上诉人（原审被告）河南富寓物业管理有限公司。住所地：郑州市二七区X街X号X号楼X单元。

法定代表人王某甲，经理。

委托代理人莫智勇，河南铁正（略）事务所（略）。

委托代理人唐某某，男，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）云帆都市嘉园小区业主委员会。住所地：郑州市X路X号。

法定代表人岳某某，主任。

委托代理人曹某某，男，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人邱某某，男，X年X月X日出生，住（略）。

原审被告河南蓝源公交实业有限公司。住所地：郑州市X路X号。

法定代表人范某某，总经理。

委托代理人王某乙，女，该公司职员，住（略）。

上诉人河南富寓物业管理有限公司（以下简称富寓物业公司）因与被上诉人云帆都市嘉园小区业主委员会（以下简称云帆小区业委会）、原审被告河南蓝源公交实业有限公司（以下简称蓝源公交公司）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2010）管民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年12月30日公开开庭审理了本案。富寓物业公司的委托代理人莫智勇、唐某某，云帆小区业委会代表人岳某某及其委托代理人曹某某、邱某某到庭参加诉讼，蓝源公交公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：云帆小区系河南富寓房地产有限公司开发。1999年12月31日，郑州市城市规划管理局颁发的（1999）郑城规建管（许）字第（0665）号建设工程规划许可证附件【1】中载明云帆小区核准的物业管理用房为一层、临时建筑，建筑面积为372.8平方米。富寓物业公司系云帆小区前期物业管理公司。2009年7月30日，富寓物业公司发出告业主书，主要内容为：该公司自2001年9月接管云帆小区，由于业主欠费，造成严重亏损，富寓物业公司决定于2009年10月30日起正式撤离小区。该告业主书在云帆小区进行张贴。后富寓物业公司撤离了云帆小区。2009年10月25日，云帆小区召开首次业主大会，并产生云帆小区业委会。2009年11月27日晚9点，云帆小区业委会召开全体委员会议，决议不再和富寓物业公司签订物业服务合同，决定让富寓物业公司于2009年12月31日前从小区撤出，并履行告知义务。富寓物业公司撤离小区后，小区已由云帆小区业委会自行管理。现场勘验，物业管理用房为二层小楼，一楼由蓝源公交公司使用，室内高度为4.02米，室内地面低于地平面70公分，二楼高4.34米。另查明，2010年1月29日，富寓物业公司向蓝源公交公司出具收条一份，内容为：“今收到河南蓝源公交实业有限公司交付的2010年1月至2010年6月的水厂租金（为云帆小区内的水厂）折合成18.9升的大桶水票，共计3572张。票号x-x.”

原审法院认为：富寓物业公司于2009年7月30日发出告业主书，后又撤离云帆小区，该事实表明其不再对云帆小区履行物业管理职责；且云帆小区业委会决定不再和富寓物业公司签订物业管理服务合同，故应当认定二者的前期物业服务合同已经终止。因此，富寓物业公司应当向云帆小区业委会移交物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。关于云帆小区的物业用房，郑州市城市规划管理局批准的是一层，但在规划处实际建设的是二层楼房，根据勘验结果，认定一层符合作为办公用房的高度，故蓝源公交公司占用的一楼应为规划部门批准建设的小区物业管理用房。蓝源公交公司向法庭提交的富寓物业公司向其公司出具的租金收条，证明二者之间系租赁关系；由于物业管理用房的所有权属于全体业主，未经业主大会同意，作为前期物业服务的富寓物业公司无权改变物业管理用房的用途，双方的租赁关系应为无效，蓝源公交公司应与富寓物业公司应一起将占用云帆小区的一楼物业管理用房移交给云帆小区业委会。二楼并未取得建设工程规划许可证，云帆小区业委会要求移交，无法律依据，该院不予支持。因本案系物业服务合同纠纷，云帆小区业委会要求富寓物业公司和蓝源公交公司交纳自2010年1月1日至4月30日因侵占物业管理用房产生的损失4万元的请求与本案不是同一法律关系，该院不予合并处理，云帆小区业委会可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《物业管理条例》第二十九条、第三十八条、第三十九条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法律之规定，该院判决：一、富寓物业公司、蓝源公交公司于判决生效之日起十日内将位于云帆都市嘉园小区内的一楼物业管理用房移交给云帆小区业委会。二、富寓物业公司于判决生效之日起十日内向云帆小区业委会移交云帆都市嘉园小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。案件受理费100元，由富寓物业公司、蓝源公交公司负担。

富寓物业公司不服原审判决，向本院上诉称:一、原审判决让我公司将位于云帆都市嘉园小区内的一楼物业管理用房移交给云帆小区业委会，没有事实依据，不具有履行的可能性，小区开发建设单位将该楼一层全部安排给被拆迁单位河南康乐泉饮品有限公司，富寓物业公司对该房不享有所有权，也没有实际使用该物业用房的一层；二、原审判决认定富寓物业公司和蓝源公交公司系租赁关系，属事实认定错误，富寓物业公司只是代为向蓝源公交公司收取租金，是物业服务职能的表现，并不能因此转化为出租方和承租方的关系；三、原审法院以云帆小区业委会讨论决定为理由，判决认定物业服务合同终止，违反相关法律规定；四、富寓物业公司在提供服务期间没有得到和保管过小区相关建设资料，云帆小区业委会成立之后也没有向其已交过相关建设资料；五、云帆小区业委会诉求“归还小区物业用房以及物业管理资料”，属于“侵权之诉”，原审判决将本案“侵权之诉”错误的定性为“物业服务合同纠纷”之诉，应予以纠正等。请求驳回云帆小区业委会的诉讼请求。

富寓物业公司为支持其上诉理由，提供如下证据：1、2000年11月15日，河南康乐泉饮品有限公司与河南富寓房地产有限公司签订《协议书》一份（为复印件）。2、2010年12月28日，河南省工商行政管理局《企业基本注册信息查询单》一份（复印件）。证明以下问题(1)、河南康乐泉饮品有限公司成立于1999年6月，在云帆都市嘉园小区开发前就已经存在于该小区内，蓝源公交公司使用的生产厂地和大部分设备均属于河南康乐泉饮品有限公司，与富寓物业公司无关。（2）、富寓物业公司入驻小区前，该物业用房一层已经有水厂存在，并非富寓物业公司安排。

云帆小区业委会答辩称：河南康乐泉饮品有限公司并非被拆迁单位，自始至终它只是该房屋的一个承租人，富寓物业公司收取租金且占为己有，可见其已经实际占有、使用、出租给别人，富寓物业公司和蓝源公交公司是真实的租赁关系；富寓物业公司早于2009年7月在告业主书中就宣布“决定于2009年10月30日起正式撤离该小区”，云帆小区业委会是在富寓物业公司自行撤离后的2009年11月11日才成立的，何来解聘富寓物业公司之称；富寓物业公司原本是云帆小区开发商河南富寓房地产有限公司的附属产物，该开发商撤离后，成立了富寓物业公司来管理该小区，富寓物业公司对云帆小区管理长达9年，期间对水电管道和房屋经过多次维修改造，不可能没有相关建设资料等，请求维持原判。对于富寓物业公司二审庭审中提交的证据，云帆小区业委会认为，该证据为复印件，对证据1的真实性不认可，与云帆小区业委会无关，小区开发前河南康乐泉饮品有限公司确实存在，但其是租用小区建设前的房屋；对证据2无异议，但证明目的达不到。

本院经审理查明：富寓物业公司在一审法庭审理笔录中称“就归还物业管理资料，双方未达成共识，如果双方达成协议，我们可以归还资料”。其他事实与原审查明事实一致。

本院认为：富寓物业公司作为云帆都市嘉园小区的前期物业管理公司，于2009年7月30日发出告业主书，并在小区内张贴，后自行撤离该小区，不再履行对该小区的物业管理服务职责，故原审法院认定富寓物业公司与云帆小区业委会之间的前期物业管理服务合同已经终止正确；富寓物业公司上诉称收取蓝源公交公司租金是代为河南富寓房地产有限公司收取，未提供相应证据，对富寓物业公司二审提交的证据1和证据2因均为复印件，本院不予采纳；根据《物业管理条例》富寓物业公司理当收到河南富寓房地产有限公司交予的云帆都市嘉园小区的相关建设资料，富寓物业公司对小区管理长达9年，且在一审法庭审理笔录中承认可以归还资料，因此可以认定富寓物业公司拥有《物业管理条例》第二十九条第一款规定的云帆都市嘉园小区相关建设资料；云帆小区业委会诉求归还物业用房及物业管理资料均是基于前期物业管理服务合同终止产生的，且关于云帆小区业委会的“2010年1月1日至4月30日因侵占物业用房产生的损失4万元”主张，原审法院已告知其可另行主张，故一审法院认定案由正确。综上所述，一审判决认定事实清楚、实体处理和适用法律正确，富寓物业公司的上诉理由因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由富寓物业公司负担。

本判决为终审判决。

审判长任一鸣

审判员马常有

审判员陈赞

二○一一年一月六日

书记员王某