上诉人（原审原告）雷某，男，生于X年X月X日，汉族，居民。

委托代理人南晓良，陕西弘达（略）事务所（略）。

委托代理人王兵，陕西弘达（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）张某某，女，生于X年X月X日，汉族，居民。

上诉人雷某因与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服丹凤县人民法院（2010）丹法民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年9月7日立案受理，并报经本院院长批准延长审限一个月。本院受理后依法组成合议庭，于2010年11月29日公开开庭审理了该案，上诉人雷某及其委托代理人南晓良、王兵，被上诉人张某某到庭参加了诉讼，该案现已审理终结。

原审判决认定，被告张某某与原告雷某之兄雷某于1985年结婚，原告之母马福云身体患病，于1992年2月21日召集赵玉珠（马福云三女婿）、雷某芳（马福云三女子）、闵长生（马福云五女婿）为中人，在雷某、原告雷某在场情况下，由赵玉珠执笔，写了分家协议书。该协议书内容为：“1、厦房七间，每人分得三间半，雷某愿将自己应得的三间半房产作价一千元整卖给雷某名下永远为业。在雷某盖房时由雷某一次付清。在雷某新居未落成之时，仍居住原处。二……”。1993年，马福云去世。2001年被告丈夫雷某去世。争议的房屋位于丹凤县X镇西关社区X号院内，被告目前实际占有其中三间，原告占用四间，以上占有的事实在马福云去世前就形成至今。2004年，被告张某某卖掉了草庙村的房底子。2005年被告在迎宾路交警大队对面建起新房，并于2006年迁入居住。原告曾多次要求被告交回三间房屋，但被告拒不腾房。2008年4月16日，原告向法院起诉要求被告归还占用自己的三间房。现原告起诉要求被告将原告三间厦房交由原告使用。

原审法院认为，原告之母马福云于1992年2月21日给两个儿子雷某、雷某分家，分单载明：厦房七间、每人分得三间半，此时，雷某与张某某已是合法夫妻，该分家所得之房屋应归夫妻共同所有，夫妻单方无权处分共有财产。分单虽载明：“雷某愿将自己应得的三间半房产作价一千元整卖给雷某名下永远为业，在雷某盖房时由雷某一次付清，在雷某新居未落成之时，仍居住原处”，但并未体现有张某某同意卖房的意思表示。因此，雷某一人无权处分夫妻共同财产，其与雷某签订的买卖条款无效。原告与被告之夫虽有约定，但原告雷某一直未依法办理房屋所有权的变更登记手续，又未对该房屋实施有效占有，故不发生物权效力，因而原告不享有物的请求权，且从双方提供证据来看，无法确定原告雷某已给付被告方1000元房价款的事实。现原告要求被告腾房没有事实和法律依据，本院不予支持，应依法驳回。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十六条之规定，作出一审判决，驳回原告雷某的诉讼请求。

一审判决宣判后雷某不服，提起上诉。理由是雷某签署的分家协议书买卖条款是代表全家的意思、并当着张某某的面签署的，因此买卖条款合法有效；原审适用《中华人民共和国物权法》，属法律溯及既往，以此认定房屋未过户登记，进而判断买卖合同无效错误。

经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实相同。

本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论后认为：本案法律关系的性质应属房屋买卖合同纠纷。1992年2月21日的分家协议中包含有雷某与雷某之间就分家分得的房产达成的房屋买卖条款，协议有雷某，雷某签名，表明了双方的真实意愿，亦符合当地分家习俗，该买卖条款不违背法律的规定，应当认定有效。证人赵玉珠、雷某芳、闵长生系雷某、雷某的姐姐、姐夫，能作为分家协议的见证人，是获马福云老人及其两个儿子雷某、雷某充分信任的，且与分家协议均无法律上的利害关系，作为雷某已支付房屋价款1000元的见证人，证言能相互印证，又能与雷某陈述一致，故对赵玉珠、雷某芳、闵长生的证言本院予以采信。在张某某，雷某修建房屋根基时，雷某已支付了分家协议中房屋买卖条款约定的1000元补偿价款，且张某某已新建起了楼房，具备了分家协议中交付房屋的条件，由于张某某丈夫雷某已经去世，张某某应当按照雷某、雷某的约定交付房屋。在签订分家协议时，张某某作为雷某的妻子，应当知道分家协议的内容。分家并买卖房屋后，虽未办理过户手续，但不影响买卖条款的效力。一审法院对该案事实认定清楚，但以雷某未办理房屋所有权变更登记手续，又未实际占有，不发生物权效力为由，判决驳回雷某的诉讼请求，属适用法律错误，应予变更。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（二）项、第二百二十九条之规定，判决如下:

在判决生效两个月内，由张某某将占有的三间厦房交付雷某使用；逾期履行的，每月应支付迟延履行金50元。

一、二审案件受理费共计200元由被上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长何衍举

代理审判员屈晓鹏

代理审判员姜淑成

二0一0年十二月十四日

书记员汪斌