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杨某某与开封京西房地产开发实业公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
当事人:   法官:   文号:河南省开封市中级人民法院

上诉人(一审原告)杨某某,男,1955年生。

委托代理人谢海成,开封市龙亭区午朝门法律服务所(略)。代理权限:特别授权。

被上诉人(一审被告)开封京西房地产开发实业公司,住所地:开封市X路X号。

法定代表人侯某某,经理。

委托代理人郭某、巩某某,该公司员工。代理权限:特别授权。

上诉人杨某某与被上诉人开封京西房地产开发实业公司(以下简称京西公司)租赁合同纠纷一案,杨某某于2010年1月6日向开封市禹王台区人民法院提起诉讼,请求判令其享有优先承租权;如剥夺其优先承租权,应赔偿对其造成经济损失50万元。2010年9月19日禹王台区人民法院作出(2010)禹民初字第X号民事判决,杨某某对判决不服,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审判决审理查明:1999年7月28日,原、被告签订一份房屋租赁合同,合同约定:原告租赁被告所有的位于本市X路南段X号商业楼一、二层,租赁期限自1999年10月1日至2004年10月30日止,租金每月x元,租期内一切对外业务均由原告负责,原告自己投资,自主经营,双方还对合同期内其他各项权利、义务做了约定。合同由杨某某签字,加盖了未经注册的开封市南方家具灯具批发市场合同专用章。协议签订后,原告投资、招商组建该市场进行经营。2003年3月28日该市场注册登记为开封市京西房地产开发实业公司灯具批发市场,企业性质为非法人集体,负责人杨某某,主管部门为京西公司。

2004年8月6日双方续签第二次合同,约定:租期自2004年11月1日至2009年11月30日止,租金每月x元,此合同执行到后两年(即2008、2009年)增加月租金10%,租赁期满后,如需续签合同,杨某某享有优先权,届时另行签约。合同由原告签字,加盖开封市京西房地产开发实业公司灯具批发市场印章。

2009年11月16日,京西公司书面通知原告,请于2009年11月18日前以书面形式向其递交承包协议草稿,2009年11月17日原告以书面形式予以递交,2009年11月22日,原告再次以书面形式向京西公司表示,依双方第二次所签合同的约定,如京西公司继续向外租赁该市场,其享有优先承租权,希望双方早日续签合同。2009年11月26日,京西公司回函:“公司于2009年11月21日决定对外公开承包该灯具批发市场,2009年11月23日上午10点由公司人员、律师、生产队人员、工商所人员参加现场拆封。因你报价较低,合同自行终止。”2009年11月29日京西公司免去杨某某灯具批发市场负责人的职务,2009年11月30日,京西公司以年租金40万元将灯具批发市场租给巩某某。原告得知被告将灯具批发市场租给他人,要求在与他人同等条件下优先续签合同,双方协商未果。2009年12月5日京西公司研究决定,对该灯具批发市场进行自主经营,不再对外租赁。

原审法院认为:双方签订的两次租赁合同,虽然在承租人一栏加盖有印章,但一印章未注册,另一印章在签订租赁合同后才注册登记,且依该合同的性质,杨某某具备该案的主体资格;依物权法的规定,企业法人对其不动产和动产有占有、使用、收益和处分的权利。京西公司决定对该灯具批发市场进行自主经营,不再对外租赁,杨某某享有优先租赁的条件已丧失,对原告主张优先承租的请求,不予支持。另外,原告杨某某主张赔偿其经济损失50万元的诉求,双方既无约定,杨某某也未提供相关证据,对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:驳回杨某某的诉讼请求。

杨某某不服判决上诉称:被上诉人向上诉人发出是否继续承包租赁的要约,并且被上诉人单方面组织竞价承包租赁,以40万元竞标租赁后,上诉人没有放弃,愿以40万元续签合同,之后被上诉人又与他人签订承包租赁,剥夺了上诉人的优先承租权及竞价权,应视为双方2004年8月6日签订合同第十条的约定有效。因此,被上诉人再作出自主经营,不再对外租赁的行为已经无效,上诉人理应享有优先承租权。如果优先租赁权不予支持,应对其装修、投资的实际损失进行评估,来确定对上诉人造成的损失。

被上诉人京西公司答辩称:答辩意见同一审,一是上诉人不具备主体资格;二是财产所有权人的自主经营的权利大于所谓的优先承租权,依法应当保护;三是请求赔偿经济损失50万元在事实和理由中没有列举,且承租人经出租人同意装修装饰,租赁期间届满时,按照最高法院的司法解释,请求补偿装饰装修费用的不予支持。

经审理二审查明事实与一审一致。

本院认为:双方签订的房屋租赁合同到期前,被上诉人京西公司对外公开招标承包租赁,与他人签订承包租赁合同书后,经公司经理办公会研究决定,公司自主经营管理,不再对外进行承包租赁,属于财产所有人对自己财产的处分的权利,而承租优先权只有在权利人对外出租时,才有可能行使,因此,上诉人主张的优先承租权的条件已经不具备,对上诉人主张被上诉人自主经营,不再对外进行租赁的行为无效,其应享有优先承租权的该上诉理由,本院不予支持;关于上诉人主张应赔偿其装修装饰及投资损失问题,双方的承包租赁合同明确约定了市场门面装潢、户外广告位、室内装修由上诉人规划、投资决定,原则上不损坏建筑物的主体结构。虽然,承租人支出合理费用改善租赁物,但在承租人使用租赁物期间,该利益并不为出租人享有,而是由承租人取得利益。另外,上诉人也没有提供证据支持其主张,对该上诉理由本院亦不予支持。原审法院判决,认定事实清楚,适用法律正确,判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8800元,由上诉人杨某某承担。

本判决为终审判决。

审判长刘庆龙

审判员陈文胜

代理审判员周超举

二○一一年一月十一日

书记员周卫华(兼)

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