原告某公司。
委托代理人陈某，上海某律师事务所律师。
委托代理人马某，上海某律师事务所律师。
被告陈某。
委托代理人江某。
原告某公司诉被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人马某，被告陈某及其委托代理人江某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某公司诉称：原、被告双方签订《上海市居住房屋租赁合同》，由被告将本市X路某号房屋出租给原告，租赁期自2009年5月1日起至2010年4月30日止。签订合同后，原告支付了保证金人民币40,000元。现租赁合同已履行完毕，双方已结清租赁期间的费用，但被告仅退还保证金人民币11,058.15元，故要求被告立即退还剩余保证金人民币28,941.85元。
原告提供的证据如下:1、《租赁合同》，证明原、被告对租赁房屋的相关权利义务作了约定；2、《上海市房地产权证》，证明被告是系争房屋权利人之一；3、收据两张，证明被告收到原告支付的保证金人民币40,000元；4、收据及银行对帐单，证明原告已付清租赁期间的全部租金；5、交房日水、电、煤抄表数，证明2010年4月30日租赁期届满，双方办理了房屋交接手续。
被告陈某辩称：与原告签订房屋租赁合同属实，也收取了原告支付的保证金人民币40,000元。但在租赁期间，原告非正常使用房屋，有的墙面、门框上钉满钉子和挂钩，有的墙面粘满各色粘纸，楼梯两旁墙面被碰坏等现象，造成房屋墙面、房顶、门框等部位大面积损坏，在租赁期届满房屋交接之日，其要求原告修复损坏的部位，但原告一直拖延。之后，其依据合同约定书面通知原告，鉴于原告拒绝处理修复事宜，其将自行进行修复，修复费用由原告负担。其于2010年5月27日完成房屋修复，共支出修复费用人民币11,528.41元，为此，其在保证金人民币40,000元中扣除修复费用人民币11,528.41元和27天的租金损失人民币17,419.35元后，加上应退原告的费用人民币5.91元，总计人民币11,058.15元已退还原告，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告提供的证据如下：1、《上海市居住房屋租赁合同》，证明双方的租赁关系应以签订的正式备案合同为准；2、被告于2010年5月12日给原告的信函，证明因原告拒绝处理修复事宜，其书面通知原告将按合同约定自行处理；3、原告委托的律师给被告的函，证明2010年5月14日被告收到原告委托的律师要求其退还保证金的信函；4、2010年5月15日给原告委托律师的回函，证明对律师函作出的回复；5、被告于2010年5月31日给原告委托律师的信函，证明被告在自行完成房屋修复后，将支出的费用清单及相应发票邮寄给原告委托律师并将剩余的保证金退还原告；6、照片，证明退房时的房屋内部受损的状况；7、光盘，证明退房时的房屋内部受损的状况；8、电子邮件，证明原告承诺将派人查看房屋受损情况并结清水电费，但实际派人查看受损情况后，未派人修复，也未支付4月份的电费；9、证人证言，证明被告收回房屋后的房屋受损状况。
被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为该合同是草签的合同，双方的权利义务应以备案合同为准；对证据2－4无异议；对证据5真实性无异议，但认为只能证明水电煤的抄表数及缺少物品的状况，不能证明房屋受损的情况。
原告对被告提供的证据1无异议；对证据2－4真实性无异议，但认为提出对房屋进行修复是被告单方面观点；对证据5真实性无异议，确认收到被告的部分退款，但对原告被告扣除的费用不予认可；对证据6真实性不予认可，照片不能证明房屋的损坏系由原告恶意破坏造成；对证据7认为部分墙面和楼梯上的污渍和划痕及使用钉子留下的痕迹等的确存在，都属于合理损耗范围，非其故意所为；对证据8中对房屋评估一节认为是双方协商的过程，对电费单据无异议，愿意承担费用；对证据9认为证人是在原告搬离后，经被告代理人宣传后，才去看房，其所作证词内容不能证明房屋损坏系由原告造成，对其证词不予认可。
经审理查明：原、被告双方于2009年4月7日签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定由被告将其位于本市X路某号房屋出租给原告，租赁期自2009年5月1日起至2010年4月30日止，租金每月人民币20,000元；原告支付保证金人民币40,000元，保证金在租赁关系终止时，除抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；租赁期间，原告应合理并爱护房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知对方修复，被告应在接到原告通知后的5日内进行维修。其中，因原告使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，原告应负责维修，应由被告维修而逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，应由原告负责维修而拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告负担。此外，合同还对其他相关事项均作了约定。在租赁合同履行期间，双方无争议。2010年4月30日租赁期届满，双方办理房屋交接手续，书面纪录了水电煤的抄表数及缺失的物品，但对退房时的房屋状况未作书面纪录。之后，被告称原告在租赁期间不合理使用房屋，造成房屋墙面、天花顶、门框、楼梯等部位严重受损而拒退保证金并要求原告修复。因双方对修复事宜未达成一致，被告在催促原告修复未果情况下，依据合同约定自行修复并于2010年5月27日完工。被告在扣除修复费用人民币11,528.41元及租金损失人民币17,419.35元后，将保证金余额退还原告。原告收到退款后，以被告拒不归还剩余保证金，侵犯其合法权益为由，于2010年6月3日起诉来院，要求被告退还剩余保证金人民币28,941.85元。
审理中，被告称原告尚有2010年4月的电费人民币756.5元未支付，经原告确认后，同意在剩余保证金中扣除。对于被告称房屋受损的状况，原告表示部分墙面、楼梯部位存在污渍和划痕的情况的确存在，但均系在合理损耗范围内，非其故意所致。
上述事实，由《上海市居住房屋租赁合同》、信函、照片等证据以及庭审笔录予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《上海市居住房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。租赁期届满后，双方应当按照合同约定办理房屋验收交接手续并结清各项费用。因租赁期间原告尚有电费人民币756.5元未支付，且被告已垫付该费用，故依据合同约定，被告可在保证金余额中扣除该费用。在房屋返还之日，双方未对房屋受损现状作书面纪录，但原告确认在房屋墙面等部位钉过钉子和粘贴过粘纸以及墙面、楼梯等部位存在污渍和划痕。因除去钉子和粘纸会对整个墙面造成影响和损坏，原告的使用超出了合理使用范围，故应当予以修复，在原告未修复情况下，被告根据合同约定自行修复，费用应由原告负担。现因双方交接房屋时，对受损程度未予明确，被告提供的证据不足于证明房屋受损均系原告所为，故对于被告提出的修复费用，本院予以酌情调整。因被告在2010年4月30日已收回房屋，其要求原告赔偿房屋收回后的租金损失，缺乏依据，故其应将在保证金中扣除的费用返还原告。综上，被告在扣除相应修复费用和原告尚欠的电费及已退费用外，应将剩余的保证金退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
陈某于本判决生效之日起十日内返还某公司保证金人民币22,142.55元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币524元由某公司负担人民币170元，陈某负担人民币354元。
如不服本判决，某公司可在判决书送达之日起十五日内，陈某可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长严奇
审判员王巍琦
代理审判员徐莉华
书记员侯素青
