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上海xx物业管理有限公司诉曹xx物业服务合同纠纷案
当事人:   法官:   文号:上海市闸北区人民法院

原告上海xx物业管理有限公司,住所地上海市崇明县。

法定代表人陈xx,职务总经理。

委托代理人文xx,该公司员工。

委托代理人李xx,上海xx律师事务所律师。

被告曹xx,男,19x年8x月x日出生,汉族,户籍地上海市杨浦区。

委托代理人李x,江苏xx律师事务所常州分所律师。

委托代理人宋x,江苏xx律师事务所常州分所律师.

被告上海xx房地产有限公司,住所地上海市长宁区x。

法定代表人邓xx。

原告上海xx物业管理有限公司与被告曹xx、上海xx房地产有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2009年5月14日立案受理后,依法组成合议庭,于2009年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文xx,被告曹xx的委托代理人李x到庭参加诉讼,被告上海xx房地产有限公司经本院公告传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海xx物业管理有限公司诉称,原告与上海市闸北区X路x号xxx业主大会(以下简称xxx业主大会)签订了《上海xxx物业管理服务合同》及《补充合同》,被告上海xx房地产有限公司(以下简称xx公司)系xxxx楼x座(建筑面积为197.69平方米)业主,被告曹xx是该物业的实际使用人,但被告曹xx自20x年x月起未向原告支付物业管理费。要求判令被告曹xx支付原告20x年x月x日至20x年x月x日的物业管理费人民币x.80元及逾期付款的滞纳金x.67元;依法判令被告曹xx支付原告为其垫付的水费20.60元、电费898元;判令被告xx公司对上述各项费用承担连带清偿责任;案件受理费由两被告承担。

被告曹xx辩称,曹xx非系争物业的业主,原告诉请使用人曹xx支付物业费等无法律依据;根据二中院的生效法律文书对相关事实的认定,确认了曹xx非系争物业的业主,与业主xx公司之间也无支付物业费的约定,使用人曹xx无义务支付相关物业费的义务;曹xx是经法院和业主xx公司的同意入住系争物业的,业主xx公司尚欠曹x余万元港币未还,故曹xx入住物业是有偿的;关于原告诉请中的水电费等,曹xx将在核实后支付。

被告xx公司未到庭应诉。

经审理查明,被告xx公司系上海市闸北区X路x号上海xxxx房屋产权人,该房屋建筑面积为197.69平方米。20x年x月x日,原告与xxx业主大会签订《上海xxx物业管理服务合同》,约定由原告对上海xxx提供物业管理服务,管理期限为20x年x月x日至20x年x月x日;服务费标准为,大厦x楼每月每平方米6元;业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,可从逾期之日起按应缴费用的日千分之三加收滞纳金。20x年x月,原告与xxx业主大会签订《上海xxx物业管理服务合同》补充合同,约定管理期限顺延至20x年x月x日;服务费标准变更为,大厦x楼每月每平方米5.50元(其中水泵、电梯运行费每月每平方米0.55元)。

另查明,被告xx公司系上海xxx开发商,被告曹xx与被告xx公司曾经签订一份《房屋预售合同》和《补充协议书》,约定曹xx向xx公司购买上海市闸北区X路x号上海xxxx房屋。后因xx公司未交房,且又将房屋租于他人并抵押于银行,被告曹xx曾诉至本院,要求解除《房屋预售合同》和《补充协议书》并要求xx公司返还房款。本院于19x年x月x日判决曹xx与xx公司签订的《房屋预售合同》和《补充协议书》无效;xx公司应返还曹xx房款人民币x元,港币x.18元和美金x元并支付利息。判决书生效后,曹xx于20x年x月x日向本院申请执行。同年x月x日,xx公司出具《收楼通知书》并称x座业主曹xx已付清全部房款,具备收楼条件。该通知还注明,曹xx尚欠xx公司房款港币x元。同年x月x日,xx公司客户服务部致函xx公司:x座已被公司抵押给建行信贷部,现x座业主通过闸北法院要求入住x座。xx公司在该函上告知凯旋门物业管理处:由于发展商遗留的问题,有关费用有总公司来处理,先让业主(曹xx)入住,免引出其他事宜。同年x月x日,被告曹xx接收了x座。20x年,本院向被告曹xx出具了《债权申请执行凭证》。该债权证明确,被告曹xx未执行受偿债权余额为港币x.21元。

审理中,被告曹xx同意支付原告诉请的20x年x月至20x年x月的水费20.60元、电费898元。

以上事实,有原告提供的《物业管理服务合同》及《补充合同》、上海市房地产登记册、原被告往来信函,被告提供的(20x)沪二中民二(民)终字第x号民事判决书和当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。上海xx物业管理有限公司按约定履行了物业管理服务,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。本案被告曹xx不是上海市闸北区X路x号上海xxxx座业主,原告也未提供证据证明曹xx与xx公司之间约定由被告曹xx支付物业管理费,根据物业管理条例的规定,被告曹xx无义务支付物业管理费,故原告要求被告曹xx支付物业管理费及xx公司承担连带清偿责任的诉请缺乏事实和法律依据,本院难以支持。原告可另行主张,要求业主支付物业管理费。审理中,被告曹xx同意支付20x年x月至20x年x月的水费20.60元、电费898元,本院认为,并无不当,可以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《物业管理条例》第四十二条之规定,判决如下:

一、被告曹xx应于本判决生效之日起三日内给付原告上海xx物业管理有限公司20x年x月至20x年x月的水费20.60元、电费898元;

二、原告上海xx物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1356.60元,由被告曹xx负担50元,原告上海xx物业管理有限公司负担1306.60元;公告费560元由原告上海xx物业管理有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递

交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长朱海燕

审判员钱萍

代理审判员马慧林

书记员申奕

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