上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2010）嘉民一（民）初字第X号

原告某某物业管理有限公司。

法定代表人韩某，董事长。

委托代理人王某某，上海志道律师事务所律师。

被告徐某某。

原告某某物业管理有限公司（下称某某物业公司）与被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员沙黎淳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某某、被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称，被告徐某某系上海市嘉定区X路X弄某某家园X号X室、X号X室业主，原告系该小区的物业管理单位，对该小区进行物业管理。依每月每平方米0.76元计算，被告于2008年4月至2009年12月期间物业管理服务费3,339元。经原告多次催讨未果，故起诉要求被告支付拖欠的物业管理服务费3,339元。

被告徐某某辩称，被告所属两处房屋系拆迁安置房，自2008年4月起至2009年12月一直未居住使用，故被告未享受到原告的服务。原告的物业管理服务一直不到位，防盗门未起到防盗效果，被告家铁门一直不能开启，经多次反映未修理，只能自己修理，花了880元的修理费，房屋有损坏现象，天井水泥地坪有沉降和裂缝。原告公司管理混乱，账目不予公布，一直以来原告收取物业管理费标准被告不知晓，原告收取的物业管理费用途账目不公布，被告对此一直有意见，被告也从未收到过收费通知（发票）。关于原告签署承诺书，当时是为了要拿房子钥匙，所以没办法就签了字。物业管理费收费标准应经过业主委员会的同意，但目前为止小区还未成立业主委员会。

经审理查明，被告徐某某及其家人系本市嘉定区X路X弄某某家园X号X室、X号X室二套房屋的业主，建筑面积分别为124.18平方米和85.05平方米，系被告徐某某及其家人经拆迁安置所得，由上海嘉定城市建设有限公司建造。原告与上海嘉定城市建设有限公司于2007年1月15日签订《前期物业服务合同》，约定被告所在小区由原告进行物业管理服务；原告根据物价部门核定标准，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅按每月每建筑平方米0.76元收取；物业服务费按季交纳，业主应在每季末前履行交纳义务；管理期限从2007年1月15日起至2012年1月14日止。2007年1月30日，物价部门出具了相应的收费标准备案受理表。2007年9月11日，被告签署承诺书，明确本人已详细阅读并理解小区业主临时公约、装修管理办法等规定，并同意遵守一切条款和物业收费标准，按时缴纳相关费用。上述合同签订后，原告依约对该小区进行了物业管理，并按合同约定的金额向业主收取物业管理服务费。因被告未及时支付相应费用，原告向本院提起诉讼。

上述事实，有承诺书、前期物业服务合同、房屋状况及产权人信息、收费标准备案受理表以及本案庭审笔录等为证，事实清楚，证据确实。

本院认为，被告所在的居住小区在成立业主委员会前，属前期物业管理阶段，前期物业服务合同应由建设单位与其选聘的物业管理企业订立。原告与上海嘉定城市建设有限公司签订的《前期物业服务合同》，确定被告所在小区由原告进行物业管理服务，该合同依法具有法律效力。并且被告在签署的承诺书中，亦同意了原告的收费标准。原告根据《前期物业服务合同》对被告所居住的“某某家园”小区进行物业管理服务，被告作为小区业主之一，无权以未居住使用自己的房屋为由，不履行支付物业管理服务费的义务，故原告有权以合同约定的每月每平方米0.76元的标准，要求被告支付拖欠的物业管理服务费。物业管理服务主要体现在公共部位和公共区域的运行和维护，故被告因自有财产损坏需修理以及产生的修理费，原告并无义务承担。原告公司账目是否公布，不影响被告本应履行的交纳物业管理服务费的义务，且按惯例，被告理应交费后才能得到相应的收费凭证（发票）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：

被告徐某某应于本判决生效之日起十日内给付原告某某物业管理有限公司上海市嘉定区X路X弄某某家园X号X室、X号X室房屋的2008年4月至2009年12月的物业管理服务费人民币3,339元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取25元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员沙黎淳

二○一○年四月六日

书记员倪佩

记录员顾晓萍

审判员沙黎淳

书记员倪佩