上诉人（一审被告）桂林榕湖国际旅游有限责任公司。

法定代表人粟某，该公司总经理。

委托代理人韦某某。

委托代理人陈文，古方（略）事务所（略）。

被上诉人（一审原告）桂林市振安物业服务有限公司。

法定代表人甘某某，该公司总经理。

委托代理人陈凌，远兴（略）事务所（略）。

上诉人桂林榕湖国际旅游有限责任公司（以下简称榕湖国旅）因物业管理欠款纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2009）象民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员宋宏斌担任审判长，审判员蔡勇和审判员梁俭参加合议。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：桂林市桃园新城小区由桂林市房产开发投资公司开发。原告桂林市振安物业服务有限公司是该小区的物业管理公司。2000年3月22日，原告向桂林市物价局申请按每平方米每月1元收取桃园大厦（即桃园新城X栋）物业管理费。2002年1月9日，原告与桂林市桃园新城小区业主管理委员会签订一份《物业管理委托合同》，合同约定非住宅房屋按每月每平方米1元收取物业管理服务费，合同期限为3年，自2002年1月9日至2005年1月10日止。由于桃园大厦未建立公共维修基金，2003年3月，原告召集该大厦业主参加会议，会议内容为明确大厦供电、电梯、消防等公共设施维修费用由各业主分摊。2005年1月10日以后，原告不再与桃园新城小区业主委员会签订书面的物业管理合同，但该小区物业一直由原告进行管理，物业管理服务费亦按原合同标准收取。1996年7月15日，被告桂林榕湖国际旅游有限责任公司向桂林市房产开发投资公司购买桃园新城小区X栋第八层商品房作为办公用房，商品房建筑面积约593平方米。被告与开发商订立的商品房买卖合同约定：本大楼的物业管理费暂按1.5元/平方米计，此价含保安、电梯使用更新维修卫生费等。被告购房后每月按1元/平方米的标准向原告交纳物业管理费593元。2003年10月21日，原、被告签订二份车辆停放协议书，约定被告有偿使用小区车场和露天停车位各一个，车位使用费每月分别为220元和80元，逾期交纳使用费，半个月内，每天收取50%的滞纳金，超过半月，取消其停车资格，原车位另作安排。从2005年8月1日至2008年10月31日止，被告累计拖欠物业管理服务费3558元、车位使用费1080元、电梯运行分摊电费8016.46元、公共设施设备维修费4527.82元。原告多次向被告发出催款通知，被告以种种理由拒付。2008年3月30日，被告办公室被盗，被告以原告未尽物业服务义务为由，向原告发函，称暂不交纳物业服务费及其他管理费用。原告催收未果，遂诉诸法院。

一审法院审理认为：原告与桃园新城小区业主管理委员会签订物业管理委托合同，双方形成物业服务法律关系，虽然2005年1月合同到期后双方未续签合同，但原告一直依照原合同约定履行该小区房屋及配套设施和相关场地的维修、养护、管理、维护小区环境卫生和相关秩序的物业服务义务。被告作为桃园大厦业主，应按期交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费及相关费用的行为损害了原告的合法权益，对此应承担民事责任。被告公司办公室被盗属刑事案件，被告因此以原告物业服务有瑕疵为由拒交物业费的抗辩理由不成立。由于桃园大厦未建立公共维修基金，大厦公共设施修理费用由业主分摊获得了绝大部分业主的认可，亦符合公平原则。另外，被告与开发商订立的商品房购销合同约定的物业服务费每月1.5元每平方米含电梯使用费的约定对原告不具有约束力。因此，被告拒交公共设施设备费及电梯运行电费的抗辩理由不成立。原告要求被告支付拖欠的各项费用事实清楚，证据充分，应予以支持。原告诉请的滞纳金属违约金性质，被告所欠原告物业服务费、车位使用费及电梯电费总额为x.46元，原告要求其支付该部分欠款的滞纳金x.72元的诉讼请求数额过高，应视本案案情酌情予以适当减少，故对原告该请求部分予以支持。据此，一审法院判决：一、被告桂林榕湖国际旅游有限责任公司给付原告桂林市振安物业服务有限公司物业管理服务费3558元、汽车车位使用费1080元、电梯电费8016.46元、公共设施设备修理费4527.82元；二、被告桂林榕湖国际旅游有限责任公司给付原告桂林市振安物业服务有限公司滞纳金x元。

上诉人桂林榕湖国际旅游有限责任公司不服一审判决，上诉称：第一，一审判决上诉人支付滞纳金没有事实和法律依据。2005年元月9日物业委托合同到期后，没有续签合同，前合同的条款不再适用，不能按前合同收取上诉人滞纳金；第二、一审法院认定上诉人欠被上诉人物业管理服务费、汽车车位使用费、电梯电费、公共设施设备修理费是错误的。上述费用的交纳一直是被上诉人开具发票送交上诉人后，上诉人通过银行转帐给被上诉人。而被上诉人未提供欠费发票。加之被上诉人履行物业管理服务不尽职，造成上诉人办公室被盗。因此不能认定上诉人逾期交费。而且，根据上诉人与被上诉人签订的商品房购销合同约定，物业管理费暂按1.5元每平方米计，此价格含保安、电梯使用、更新维修、卫生等费。因此上诉人无需再交电梯电费。另外被上诉人要求收取的修理费既没有业主委员会的同意和签字认可，也未出示过修理发票，仅凭通知和报告，不能认定该费用的支出；第三、双方当事人签订的车辆停放协议约定如乙方逾期交纳使用费，半个月内，每天收取5%的滞纳金，超过半个月，取消停车资格。因此，即使上诉人逾期交纳停车费，也只能收取半个月每天5%的滞纳金。综上所述，一审判决认定事实错误。请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人桂林市振安物业服务有限公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

本院二审期间，针对上诉人上诉提出的修理费没有出示过修理发票的上诉意见，被上诉人提交了相应的公共设施的维修发票，用以证明公共设施维修费支出的事实。

经质证，上诉人认为上述证据的有些日期对不上，无客户名称。但对上述证据形式的真实性未表示异议。

对于上述证据，经审查，本院认为：上述证据内容是真实的，结合本案其他证据，足以证实被上诉人主张的公共设施维修费支出的事实。

二审经审理查明：一审查明的事实属实。另查明，2005年1月9日物业管理委托合同到期后，除被上诉人主张上诉人未交物业管理服务费的月份外，上诉人仍是按前合同的约定向被上诉人交纳物业管理服务费。双方当事人签订车辆停放协议后，上诉人未按协议约定履行交纳停车费义务，但上诉人一直在使用车位，被上诉人未行使取消权，准许其使用。

上述事实，有物业管理费收费报告及当事人陈述等证据证实。

本院认为：上诉人桂林榕湖国际旅游有限责任公司所在的小区业主管理委员会，代表业主与被上诉人桂林市振安物业服务有限公司于2002年1月9日签订的物业管理委托合同合法有效，对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力。该合同2005年到期后，全体业主（包括被上诉人）及上诉人仍在按该合同的约定履行各自的权利、义务。应认定双方当事人默认该合同继续履行，该合同约定的权利义务对双方当事人仍具有约束力。因此，上诉人的第一点上诉理由不成立，本院不予支持。被上诉人与桃园新城小区业主管理委员会签订的物业管理委托合同中没有约定物业管理服务费、汽车车位使用费、电梯电费、公共设施设备修理费等费用的交费方式，本案双方当事人对此也无商定，按照我国合同法的规定，履行地点不明确，给付货币的，应在接收货币一方所在地履行。故上诉人应主动向被上诉人交付上述费用。另外，被上诉人履行物业管理职责是否尽到责任，应以其是否按合同约定履行了义务、是否尽到相关的安全注意义务为限。上诉人主张的其办公室被盗的事实，并不能表明被上诉人未尽到其对小区安全的注意义务。因此，其关于被上诉人未提供欠费发票，及其办公室被盗等主张不能成为其欠费不交的理由。上诉人与原房产开发商签订的物业管理协议是临时协议，且该协议对被上诉人没有约束力。上诉人所在的小区业主管理委员会与被上诉人签订物业管理委托合同后，该协议自然失效。因此，该协议亦不能成为上诉人欠费不交的理由。被上诉人进行公共设施维护是依据合同履行义务，且被上诉人也召开业主会议，明确了大厦供电、电梯、消防等公共设施维修费用由各业主分摊，其对公共设施维修支出的费用有相关报表及相关发票所证实，业主委员会未表示异议，足以认定。因此公共设施维护费用上诉人应当承担相应份额。综上，上诉人的第二点上诉理由不成立，本院不予支持。关于停车费的问题，虽然双方当事人约定逾期交纳停车费，半个月内，每天收取50%的滞纳金，超过半月，取消停车资格。上诉人违约逾期交纳停车费，被上诉人有权依据协议取消其停车资格，事实上被上诉人并未行使该项权利，而是继续履行协议，准许上诉人继续使用停车位，因此，上诉人仍应按双方协议向被上诉人支付停车费及滞纳金。上诉人的第三点上诉理由不成立。另外，一审考虑到物业管理委托合同及车辆停放协议中对违约滞纳金的约定过高，从公平角度出发，对被上诉人违约滞纳金予以合理减免是正确的，本院予以确认。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚,适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费605元，由上诉人桂林榕湖国际旅游有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长宋宏斌

审判员蔡勇

审判员梁俭

二O一O年一月二十八日

书记员宋丕文