔偿一切经济损失。同时依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。故原审法院依照双方协议约定和《中华人民共和国合同法》的规定判决解除白某、周某某与鲁某某之间的房屋买卖合同，白某、周某某向鲁某某退还购房款并无不当，白某、周某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2150元由白某、周某某承担。
白某、周某某申请再审称：一、原审法院认定其房产存在产权纠纷错误。该涉案房屋系原房主王海廷自愿“以物抵债”抵偿给白某、周某某的，已经新野县人民法院(2008)新民一初字第X号民事调解书确权，且该民事调解书已经生效，白某、周某某是该房屋的合法所有权人。白某、周某某在2008年3月1日通过新野县恒基房地产中介所将该房以x元价格卖与鲁某某，并签订了买卖协议，是合法有效的。签订协议后，双方均履行完毕。鲁某某在装修过程中，第三人曹俊岭凭其与王海廷就该房屋的买卖合同向鲁某某提出异议，原审判决认为曹俊岭与王海廷的买卖合同致使房屋产权出现纠纷是错误的。曹俊岭与王海廷是债权关系，不能对抗白某、周某某在该房屋上依法享有的物权。二、原审判决适用法律错误。第二十八条明确规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致是物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。白某、周某某依据已经生效的民事调解书取得了涉案房产的所有权，是合法所有权人，应受到法律保护。曹俊岭与王海廷仅仅签了买卖协议，并未办理房屋登记手续，不能取得涉案房屋的所有权。认定白某、周某某是否存在违约事实时，应适用物权法的相关规定。原审判决在认定是否存在产权纠纷时，未依照物权法的相关规定对产权纠纷进行界定，属适用法律错误。请求撤销一、二审判决，重新审理。
被申请人鲁某某称：一、原审判决认定事实清楚。白某、周某某认为原审认定事实不清，是故意断章取义曲解双方合同约定。双方合同第四条约定：“卖方应保证交易的房产无任何产权纠纷，交易后如有产权纠纷等未尽事宜，卖方承担违约责任并负责解决，买方不负任何责任。”同时又明确约定“该房成交后，若出现产权纠纷，无法居住者，卖方无条件退给买方房款，并赔偿一切损失。”鲁某某买房后因曹俊岭持合同进行阻止而无法入住，是已经查明的不争的事实。至于白某、周某某和第三人曹俊岭的权属纠纷不是本案审查的问题。白某、周某某履行合同出现根本性违约的情况，使鲁某某无法实现合同目的。二、原审判决适用的有关规定是完全正确的。本案不是解决产权问题，根据双方合同约定，鲁某某无义务去解决白某、周某某和第三方的产权纠纷。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，白某、周某某的申诉理由不能成立，完全不符合再审受理条件。请求驳回白某、周某某的再审申请。
再审中双方均未提交新证据。
再审所查明的事实与原一、二审认定一致。
本院认为：鲁某某与白某、周某某通过新野县恒基房地产中介所签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，合法、自愿，为有效协议，双方均应自觉依约履行。依照该协议约定，白某、周某某应保证交易的房产无任何产权纠纷，交易后如有产权纠纷等未尽事宜，白某、周某某承担违约责任并负责解决，鲁某某不负任何责任。同时约定，该房成交后，若出现产权纠纷，无法居住者，白某、周某某无条件退还买方房款，并负责赔偿一切经济损失。本案中，鲁某某在协议签订后依约向白某、周某某交付了购房款，但在鲁某某对该房屋装修过程中，曹俊岭持其与原房主王海廷的房屋买卖协议对该房屋的产权提出了异议。曹俊岭与原房主王海廷的房屋买卖协议的效力问题因与本案不属同一法律关系，故本院不予审查。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。原一、二审判决解除白某、周某某与鲁某某之间的房屋买卖合同，白某、周某某向鲁某某退还购房款并无不当，本院再审予以维持。白某、周某某申请再审的理由因缺乏事实和法律依据，本院再审不予采纳。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，判决如下：
维持本院（2009）南民三终字第X号民事判决及新野县人民法院（2008）新民商初字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长李建新
审判员王中强
审判员王浩
二0一一年三月七日
书记员牛晓
