上诉人（一审被告、反诉原告)刘某某。

上诉人（一审被告、反诉原告)林某某。

委托代理人孙红霞，中心（略）事务所（略）。

被上诉人（一审原告、反诉被告)龙某某。

被上诉人（一审原告、反诉被告)李某某。

委托代理人蒋仁贵，立横（略）事务所（略）。

上诉人刘某某、林某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林某七星区人民法院(2009)星民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员於暑光担任审判长，审判员张鹏和审判员陶洁梅参加合议。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：原告李某某与原告龙某某系夫妻关系，被告林某某与被告刘某某也系夫妻关系。2006年10月15日，原告李某某与被告刘某某签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：被告将其位于桂林某七星区X路X号东江花园X栋X－6－X号房屋一套(含家私电器)出售给原告，房屋总价款为x元；原告已付购房款x元，作为购房定金，余款x元于房产过户之日起一年内付清；同时还约定：被告于2007年8月31日前完成房产证和土地证过户手续；如被告违反协议或私自转卖房屋造成原告经济损失，被告应承担违约金x元。协议签订后，被告刘某某将房屋移交给原告使用。2008年7月25日，原告再次支付购房款x元后，被告将房产证和土地证交付原告。2009年4月20日，原告龙某某与被告林某某、刘某某再次签订《房地产买卖契约》的格式合同一份，契约主要条款与《房屋买卖协议书》一致，增加房产登记备案条款。当日办理房屋过户手续。原告已于同年5月8日取得房屋产权证。此后，原、被告双方对支付购房余款及违约责任承担发生纠纷。

一审另查明：被告刘某某于2006年7月28日向桂林某穿山信用社抵押贷款30万元，于2009年4月16日解除抵押。

一审法院审理认为：一、本诉：原告与被告签订的《房屋买卖协议》，是双方真实意思表示，且未违反我国法律规定，均属有效协议。《房屋买卖协议》已就房屋买卖名称、标的、买卖价款、支付方式、过户时间、违约责任作了约定，但房地产转让应当依照《城市房地产管理法》第五章的规定应当办理登记手续，故原、被告双方另行签订《房地产买卖契约》是对《房屋买卖协议》的内容进行补充。对依法成立的合同，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。被告隐瞒诉争房屋已经抵押的事实，造成逾期办理房产过户手续的主要原因，应承担逾期办证违约责任，故原告要求被告支付违约金，予以支持。但因约定的违约金x元过分高于实际损失。违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩解其未违约，没有事实和法律依据，不予采信。二、反诉：根据协议约定，原告应于过户之日起一年内付清余款。为此，原告自办理房产过户手续之日起一年内，应向被告支付购房款x元，被告也可以在办理过户手续后随时向原告主张收回购房款x元，如原告逾期付款，则应承担违约责任，故被告反诉原告支付购房款x元，予以支持。但被告反诉原告支付利息及其他经济损失x元，没有事实和法律依据，不予支持。原告以付款期限尚未届满，暂不支付被告购房款x元的抗辩理由，其理由不能成立，不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、被告刘某某、林某某支付原告龙某某、李某某违约金x.1元(违约金计算：从2007年8月31日起至2009年4月20日止，按已付购房款总额x元，参照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付)；二、原告龙某某、李某某偿付被告刘某某、林某某购房款x元；三、驳回原告龙某某的其他诉讼请求；四、驳回被告刘某某、林某某其他反诉请求。本案收取案件受理费525元，反诉费820元，合计1345元(原告已预付525元，被告预付820元)，由原告承担650元，被告承担695元。

上诉人刘某某、林某某不服一审判决，上诉称：被上诉人李某某在《房地产买卖契约》中没有任何签名，没有证据证明其是该房屋的权利人，被上诉人李某某在本案不具备诉讼主体资格。上诉人与被上诉人交易房屋的时间是2009年4月20日，当日办理房屋过户手续，上诉人没有违约行为。双方在2006年的协议对上诉人承担违约责任的前提是由于违约造成被上诉人的损失的，上诉人才承担违约责任；被上诉人没有证据证明其有损失存在，那么上诉人就不应当承担违约金。上诉人没有隐瞒该房屋抵押的事实，被上诉人是知道该情况的。上诉人反诉由被上诉人承担损失，理由充分，依法应当予以支持。请求本院依法改判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人龙某某、李某某答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求本院维持原判。

经审理查明，一审判决认定的基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》以及《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按照合同的约定严格履行各自的义务。在协议中，双方对违约责任均有约定，上诉人没有在约定的期限内办理房屋的过户手续，主要原因是由于上诉人刘某某于2006年7月28日用该房屋向桂林某穿山信用社抵押贷款30万元，直到2009年4月16日才解除抵押。因此，上诉人应当承担违约责任。上诉人认为其不应当承担违约责任的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定的基本事实清楚，程序合法，适用法律实体处分正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费591元，由上诉人刘某某、林某某负担。

本判决为终审判决。

审判长於暑光

审判员张鹏

审判员陶洁梅

二0一0年四月八日

书记员黄某