原告鲁某，男，X年X月X日生，汉族，农民。

委托代理人杨洪明，杞县城关法律服务所（略）。代理权限：特别授权。

被告邢某某，男，X年X月X日生，汉族，农民。

被告栗某某，男，X年X月X日生，汉族。

二被告委托代理人贺某生，杞县148法律服务中心（略），代理权限:特别授权。

被告杞县工商行政管理局(以下简称杞县工商局)。

法定代表人孙某某，局长。

委托代理人贺某某，男，X年X月X日生。代理权限：特别授权。

原告鲁某诉被告邢某某、栗某某、杞县工商行政管理局房屋租赁合同纠纷一案，原告于2010年8月4日向本院提起诉讼，本院于当日立案，并依法组成合议庭。于2010年11月26日公开开庭进行了审理，原告鲁某及其委托代理人杨洪明和二被告委托代理人贺某生及被告杞县工商局委托代理人贺某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告鲁某诉称：原告在2004年和杞县工商局板木工商所协商一致，经工商局领导同意，双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告租赁工商所门面房四间，期限为20年，双方已履行合同六年之久，现工商局领导换人，背着原告将房屋租给被告邢某某、栗某某。三被告的行为属典型的以合法形式掩盖非法目的，严重侵犯了原告的合法权益，请求人民法院确认三被告于2008年7月15日所签的房屋租赁协议无效。

二被告邢某某、栗某某辩称，原告不具备诉讼主体资格，因为原告与杞县工商局板木工商所所签的房屋租赁合同已被杞县人民法院撤销，同时开封市中级人民法院维持了原判。杞县工商局和二被告所签的房屋租赁合同不侵犯原告的权利，所以应驳回原告的诉讼请求。

被告杞县工商局辩称，杞县工商局和二被告邢某某、栗某某所签的房屋租赁合同合法有效，应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：杞县工商局在杞县X乡X村现有房屋十二间（房产证号x）。该房屋属于板木工商所办公用房。2004年8月1日，杞县板木市场服务站和杞县板木工商所与鲁某签订房屋租赁合同，约定将板木工商所楼下门面房两间（四至为东邻工商所院，西邻路，南邻刘洪社住宅，北至工商所大门）租给鲁某使用，租赁期限为20年，租金为8000元。该合同已被杞县人民法院确认为无效合同。2008年7月15日杞县工商局将板木工商所房屋全部租赁给二被告使用，约定租期为20年，租金为23万元。杞县工商局尚未将上述房屋交付给二被告使用。另查明，杞县板木工商所其用地来源为国有划拨用地。

以上认定事实有原、被告陈述，杞县板木服务站和杞县板木工商所与原告鲁某所签的房屋租赁合同、二被告同杞县工商局所签的房屋租赁合同及（2009）杞民初字第X号民事判决书等相关证据予以证明。

本院认为：杞县工商局板木工商所现办公用房系划拨土地上所建的房屋，其房屋对外出租必须依法进行。杞县工商局在出租房屋的同时既出租了该房屋所依附的土地，因此依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的内容，交付土地使用权出让金后，方能对外出租，而被告和杞县工商局所签的房屋租赁合同虽未履行，但其内容违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，既违背了行政法规的强制性规定。所以，该合同应为无效合同。二被告辩称的原告无主体资格，虽然其房屋出租合同被确认无效，但原告仍在此使用，属利害关系人，所以原告有权起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：

被告杞县工商局与被告邢某某、栗某某于2008年7月15日所签订的房屋租赁合同为无效合同。

案件受理费100元，由被告杞县工商局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长魏孝奇

审判员李步俊

审判员于云峰

二0一一年一月十日

书记员魏继