上诉人（原审原告、反诉被告）刘某。

被上诉人（原审被告、反诉原告）韩某某。

上诉人刘某因与被上诉人韩某某房屋租赁合同纠纷一案，不服铜山县人民法院（2008）铜民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人代品想、被上诉人韩某某的委托代理人刘某海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

查明：2003年3月23日，黄某林与韩某某签订租赁合同，将其所有的位于本市新区师大公寓步行街F号楼X号门面房出租给韩某某，双方约定租期自2003年6月1日至2013年5月31日、年租金x元及违约责任等，并约定韩某某在承租期内不得擅自转租，如需转租应经黄某林同意，同时又同意韩某某转让一次，不得转让第二次。2005年2月1日，经黄某林同意，韩某某与刘某签订房屋转租合同，将该门面房转租给刘某，约定租期自2004年12月1日至2013年5月31日。其余条款均与黄某林和韩某某签订的租赁合同一致，并约定刘某在承租期内不得转租。2006年12月16日刘某等人又与徐州科苑学院签订合作协议，将圣泉人家即本案所指门面房委托徐州科苑学院独立经营，约定：“1、甲方（刘某）从06年12月16日将圣泉人家委托给乙方（徐州科苑学院）独立自主经营，甲方将店内所有设备和物品转让给乙方，乙方一次付给甲方转让费人民币五万元，房租自06年12月16日开始交付给甲方。2、甲乙双方按圣泉人家原合同所约定的各条款履约（原合同复印件附在本协议之后，双方在复印件上签字认可。）……7、乙方在本协议期间可委托另一方按本协议条款经营或转让经营。如乙方转让经营权，房租仍由乙方承担。”徐州科苑学院在刘某提供的刘某与韩某某签订的《房屋转租合同》中首部及尾部均签写：“转让承接”字样。2007年8月18日，徐州科苑学院与王孝权签订承包协议书，将承租的房屋又转租给王孝权，期限自2007年8月18日至2012年8月18日，每年承包金x元，一次性付清全部承包金。

黄某林得知其房屋再次被转租后，于2008年1月10日向铜山县人民法院起诉，要求解除与韩某某之间的房屋租赁合同、给付租金并承担违约责任。2008年3月19日经双方协商，铜山县人民法院作出（2008）铜民一初字第X号民事调解书：（一）解除黄某林与韩某某之间的房屋租赁合同;（二）韩某某给付黄某林租金x元，于2008年3月25日前付清；（三）韩某某给付黄某林违约金x元，于2008年3月25日前付清。

2008年3月16日，黄某林向铜山县人民法院起诉，要求徐州科苑学院和王孝权限期从房屋中迁出，由黄某林收回出租的房屋，铜山县人民法院作出了（2008）铜民一初字第X号民事判决书，判决徐州科苑学院、王孝权迁出黄某林所有的座落在徐州师范大学公寓步行街F号楼X号楼房，并由黄某林收回。徐州科苑学院不服判决上诉，徐州市中级人民法院作出（2009）徐民一终字第X号民事判决书，驳回了徐州科苑学院的上诉，维持原判。

2008年3月24日韩某某向铜山县人民法院起诉，要求解除与刘某之间的房屋租赁合同，并由刘某支付违约金5万元，铜山县人民法院作出（2008）铜民一初字第X号民事判决后，刘某不服提出上诉，2009年6月在二审期间双方协商解除了之间的房屋租赁合同，违约金另行处理。2008年6月24日，刘某诉至铜山县人民法院，要求韩某某返还房屋转让款17.35万元和租金x元、赔偿装修费用11万元并承担违约金5万元。2009年6月24日韩某某在该案中提出反诉，要求刘某给付违约金5万元。

其间，2008年10月6日徐州科苑学院向铜山县人民法院起诉要求终止与刘某的租赁合同，请求判令刘某返还转让费x元及赔偿损失x元，刘某同时提出反诉要求徐州科苑学院支付拖欠的房租南屋x元、北屋（即黄某林的房屋）x元。铜山县人民法院于2009年8月3日作出了（2008）铜民一初字第X号民事判决书，“一、驳回本诉原告徐州科苑学院的诉讼请求。二、反诉被告徐州科苑学院给付反诉原告刘某南屋（岳建国房屋）租金x元，于判决生效后十日内付清。三、驳回反诉原告刘某的其他诉讼请求。”双方均不服判决上诉，2009年12月9日，徐州市中级人民法院作出（2009）徐民三终字第X号民事判决书，终审判决驳回上诉，维持原判。

原审法院经审理认为，韩某某与刘某之间的房屋转租合同已明确约定刘某“在租赁期内不得擅自转租，如需转租经韩某某同意”，但刘某提供的证据不能够证明其转租房屋给徐州科苑学院系经韩某某同意，因此刘某的擅自转租违反了双方之间合同的约定，具有违约行为，应承担违约责任，韩某某无违约行为。关于刘某要求韩某某返还17.35万元转让费及11万元装修费的请求，17.35万元的转让费含物品转让及韩某某对房屋的装修费，是双方之间转租的房屋内韩某某添置的物品及装修房屋的费用，刘某支付对价后已取得了受让物品的所有权，另其已经实际用于饭店的经营，后又转租给他人使用。因造成房屋租赁合同无法继续履行的责任在于刘某，因此刘某无权要求韩某某返还转让费17.35万元。关于刘某要求韩某某返还房租x元，即从2008年3月原房主起诉要求解除租赁合同至2008年12月期间的费用，虽然刘某确将该期间的房租费交给了韩某某，但刘某在租赁期间擅自将房屋转租给他人，造成原房主起诉解除了租赁合同，至2008年12月份，原房主仍未能收回房屋，刘某虽交纳到2008年12月份的房租，但双方于2009年6月才解除租赁合同，刘某仅是履行其与韩某某之间的转租合同给付房租的义务，不存在返还房租的情形。关于刘某要求韩某某赔偿其11万元装修费的请求，因刘某未提供证据证明装修改建经过韩某某同意，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十二条第一款的规定，对其要求的装修损失不予支持。关于违约金，违约方为刘某，韩某某无违约行为，按照双方合同的约定，刘某应赔偿韩某某违约金5万元。遂判决如下：一、驳回刘某的诉讼请求。二、刘某赔偿韩某某违约金x元，于判决生效后十日内付清。

上诉人刘某不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人存在违约、韩某某不存在违约、上诉人应当承担责任是错误的。1、录音证据充分证明了上诉人与徐州科苑学院的合作协议是韩某某同意的，而且是韩某某帮忙运作的合作协议。2黄某林与韩某某在2008年3月19日达成的民事调解协议，韩某某并未承认其存在违约行为，在未查清事实的情况下与黄某林自愿达成协议解除租赁合同，实际上，韩某某是为了隐瞒真实情况（房屋转让刘某已是第二次转让），恶意达成调解协议，避免自己承担违约责任。由于韩某某与黄某林解除了租赁合同，在客观上导致韩某某和上诉人的合同不能履行，也导致了上诉人与徐州科苑学院的合同不能履行，韩某某存在明显违约，上诉人不存在违约。3、根据2008年12月10日江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见》，上诉人与徐州科苑学院的合作协议，韩某某是知情的，未提出异议，上诉人与徐州科苑学院的协议是有效的，上诉人不存在违约。另外，在（2009）徐民一终字第X号案件民事调解书中，也已明确韩某某对协议是知情的，且未提出异议，上诉人不存在违约，实际是韩某某存在违约，对于韩某某赔偿原房主的违约金3万元，是否应当赔偿、赔偿多少的问题，双方另行处理。二、一审法院对于刘某要求韩某某返还房租x元不予支持是错误的。黄某林与韩某某于2008年3月19日调解解除了租赁合同，韩某某在解除租赁合同后就不具有再收取房屋租金的权利，应依法退还剩余租金（2008年3月至2008年12月的租金x元）。三、一审法院认定刘某无权要求韩某某返还转让费17.35万元，显然是错误的。一审法院认定“17.35万元转让费包括房屋内韩某某的添置的物品及装修房屋的费用，刘某支付对价后已取得了物品的所有权”，而上诉人在一审中明确提出，房屋转让费是在房屋租金的基础上增加的额外转让费，被上诉人在一审中也未提供添置物品及装修房屋的费用达到17.35万元的证据。一审法院的认定违背了案件真实情况，也无证据支持。四、上诉人请求的后续租赁期间的装修费用15万元，一审法院未予认定是错误的。上诉人的装修费用是实际支出的，当时房屋装修被上诉人也是知道的，一审法院认定上诉人未提供证据证明装修改建经过韩某某的同意明显错误。五、一审法院判决上诉人向韩某某承担违约金5万元是错误的。（2008）铜民一初字第X号民事调解书对于上诉人是否存在违约行为未确定，（2009）徐民一终字第X号民事调解书也未确认上诉人存在违约，实际上是韩某某存在违约，对于韩某某赔偿原房主的违约金3万元是否应当赔偿、赔偿多少的问题，双方还需另行处理。一审法院的认定没有事实和法律依据。基于上述理由，要求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。

针对刘某的上诉，被上诉人韩某某答辩称：一、刘某存在违约行为是不争的事实，表现为：未经出租人韩某某同意，擅自将承租房屋转租给徐州科苑学院。上诉人称其与徐州科苑学院的合作协议是经韩某某同意的，纯属编造，不符合事实。理由如下：1、上诉人主张转租房屋给徐州科苑学院是经过韩某某同意的，按照证据规则，举证责任在上诉人，但上诉人无任何有效证据证明该主张，所谓的录音证据，无论从内容还是录制时间来看都不能证明其主张。2、在与本案相关的他案审理中，徐州科苑学院多次陈述其与刘某签订合作协议之前，韩某某并不知情，刘某向该院隐瞒了未经韩某某同意的事实。3、假设如刘某所言韩某某参与了合作协议的制定，那么刘某应该让韩某某在该协议上签字才符合常理。因为刘某明知合同约定房屋不得擅自转租，不会不让韩某某签字以示同意。因刘某存在上述违约行为，故一审法院判令其按约支付违约金5万元完全符合法律规定。二、韩某某不应返还刘某租金x元。虽然黄某林在2008年3月解除了租赁合同，但韩某某与刘某之间的租赁合同并未解除，直到2009年6月才解除。在房主未收回房屋、刘某与韩某某未解除租赁合同之前，双方仍然要按照合同履行义务，包括交纳房租的义务，故，刘某要求返还房租于法无据。三、韩某某不应返还转让费17.35万元，不应赔偿装修费11万元。转让费实际上是韩某某租赁期间添置的物品和房屋装修的费用，然后作价转让给了刘某。装修费是刘某租赁期间对房屋的装修费用。如果双方的房屋转租合同按约履行期限届满，那么刘某自然不会要求韩某某返还、赔偿上述费用。但现在双方合同提前终止，是由于刘某违约造成的，损失理当自负。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据诉辩双方当事人的诉辩主张，经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、刘某是否存在违约行为，一审判决刘某支付违约金5万元是否适当；2、刘某要求韩某某返还转让费17.35万元以及赔偿刘某后续租赁期间装修费用11万元应否支持；3、刘某要求韩某某返还租金x元应否支持。

本院认为，关于刘某是否违约以及应否承担违约金5万元的问题。根据本案查明的事实，韩某某与刘某签订的房屋转租合同中明确约定刘某“在租赁期内不得擅自转租，如需转租经韩某某同意”，但刘某擅自将房屋转租给徐州科苑学院，其虽然主张转租得到韩某某的准许，但其在一审期间提供的证据，并不足以证实韩某某同意将房屋转租给徐州科苑学院。刘某上诉主张录音证据足以证明韩某某同意转租的事实，但从录音内容反映的情况来看，韩某某一直否认同意刘某转租，因此，刘某擅自转租行为客观存在。由于刘某存在过错。根据韩某某与刘某2005年2月1日签订的房屋转租合同第九条，“如一方违约须向另一方赔偿违约金伍万元”，因此，一审法院认定刘某存在过错并判决其向韩某某赔偿违约金x元并无不当。

关于转让费17.35万元以及刘某后续租赁期间装修费用11万元的问题。其中，17.35万元的转让费含韩某某添置的物品转让以及韩某某对房屋的装修费，刘某支付对价后已取得了受让物品的所有权，也已经实际用于饭店的经营，后又转租给他人使用。11万装修费用是刘某后续租赁期间装修产生的费用。对上述费用，本院认为，如前所述，刘某的擅自转租行为存在过错，由此造成了房主黄某林与韩某某解除合同，致使韩某某与刘某之间的合同也无法继续履行，由此造成的上述损失均应由刘某自行承担，因此刘某要求韩某某返还转让费17.35万元以及赔偿装修费用11万元的主张，本院不予支持。

关于刘某要求韩某某返还租金x元应否支持的问题。本院认为，2008年3月19日，房主黄某林与韩某某协商一致解除了双方的房屋租赁合同，因此，在该合同解除后，韩某某即无权向刘某再收取后续的房屋租金。同时，房主黄某林在相关诉讼中并未向韩某某或者刘某等主张2008年3月以后的租金，因此，上诉人刘某主张返还租金x元应予支持。

综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但判决x元租金不予返还显属不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、维持铜山县人民法院（2008）铜民一初字第X号民事判决第（二）项，即：原告（反诉被告）刘某赔偿被告（原审原告）韩某某违约金x元，于判决生效后十日内付清。

二、撤销铜山县人民法院（2008）铜民一初字第X号民事判决第（一）项，即：驳回原告（反诉被告）刘某的诉讼请求。

三、本判决生效后十日内，被上诉人韩某某返还上诉人刘某房屋租金x元。

四、驳回上诉人刘某的其他诉讼请求。

一审案件受理费7000元，一审反诉案件受理费500元，由刘某负担4000元，韩某某负担3500元；二审案件受理费8280元，由刘某负担4280元，韩某某负担4000元。

本判决为终审判决。

审判长单雪晴

代理审判员廖伟巍

代理审判员张蕾

二0一0年十一月十一日

书记员唐诚