原告x公司，住所地上海市闵行区x路X弄X号X幢X楼X室。

法定代表人戴x，董事长。

委托代理人张x，女，住上海市普陀区x路X弄X号301-X室。

委托代理人周x，上海市x律师事务所律师。

被告x公司，住所地上海市浦东新区x路X号。

法定代表人x。

原告x公司(以下简称x公司)诉被告x公司(以下简称x公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年11月29日、2011年1月4日公开开庭进行了审理。原告x公司委托代理人张x、周x到庭参加了诉讼，被告x公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告x公司诉称，2007年11月29日，原告与被告法定代表人签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市浦东新区x路X号(X号)的房屋租赁给被告的股东x用于设立外商投资企业，双方同意当外商投资企业按照中国的法律合法设立时，承租人的一切权利和义务将由新设立的企业承担，承租人将不再承担合同权利义务。2008年3月27日，被告经工商登记设立，同年12月，原、被告与x签订补充协议，将房屋租赁合同项下承租人的权利义务转由被告承担。根据合同约定，2008年3月5日房屋移交之日，承租人须支付相当于一个月的租金作为押金，同时支付2008年3月5日至5月31日的租金，之后的租金均先付后用，租金支付每迟延一天，应赔偿原告人民币(以下币种相同)3,000元。然在履行合同中，被告多次拖延支付房租，严重违反了合同约定，因被告近期经营状况恶化，拖欠原告2010年10月、11月租金以及2010年9月部分租金等费用未付，之前拖欠房租的违约金也未支付，经原告催讨，被告仍未付款。诉请判令1、解除原、被告之间的《房屋租赁协议》及《补充协议》，被告搬离上海市浦东新区x路X号厂房及办公楼；2、被告支付原告2010年9-11月的未付租金298,742.46元；3、被告支付原告2010年9-11月的物业管理费20,167.42元；4、被告支付原告2010年8月、9日的电费72,836.44元；5、被告支付原告违约金1,533,000元；6、被告支付原告2010年12月1日起的租金至实际搬离日止，租金计算标准按每日5,427元。

被告x公司未作答辩。

原告为证明其主张，向本院提供了《房屋租赁协议》、《补充协议》、律师函及送达凭证、公证书、房地产登记信息、电费发票及会议纪要、2008年至2010年的付款凭据，以证明原、被告间的合同关系及约定内容，被告未按合同约定履行付款义务。

上述证据经庭审质证，被告未到庭提出异议，原告提供的证据系原件，证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以认定。

被告未向本院提供证据。

根据认定的证据及当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：

x公司系上海市浦东新区X镇x路X号、X号房屋的产权人。2007年11月29日，x公司(甲方)与案外人x(乙方)订立《房屋租赁协议》，约定：x公司将其合法拥有的上海市x路X号房屋出租给乙方，甲乙双方均知晓房屋目前正在竣工验收过程中，已有土地使用权证，房产证须待竣工验收后再办理，双方同意以面积x平方米作为计算租金的基础，因乙方租用房屋是用于设立外商投资企业，故双方同意当外商投资企业按照中国法律合法设立时，承租人的一切权利和义务将被转入新设立的外商投资企业；租赁期从2007年12月1日起至2012年11月30日止；房屋的总面积为x平方米，乙方承担的物业管理费为每平方米每天0.02元；租金自2007年12月1日至2008年11月30日(其中2007年12月1日至2008年3月4日为免租期)，年租金为170万元，自2008年12月1日至2009年11月30日，年租金为170万元，自2009年12月1日至2010年11月30日，年租金为183.6万元，自2010年12月1日至2012年11月30日，年租金为198.088万元；租金支付方式，本协议签订之日，乙方应支付相当于一个月的租金作为押金，则本协议生效，2008年3月5日，房屋移交之日，乙方须再支付相当于一个月的租金作为押金，同时支付2008年3月5日至2008年5月31日的租金，同时支付补偿金32,000元，之后租金到期的当月的前5个工作日内，乙方应支付相当于三个月的租金(即付三押二)，租金和物业管理费实行先付后用的原则，乙方迟延支付租金的，每迟延一天，应赔偿甲方人民币3,000元；如果一方违反本协议，守约方应首先向违约方提交书面通知/警告，如果违约方在通知/警告规定的合理时间内未能改正，由守约方有权终止协议并要求违约方作合理赔偿。协议另对其他事项作了约定。协议订立后，x公司向承租人交付了租赁房屋。

2008年12月15日，x公司(甲方)、x(乙方)、x公司(丙方)订立《补充协议》，约定甲乙双方于2007年11月29日签订的《房屋租赁协议》已生效，乙方欲设立的外商投资企业已于2008年3月27日按照中国法律合法设立，即丙方；就《房屋租赁协议》项下原乙方的权利义务全部转由丙方承继，乙方不再承担任何权利和义务，但乙方在本补充签订前对《房屋租赁协议》的履行仍然有效，且对丙方具有拘束力。协议另对其他事项作了约定。

2010年7月13日，x公司通过律师发函至x公司，指出x公司拖延支付租金，应按合同约定支付延期付款的赔偿金，x公司尚欠2010年7-8月的租金未付，要求支付租金及赔偿金。x公司收函后支付了拖欠的租金。2010年10月25日，x公司再次发函至x公司，指出x公司拖欠2010年9-11月的租金及2010年8-9月的水电费未付，要求支付上述款项及之前迟交房租的违约金1,401,000元。该函于次日送达x公司。x公司收函后未付款，x公司催讨无着，遂涉讼。

另查明，x公司于2008年11月办理了租赁房屋的产权登记。x公司已付x公司押金283,334元，x公司同意在合同解除时返还押金。

再查明，x及x公司自2008年3月起，未按合同约定付款日期支付租金，截至2011年1月4日，累计迟延支付租金的天数为511天。x公司已垫付x公司2010年8月、9月电费68,071.44元。

审理中，x公司表示，x公司2010年9-11月的应付租金为457,742.46元，x公司支付了159,000元，尚欠298,742.46元未付，2010年12月1日起应按年租金1,980,880元计算租金，折合日租金应为5,427元，按照合同约定计算的逾期付款违约金数额较高，x公司自行将违约金调整至466,979元。

本院认为，x公司与x公司间建立的租赁合同关系，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效。x公司未按照合同约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约，在x公司向其发出催讨租金及其他欠款的函件后，x公司仍未支付，故x公司要求解除双方间租赁合同关系，符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，x公司应搬离租赁物并将房屋返还原告。x公司欠付原告的租金及物业管理费以及合同解除后实际占有租赁物的使用费应予以支付。关于电费，根据原告提供的证据核算，其已垫付的电费金额应为x.44元，原告认为x公司另应承担电费的税金，缺乏证据予以证明，本院不予采纳。x公司在合同履行期内拖延支付租金，根据合同约定其应当承担逾期付款的违约责任，原告鉴于合同约定的逾期付款违约金的计算标准过高，自愿将违约金进行了调整，故对其调整后的违约金诉请，本院予以支持。由于原、被告间的合同已解除，原告收取被告的押金应予以返还，本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、解除原告x公司与被告x公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》；

二、被告x公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区x路X号房屋，并将房屋返还原告x公司；

三、被告x公司于本判决生效之日起三十日内支付原告x公司欠付自2010年9月至2010年11月的租金298,742.46元，自2010年12月1日起，按每日5,427元，支付租金及房屋使用费至实际搬离之日止；

四、被告x公司于本判决生效之日起三十日内支付原告x公司自2010年9月至2010年11月的物业管理费20,167.42元；

五、被告x公司于本判决生效之日起三十日内支付原告x公司垫付电费68,071.44元；

六、被告x公司于本判决生效之日起三十日内支付原告x公司违约金466,979元；

七、原告x公司于本判决生效之日起三十日内返还被告x公司押金283,334元。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21,090元(原告已预交)，减半收取计10,545元，财产保全费5,000元，合计15,545元，由原告x公司负担1,545元，被告x公司负担14,000元，被告所负款项于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员何绍辉

书记员杨立转