原告（反诉被告）甲，男，19X年X月X日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区XX路X弄X号X室。
被告（反诉原告）乙，男，19X年X月X日出生，汉族，住上海市杨浦区X路X弄X号X室。
被告（反诉原告）丙，女，19X年X月X出生，汉族，住址同上。
委托代理人乙，即上列被告，年籍同上。
第三人上海丁房地产经纪事务所，住所地上海市杨浦区XX路X号X区X室。
法定代表人XXX，该公司经理。
原告甲某被告乙、丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员XX独任审判。被告在提交答辩状期间提出反诉。2009年11月9日本院依法公开开庭进行了审理。原告甲某其委托代理人XX和被告乙暨被告丙的委托代理人及被告乙的委托代理人XXX到庭参加诉讼。后本院依法追加上海丁房地产经纪事务所（以下简称丁公司）为本案的第三人参加诉讼并于2009年12月4日再次公开开庭进行了审理。原告甲某其委托代理人X、被告乙暨被告丙的委托代理人及被告乙的委托代理人X和第三人丁公司的法定代表人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲某某，2009年6月17日，原告通过居间方第三人与被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的系争房屋本市杨浦区XX路X弄X号X室，总价款为人民币52万元，原告于2009年6月13日前支付定金5000元，同年6月17日前支付14.5万元，余款36万元通过银行贷款支付被告，尾款10,000元于交付房屋时付清。房屋交易过户时间为2009年7月31日前。合同还约定任何一方不履行合同超过15日，对方可以解除合同，并有权要求对方赔偿房屋总价款20%的损失。合同签订后，原告即依约向被告支付了定金及房款15万元。由于系争房屋存有贷款未还清，该房产仍抵押在贷款公司，导致系争房屋无法办理交易过户手续。期间原告直接或通过中介催促被告偿还贷款、办理交易过户手续，后原告向被告发出了解除合同通知书。由于被告的行为违反了合同约定，已构成违约，侵害了原告的合法权益。故现要求判令解除原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；判令被告返还原告购房款（含定金）15万元；判令被告赔偿原告经济损失10.4万元。
被告乙、丙辩称，不同意原告的诉请。事实上是原告违约。根据合同约定应该由原告向银行申请贷款，然后再变更系争房屋所有权。现原告要被告承担违约责任被告不认可。双方与中介公司一起签订了承诺书，被告在约定时间内交付了房屋，只是过户手续没有办理。但原告没有按承诺书的约定将部分房款打入被告的账户，没有取消按揭，故违约责任应当由原告承担，被告是行使先履行抗辩权。现原告提出解除合同，被告同意。
反诉原告乙、丙诉称，反诉原、被告在2009年6月17日签订了系争房屋的买卖合同，约定反诉原告将系争房屋出售给反诉被告。现反诉被告提出反诉原告违约实属颠倒是非。反诉被告已于2009年7月12日拿到系争房屋钥匙并居住至今。因房地产买卖合同履行过程中发生某些状况，为使该合同能够继续履行，双方已于2009年7月12日签订了一份承诺书，约定反诉原告于2009年7月12日交房，房产交易继续履行，反诉被告所产生的房贷直接放款于反诉原告账户。而今，反诉被告因种种原因而未能申请到银行贷款，又没有按照双方承诺书的约定将36万元剩余房款划入反诉原告的账户，导致系争房屋的过户手续无法办理，拖延至今。根据法律规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。反诉被告有先履行合同义务而未能如约履行实属违约。在反诉被告违约的情况下，反而于2009年10月12日书面通知反诉原告单方面解除合同，且于同年10月16日向法院提起诉讼，颠倒黑白。故现要求判令反诉被告赔偿反诉原告损失10.4万元；判令反诉被告退还反诉原告房屋并支付租金5000元。
反诉被告甲某称，不同意反诉原告的诉讼请求。导致房屋买卖合同无法履行的根本原因是反诉原告没有偿还抵押贷款。根据相关法律规定，有抵押的房屋是不能进行交易的。自买卖合同签订后，反诉原告没有还贷，导致反诉被告不能进行交易，为此，反诉被告通过中介公司找到反诉原告并在2009年7月12日签订了双方协议，反诉原告也确认拿了反诉被告的房款是去还高利贷，导致房屋无法交易，故违约方是反诉原告。现反诉原告对合同断章取义，如反诉被告贷不出款，房屋也是要交易，反诉被告可以通过现金方式支付房款。先过户后付款，过户的前提是房屋没有抵押，没有担保，故不能过户原因是反诉原告没有取消抵押。所以从顺序上看是反诉原告没有履行义务。无论是承诺书或者协议书，36万元是在房屋交易之后、产权证出来之后，由银行直接划入或反诉被告现金支付，其前提是先过户。反诉原告认为反诉被告不能贷款是反诉被告资质有问题，但反诉原告没有证据证明。
第三人述称系争房屋有贷款存在，在居间服务时都对原、被告讲清楚。先付定金签订房屋买卖合同，由原告支付第一笔款，由被告还贷后办理相关手续。第三人要求被告先归还贷款，如被告正常还贷的话，系争房屋的房产信息就会正常，但第三人一直没有收到被告还贷的信息。后第三人一直在寻找被告但没有找到。事后通过110找到了报告，由第三人的业务员和被告到派出所解决问题。被告称可以还贷，但没有钱。警方要求我们回去解决。故原、被告及第三人三方在第三人公司里签订了一份协议书，具体内容都在协议书上有体现。当时被告说其会想办法还贷款，使合同正常履行。当天经第三人要求，被告将系争房屋交付给原告。但过了一个多月，被告没有去还贷，故造成原告无法申请贷款。
经审理查明，被告乙、丙为系争房屋本市杨浦XX路XX弄XX号X室的产权人。2009年6月13日，被告乙收取了原告购房定金5000元，同时出具书面承诺书，言明出售方或其代理人在此向居间方、购买方承诺，签署地址为上海市杨浦区XX路X弄X号XX室的房地产买卖合同或居间协议，收取定金及出售房屋行为的意思表示真实并已获得全体共有人的同意。若因出售方共有人之原因致使本合同无效或无法履行的，出售方或其代理人承担相应的法律责任。
2009年6月17日，在第三人的居间下，原告作为买受方（乙方）与作为出售方的被告（甲某）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由甲某将系争房屋以52万元价格出售给乙方。甲某双方同意在2009年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定的期限付款的，应当向甲某支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲某支付十五日的违约金外，甲某有权单方面解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%；甲某未按合同约定的期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同应当交付之日至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲某仍未交付的，除甲某应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，甲某承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%，甲某应在收到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。双方在附件三中对付款方式进行了约定：乙方于2009年6月13日支付甲某定金5000元；2009年6月17日支付房款14.5万元；乙方通过向银行贷款36万元，由银行在见他证、新产权证后直接放款给甲某账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲某双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲某。乙方于双方物业交割完毕当日且甲某户口全部迁出后，支付甲某剩余房款10,000元。此外，还对其它事项作了约定。当日，原告支付给被告房款14.5万元。
2009年7月12日，原告（乙方）、被告（甲某）、与第三人（丙方）签订了《协议承诺书》，约定因甲某经济纠纷而无法正常还贷，造成乙方无法正常交易并无法正常入户，故甲某双方协商如下：甲某于2009年7月12日交房于乙方并抄写水电煤数，正常的双方房产交易继续履行。乙方所产生的房贷直接放款于甲某账户。甲某承诺该协议已征得产权共有人同意。
当日，被告向原告交付了系争房屋。事后，因被告仍未偿还系争房屋的贷款，原告亦未向银行申请贷款。2009年10月12日原告向被告发出解除合同通知书，提出在2009年6月17日签订房地产买卖合同后，原告依约支付了被告房款15万元，而被告却未能偿还房屋贷款、注销抵押，导致系争房屋无法办理交易过户手续，依照合同约定的交易过户时间为2009年7月31日，时至今日已逾三月有余，被告仍未偿还贷款、注销抵押。故被告已根本违约，特通知被告解除双方签订的房地产买卖合同，保留追究被告的违约责任及赔偿的权利。被告收函后未回复。同年10月16日，原告遂起诉来院作如上诉请。
另查，现系争房屋仍有24.4万元的抵押贷款未还清。
本院认为，本案争议的焦点在于原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是否可以解除
原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人双方均应按合同约定的义务全面履行。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，除了原告支付15万元房款，还申请银行贷款36万元，并在2009年7月31日前，原、被告双方共同赴XX区房地产交易中心办理产权过户手续。在办理产权过户手续当日，原告再向被告支付剩余房款。现由于被告的原因未能还清系争房屋的贷款，注销抵押，造成原告在履行合同过程中，不能办理申请贷款和办理交易过户手续，且被告在出具承诺书后虽然将系争房屋交付给原告但仍未能及时偿还系争房屋的贷款，导致合同无法履行，不能继续办理系争房屋的产权过户手续，故原告在2009年10月12日向被告发出《解除合同通知书》属行使合同解除权，符合合同及法律规定。被告在收函后亦未回复提出异议。因此，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》在该《解除合同通知书》到达被告时解除。故对原告要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，应予支持，且被告在审理中亦同意解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还已收取原告的房款15万元，符合法律规定，亦应予支持；至于原告要求被告按合同约定以房价款的20%赔偿损失，并无不当，本院一并予以支持。在合同解除后，原告应当将系争房屋退还被告，被告反诉要求原告支付租金5000元的诉请无法律依据，本院不予支持；被告要求原告赔偿损失10.4万元亦无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条、第一百零二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）甲某被告（反诉原告）乙、丙在2009年6月17日签订的《上海市房地产买卖合同》于2009年10月12日予以解除；
二、被告（反诉原告）乙、丙应在本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）甲某款人民币150,000元；
三、被告（反诉原告）乙、丙应在本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）甲某失人民币104,000元；
四、原告（反诉被告）甲某在本判决生效之日起十日将上海市XX区XX路XX弄X号XX室房屋交还给被告（反诉原告）乙、丙；
五、被告（反诉原告）乙、丙其余诉讼请求，不予支持。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币X元，减半收取计人民币X元及反诉受理费人民币X元，均由被告（反诉原告）乙、丙负担；诉讼保全费X元，由原告（反诉被告）甲某被告（反诉原告）乙、丙各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员X
书记员Y
