上诉人（原审被告）湖南天凯房地产开发集团有限公司。

法定代表人周某某，董事长。

委托代理人刘某某(特别授权)，男，该公司第八项目部经理。

委托代理人夏梁俊，湖南涉江法律服务所主任。

被上诉人(原审原告)徐某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略），身份证号码：x。

上诉人湖南天凯关于房地产开发集团有限公司(以下简称天凯公司)因与被上诉人徐某某商品房预售合同纠纷一案，不服中方县人民法院(2008)方民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月6日受理后，依法于2009年3月25日公开开庭审理了本案。除天凯公司法定代表人周某某没有到庭外，徐某某、天凯公司特别授权委托代理人刘某某、委托代理人夏梁俊均到庭参加诉讼，本案现已审查终结。

原审法院查明：2006年11月30日，徐某某与天凯公司第八项目部签订购房《合同书》，约定购买天凯公司开发的位于怀化市鹤城区X路市畜牧水产局西院小区X号楼X房及柴棚一间，2007年10月1日交付住房。但该栋楼房并未取得商品房预售许可证。徐某某于2007年2月1日按合同约定交款x元，但西院小区X号楼一直未开工建设。2007年4月19日、2007年12月31日，天凯公司第八项目部分别向购房者发出《说明函》及《承诺书》，说明未开工建设的原因及延期交房的承诺。2008年5月31日，因合同所涉楼房未能修建，天凯公司第八项目部负责人刘某某与徐某某达成《退房协议》，约定：双方解除原购房合同，天凯公司在协议签字后7-15天内退还购房款本金，30-45天内退还利息，利息自交房款之日起按月息1分结算。2008年6月19日，天凯公司已退购房款本金x元，尚欠x元。因天凯公司第八项目部未能全面履行协议，2008年6月30日，刘某某又与徐某某重新协商，达成了《还款协议书》，约定第八项目部在2008年7月31日前退还全部购房款，在同年8月31日前按月利率2分付清购房款利息。如天凯项目部未能在2008年7月31日前退还购房款本金，购房款利息按月利率3分计算。后因天凯公司未能按还款协议约定在2008年7月31日前退还徐某某购房本金，遂诉至法院。

原审法院认为，天凯公司未取得商品房预售许可证，即与徐某某签订购房《合同书》，违反法律规定，为无效合同。双方在《退房协议》及《还款协议书》中约定了购房款的利息计算标准，该约定是双方真实意思表示，且未违反法律规定，对徐某某要求退还购房款并承担利息的诉讼请求，予以支持。天凯公司提出系被迫签订的还款协议的辩称意见，因未提供证据，不予采信。据此判决：一、被告天凯公司返还原告徐某某购房款x元并承担利息，利息按约定月利率3分计算，从交款之日起计算至偿清之日止；二、被告天凯公司支付已返还原告徐某某x元购房款所产生的利息4980元(利息按约定月利率1分计算，从2007年2月1日起计算至2008年6月19日止)，以上应付款项，限被告于本判决生效之日起5日内付清；三、驳回徐某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3004元，财产保全申请费1196元，共计4200元，由天凯公司承担3691元，徐某某承担509元。

宣判后，天凯公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人未取得商品房预售许可证，导致合同无效，被上诉人未对许可证予以查验，自身也有过错，应承担相应的责任；2、刘某某未经授权无权对退房及还款事项私自与他人签订协议，所产生的后果不应由上诉人承担；3、购房合同无效，作为协议的补充合同同样无效；4、利息计算方式有误，从交款之日起至2008年7月31日应按1分计算，之后才能按2分或3分计算，且利息计算过高，超过法律的规定。

经二审查明：双方签订合同的时间是2007年2月1日。二审中，被上诉人向本庭提交天凯公司给刘某某的授权委托书，该委托书明确声明：“现授权刘某某为我公司代理人，以本公司名义办理有关怀化市畜牧水产局西院改造项目的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权，特此委托。”双方当事人对一审认定的其它事实没有异议，本院予以确认。

以上事实有合同书、购买柴棚协议书、收据、致畜牧局西院三号楼业主的承诺书、退房协议、还款协议书、怀化市人民政府专题会议纪要、一二审庭笔录、授权委托书在卷证实，足以认定。

本院认为，《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定：“未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案天凯公司在对畜牧局西院三号楼进行预售时，至购房人起诉前，仍未取得商品房预售许可证，因此，徐某某与天凯公司第八项目部签订的合同为无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，天凯公司未取得商品房预售许可证便对外预售房屋，因违反法律规定，导致合同无效。被上诉人徐某某没有法定的义务对预售许可证明予以审查，因此没有过错，不应当承担合同无效所产生的法律责任。因此，上诉人认为被上诉人自身也有过错并应承担相应的责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于未返还的购房本金，天凯公司应当予以返还。

对于被上诉人因合同无效所受的损失，双方当事人先后签订了两份协议，对于损失的计算方式有明确的约定。该两份协议有上诉人特别授权委托代理人刘某某以及被上诉人徐某某的亲笔签字。根据天凯公司给刘某某的授权委托书，刘某某有权代理公司办理与怀化市畜牧水产局西院改造项目有关的一切事务，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条的规定，委托人可以概括委托受托人处理一切事务。因此，协议上刘某某的签字系有效签字。协议系双方当事人真实的意思表示，且未侵害国家、集体或他人利益，两份协议为有效协议。上诉人称退房及还款协议系刘某某未经授权而私自签订的上诉理由不能成立。

关于利息的计算方式。《退房协议》第一条对利息起止时间的约定非常明确，自交房款之日起计算至退还本金止按1分计算。《还款协议》是在天凯公司未能履行退房协议的基础上对购房款的退还时间及利息的计算标准的再次约定，应视为对退房协议部分内容的变更，对于未变更的部分，仍应依《退房协议》的约定。因此，《还款协议》虽仅约定利息计算的标准，未约定利息计算的起止时间，但因《退房协议》对利息计算的起止时间有明确约定，应依《退房协议》的约定，从交款之日起至退还本金之日止。因此，上诉人主张利息计算的起止时间有误的上诉理由亦无道理，本院不予支持。

综上所述，上诉人上诉理由不充分，本院不予支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费，1510元，由上诉人天凯公司负担。

本判决为终审判决。

审判长冷旗帜

代理审判员杨禄荣

代理审判员何志良

二00九年三月二十六日

代理书记员陈琼芳