上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2010）嘉民三（民）初字第X号

原告上海某某物业管理有限公司。

法定代表人陆某某，董事长。

委托代理人张某，该公司职工。

委托代理人张家驷，上海志道（略）事务所（略）。

被告上海某某装潢有限公司。

法定代表人吴某某，经理。

被告吴某某。

原告上海某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告上海某某装潢有限公司（以下简称XX公司）、吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员庄羽凤独任审判，并于2010年9月2日、10月20日公开开庭进行了审理。原告某某公司之委托代理人张某、张家驷、被告XX公司之法定代表人即被告吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称，其系本市嘉定区X号X室房屋的所有权人。2006年3月8日，原告将上述房屋出租给被告XX公司。2008年，由于XX公司拖欠租金，原告为此提起诉讼并经法院判决由XX公司支付拖欠的租金。2008年12月3日，原告与被告XX公司、吴某某达成和解协议：2008年10月起被告XX公司继续租赁上述房屋并支付租金，被告吴某某对此承担担保责任。根据租赁合同约定，2009年4月8日至2010年4月7日期间每季度租金为x.14元，2010年4月8日至2011年4月7日期间每季度租金x.87元，被告应提前一天支付下一季度租金，逾期不支付租金超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告按照日租金的200%支付违约金。2009年4月起至今，原告多次向两被告催讨租金，但两被告均以各种理由推脱，至今两被告已拖欠租金达9个月。为此，原告起诉要求：1、解除与被告XX公司之间的租赁合同；2、被告XX公司支付2010年1月8日至2010年10月7日期间的房租x.88元；3、被告XX公司支付违约金x元；4、被告吴某某对被告XX公司上述第2、3项付款承担连带责任。

被告XX公司辩称，不同意解除租赁合同。2009年7、8月份左右，原告公司同意其另一个承租人在我公司承租房屋的二楼违章搭建旅店，自此二楼开始大面积漏水，导致我多间棋牌室不能营业。我向原告报修，至今原告无法修好，因此我才不付租金，并不是我违约，不应当由我支付违约金，反而是原告要赔偿我的营业损失。现在只要原告能够修好漏水的房屋，我同意支付租金，但不能全额支付，应当在扣减损失的基础上付清拖欠的租金。

被告吴某某辩称，具体的答辩意见和被告XX公司一致。同意对XX公司欠付的租金承担连带清偿责任。

经审理查明，2006年3月8日，原告与被告XX公司签订一份房屋租赁合同，双方约定原告将本市嘉定区X号X室房屋（以下简称X室房屋）出租给被告XX公司开设咖啡店，租赁期限为2006年4月8日至2016年4月7日止，租金逐年递增，其中2009年4月8日至2010年4月7日期间每季度租金为x.14元，2010年4月8日至2011年4月7日期间每季度租金x.87元，支付方式为按季度预付，被告XX公司应于到期日前一天向原告预付下期租金，逾期预付的，每逾期一日，则被告XX公司应当按照日租金的200%支付违约金。其中，该合同第6-3条还约定，租赁期间，原告保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同签订后，被告XX公司对租赁房屋进行了装潢后开办了咖啡店。

另查，本案所涉本市嘉定区X号X室房屋登记在原告某某公司名下，建筑面积为699.64平方米，为三层结构房屋，其中一、二两层现为咖啡店大厅和棋牌室，三层为贵宾室和露台，露台铺设了地砖并搭建了屋棚。一层两处墙角位置有渗水痕迹，二层共有棋牌室四间，其中南面三间每间均有一个屋角渗水，当中一间由于渗水导致屋角破裂，该三间房屋总面积约70平方米。被告于2010年4月下旬向原告报修，原告经查看后修复了一楼墙角渗水，但未修复二楼三间棋牌室的渗水问题。

审理中，原告陈述因被告在房屋三层露台的排水管道上铺设地砖、搭建屋棚，导致原告无法查找漏水原因，进行修复；被告则表示原告之前未提过这个问题，现只要原告通知，被告可以即刻拆除地砖和屋棚，配合维修。

以上事实，有上海市房地产权证、租赁合同、现场勘查笔录、当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，事实清楚，证据确凿。

本院认为，原告与被告XX公司间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。根据该合同约定，被告应提前一天预付下一季度租金。现被告以房屋存在渗水问题作为拒付租金的理由，但其直至2010年4月下旬才向原告报修，故被告以此为由拒付2010年第一季度的租金缺乏事实依据，显属违约。因此，原告要求被告支付2010年1月8日至同年4月7日的租金并支付逾期支付该季度租金的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。由于原告主张的该期间的违约金数额过高，被告又不予认可，故由本院依法酌减。原告作为出租方，负有修复房屋的义务，故其在接到被告报修后应当积极采取措施、通知被告配合修复房屋，但至今为止原告仍未修复房屋渗水问题，也没有提供证据证明不能修复是被告不配合导致，现房屋渗水影响了被告的正常经营，被告拒付报修后的租金，不属于无正当理由不支付租金，不构成违约。虽然被告本年度第一季度无故拖欠租金，但此后是因房屋渗水问题拒付租金，不属于无故拖欠，而且其明确表示一旦修复即刻付清拖欠租金、不同意解除租赁合同，被告的上述行为表明其有继续履行租赁合同的愿望，其拒付租金有相应理由，不构成严重违约，亦不足以导致双方合同目的不能实现，故本院认为不宜解除双方间房屋租赁合同关系。由于承租房屋渗水确实对被告的经营产生影响，故对于报修之后的租金，应当根据受渗水影响的程度，在酌情扣减的基础上由被告支付。此外，被告吴某某自愿对被告XX公司支付租金承担连带清偿责任，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十一条的规定，判决如下：

一、被告上海某某装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司2010年1月8日至2010年4月7日期间的房租x.14元及逾期付款的违约金x元；

二、被告上海某某装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司2010年4月8日至2010年10月7日期间的房租x元；

三、被告吴某某应对上述第一条、第二条中被告上海某某装潢有限公司所负之款承担连带清偿责任；

四、驳回原告上海某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

负有付款义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费x.85元，减半收取5810.93元，财产保全费4430.92元，合计诉讼费x.85元，由原告上海某某物业管理有限公司负担5120.92元，被告上海某某装潢有限公司负担5120.93元，被告吴某某对此承担连带责任，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员庄羽凤

二○一○年十月二十六日

书记员汤悦

审判员庄羽凤

书记员汤悦