广西壮族自治区临桂县人民法院
民事判决书
（2010）临民初字第X号
原告:梁某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）-6-X号。
委托代理人：唐日桂，嘉宸（略）事务所（略）（特别授权）。
被告：广西长岛房地产有限公司临桂分公司。住所地：临桂镇X路长岛16区。
负责人：覃某，总经理。
委托代理人：沈某某，公司职员（特别授权）。
委托代理人：陈莉，欣源（略）事务所（略）（特别授权）。
被告：广西长岛房地产有限公司。住所地：南宁市X路X号创业大厦82B号房。
法定代表人：刘某某，董事长。
委托代理人：陈莉，欣源（略）事务所（略）（特别授权）。
原告梁某诉被告广西长岛房地产有限公司临桂分公司（以下简称临桂分公司）、广西长岛房地产有限公司（以下简称长岛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，由审判员李洲水独任审判，书记员粟春平担任庭审记录。于2009年12月22日公开开庭进行了审理，原告梁某及其委托代理人唐日桂、被告临桂分公司的委托代理人沈某某和陈莉、被告长岛公司的委托代理人陈莉到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告梁某诉称：2006年10月21日，原告与被告长岛分公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），该合同盖有被告长岛公司的合同专用章和法定代表人刘某某的印鉴。该合同签订后，原告依约向被告长岛分公司交付了首期购房款人民币肆万零伍佰叁拾肆元，并于2006年11月6日与中国银行桂林分行签订了《楼宇抵押借款合同》，借款人民币玖万贰仟元直接付至被告长岛公司帐户，至此，原告已经全部履行了《合同》约定的义务。《合同》第十五条第一款双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告长岛公司于2007年9月30日向原告交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]X号）第十八条第一款和第（一）项的规定，被告长岛分公司应于2008年9月25日前为原告办理房地产权属证书。但是，直到2009年10月23日，被告长岛分公司才为原告办理了土地使用权证书，逾期388天，已经构成违约，依法应当承担违约责任。根据《合同》第十条第一款和第3项关于“自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。”的约定和法释[2003]X号文第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，向法院提起诉讼，请求：1、判令被告长岛分公司支付给原告逾期办理房地产权证书违约金人民币伍仟壹佰肆拾贰元（5142元），判令被告长岛公司承担连带支付责任；2、判令两被告连带承担本案的全部诉讼费用。
被告长岛公司及临桂分公司答辩称：1、原告提出的诉请偏离了合同约定。答辩人认为，违约金的计算方式应当严格遵守合同的约定。根据合同十五条的约定，出卖人也就是答辩人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这一条款中约定的出卖人应当承担的义务是：“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是“办理房产证”，这一条款约定的时限并非买受人最终拿到房产证的时间，而仅仅是“出卖人提交办理产权证所需材料的时限”限。根据建设部提供的《商品房买卖合同》范本及房地产销售的行业惯例，开发商作为出卖人在办理房产证过程中应当履行的主要义务即为合同十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”。从合同十五条的内容看，双方对原告应何时取得房产证并未约定，只约定了被告“将需由出卖人提供的资料报产权机关备案”的期限，对由谁申办房产证双方亦无约定，当被告将合同十五条项下的义务履行完毕后，原告作为买受人可以自行办理房产证，也可以由开发商即被告接受原告的委托后申请办理，但申办主体仍为原告，被告在其中所负的应为配合办证的义务，该配合义务与合同十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”义务是完全不同的。关于开发商在合同十五条项下义务的理解，全国各个法院对类似案件作出的判决已经为此类案件的审理提供了充足的案例支持，可以供法庭参考。然而，根据原告在《起诉状》中的陈述，其计算违约金的时间依据是房产证的取得时间，这一计算方式明显与合同十五条约定的内容是不符的。2、被告应向原告支付违约金的计算方式应根据事实及合同约定来确定。根据临桂县房屋产权管理所的管理流程，开发商履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”这项义务的方式表现为向临桂县房屋产权管理所办理《商品房初始登记》，根据被告提供的证据，被告取得临桂县房屋产权管理所出具的《商品房初始登记申请书》的时间为2008年10月7日，即被告在这一个时间已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，被告在合同十五条项下的义务已履行完毕。2008年10月7日与合同十五条约定的时间仅仅相差了12天，根据合同十五条的约定，被告应支付的违约金额仅为159元。
原告梁某为其陈述在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、抵押借款合同；3、房屋所有权证书；4、银行借款借据；5、契税完税证。
被告长岛公司及临桂分公司经质证后认为：对证据1、3、5无异议；证据2、真实性无异议，但对原告第三个观点广西长岛公司盖了章的证明是无异议，但关联性有异议，无法证实分公司是商品房买卖合同的相对人；证据4，真实性无异议，但关联性有异议，这项证据与本案无关。
被告长岛公司及临桂分公司为其陈述在举证期限内提供的证据有：1、商品房初始登记申请书；2、房屋产权证书；3、业主办理房屋产权证书须知。
原告梁某经质证后认为：对证据1、真实性无异议，但并不证明被告已履行了义务；证据2、3与本案没有太大关系，不予质证。
本院结合上述当事人的举证和质证，认证如下：对当事人确认的书证予以采信；对当事人提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2006年10月21日，原告梁某与被告长岛公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定原告购买被告长岛公司出售的商品房一套，位于临桂镇世纪大道北侧桂林长岛16区第X幢X-X-X号房，购房总价款x元。关于房屋的产权登记，合同约定：“第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意接下列第3项处理：……3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金……”合同签订后，原告依约向被告长岛公司交付了购房款x元，被告长岛公司于2007年9月30日向原告交付了房屋。原告于2006年12月6日到临桂县财政局办理了《契税完税证》，被告长岛公司于2008年10月7日向临桂县房地产管理所提交《商品房初始登记申请书》，临桂县房地产管理所于2008年10月27日建登记簿。该房屋于2009年6月9日办理房产登记，2009年10月23日办理土地使用权证书。为此，原告以被告临桂分公司应于2008年9月25日前为原告办理房地产权属证书，但直到2009年10月23日，被告临桂分公司才为原告办理了土地使用权证书，逾期388天，已构成违约为由，诉至法院，请求：1、判令被告长岛分公司支付给原告逾期办理房地产权证书违约金人民币伍仟壹佰肆拾贰元，判令被告长岛公司承担连带支付责任；2、判令两被告连带承担本案的全部诉讼费用。
被告临桂分公司，是被告长岛公司依法成立的分支机构，无法人资格。
本院认为：原告梁某与被告长岛公司签订的《商品房买卖合同》主体合格，内容合法，意思表示真实，没有违反法律法规的有关规定，且双方相互履行了付款和交房的合同主要义务，该合同合法有效，依法受到法律保护。从该合同第十五条内容看，双方对原告应于何时取得房屋权属证书并未约定，只约定了被告将需由出卖人提供的资料向房产部门备案的期限，对由谁申办房产证双方亦无约定，既可由原告自行申请，也可以由开发商即被告接受原告委托后申请办理，但申办主体均应属于购房业主，只有原告提出办证申请的情况下，由双方根据房管理部门的规定，相互配合提供各自的资料即可办理房产证，被告在其中所负的应为配合办证的义务；该条款约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案的被告于2007年9月30日已将房屋交付给原告，被告则应于2008年9月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2008年10月7日才将《商品房初始登记申请书》报产权登记机关备案。因此，被告延期12天办理报产权登记机关备案，根据该合同第十五条的规定，被告应支付违约金159元（即x元×1/x×12天）给原告。由于被告临桂分公司没有法人资格，且该房屋的出卖人是被告长岛公司，因此，被告长岛公司应对被告临桂分公司的行为承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广西长岛房地产有限公司赔付原告梁某延迟办理房屋权属证书违约金人民币159元。
二、驳回原告梁某的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告广西长岛房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员李洲水
二○一○年元月十八日
书记员粟春平
