原告户县房地产管理所。

法定代表人岳某某，系该所（略）。

委托代理人毛某某，男，X年X月X日生，汉族，系该管理所（略）。

委托代理人刘顺会，陕西沣京（略）事务所（略）。

被告张某甲，男，X年X月X日生，汉族，居民。

被告张某乙，男，成年，汉族，居民，系张某甲之子。

原告户县房地产管理所诉被告张某甲、张某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨筱会适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告户县房地产管理所的委托代理人毛某某、刘顺会和被告张某甲到庭参加了诉讼，被告张某乙经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告户县房地产管理所诉称，被告租用我所位于秦镇X路东三间房屋，月租共计57元。自2008年1月1日起，被告拒绝交纳房租，故诉请判令被告腾房，并交纳拖欠2008年1月1日至2009年12月31日的房租1298元。

被告张某甲辩称，我系居民，在该房屋居住了40年，现无其他住处，故不同意腾房。原告的三间房屋，两间我用于居住，一间我儿子张某乙已给我，故与张某乙无关。这一间房屋自2008年起未使用，故不同意交纳该房屋房租。2008年我修缮房屋共花去360元，应从两间房租内扣除，故我只同意交纳剩余部分的房租。

被告张某乙未到庭答辩。

经审理查明：两被告系父子关系，被告张某甲租用原告位于户县X街路东房屋三间，其中两间房屋用于其居住，月租32元，一间房屋原属张某乙使用，现由被告张某甲租用，月租25元，该房屋自2008年起闲置。2007年10月10日，被告按月租57元向被告交纳了2007年下半年的房租。2008年因地震破坏和房檐水问题，被告对房屋进行了修缮。自2008年1月1日起被告未向原告交纳房租，经原告工作人员催要未果，现诉请判令被告腾房，并给付2008年和2009年租金共1298元。

上述事实有协议书、收据、催收通知、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，原、被告双方虽未签订租赁合同，但被告租用原告房屋三间，事实清楚，依法予以确认。被告租用房屋有按时交纳房租的义务，故对原告要求被告张某甲给付租金的请求，依法应予支持。因被告张某乙已将房屋租赁权转让给其父，且原告同意，故对原告要求被告张某乙给付租金的请求，不予支持。对于被告辩称其中一间房屋未使用而拒绝交纳房租的理由，于法无据，故不予采信。原告作为出租方有对租赁房屋进行维修的义务，故对被告要求从租金中扣除维修费用的理由，依法有据，予以采纳。对于维修支出的费用，原告不予认可，但考虑到地震的破坏及房屋的现状，应酌情在租金内扣除其维修费用。另外由于被告长期在该房屋内居住，且被告要求继续租用，故对原告要求被告腾房的请求，依法不予支持。为保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告张某甲于判决生效后十日内给付原告户县房地产管理所2008年1月1日至2009年12月31日房租1038元（已扣除维修费用）。

二、驳回原告户县房地产管理所其余之诉讼请求。

如未按本判决指定的期限给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元，减半收取50元，由被告张某甲负担。因原告已预交，故被告应连同上述应付之款一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员杨筱会

二○一○年五月二十六日

书记员阙宏志