广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)吴某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人梁某仙，广东中粤云天律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)梁某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人(原审被告)广州市X区人民政府凤阳街道办事处，住所地广州市X区X路康泰花园X号X楼。

法定代表人苏某，主任。

委托代理人黄某某，女，系凤阳街司法所干部，联系地址广州市X区X路康泰花园X号X楼。

被上诉人(原审被告)广州市X区居民委员会，住所地广州市X区X街X号102房。

负责人李某。

委托代理人黄某某，女，系凤阳街司法所干部，联系地址广州市X区X路康泰花园X号X楼。

上诉人吴某因房屋搬迁纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：1999年6月广州市华侨房屋开发公司将润怡大街X号101、102房无偿提供给广州市X区居民委员会(以下简称润翠居民委员会)办公使用。

广州市X区X路X-X号首层及二楼房屋(原海珠区X路X号CX栋首层、二楼)的所有人原为第三人。因拖欠债某，上述房屋被广州市X区人民法院委托拍卖。2004年6月4日，黄某荣与广东景茂拍卖行有限公司(以下简称景茂拍卖行)签订了(2004)第X号《拍卖成交确认书》，订明，黄某荣成功竞得由委托人广州市X区人民法院位于广州市X区X路X街X—X号首层及二楼、润怡三街X—X号首层及二楼(原海珠区X路X号CX栋首、二层)，建筑面积约3070平方米，成交金额（略）元，拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖，且于拍卖前已声明不能保证拍卖标的真伪或者品质，不承担某疵担某责任，提供资料仅作参考。买受人已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状，知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险，并已仔细阅读和同意遵守《拍卖标的说明》等文件规定，自愿承担某受标的所有风险，其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖，房产首层部分的用途为自行车房、泵某、电表房等。本标的房产现为拆迁户(约有数十户，含永迁及临迁)和海珠区X街润南居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给润南居委会使用。标的现状为临水、临电，未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其它相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。同日，黄某荣向景茂拍卖行支付了（略）元。2004年7月28日，广州市X区人民法院出具(2001)东法执字第X号、(2002)东法执字第X号民事裁定书，裁定：被执行人广州市广协房地产开发有限公司位于本市X区X路X街X—X号首层及二楼、润怡三街X—X号首层及二楼(原海珠区X路X号CX栋首层及二楼)的房产所有权归买受人黄某荣所有。上述事实广州市X区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决书予以认定。黄某荣取得上述房屋后转卖给粱瑞卿。2005年5月30日，吴某与梁某签订《买卖协议书》，约定梁某将广州市X区X路X街X号102房以（略）元出卖给吴某，梁某必须在2005年8月30日前交楼，在交楼前将房屋墙间好。2005年6月16日，广州市国土资源和房屋管理局核发了上述房屋《房地产权证》给吴某。因广州市X区X路X街X号101、102房是打通使用，吴某要求间墙及收回房屋被润翠居民委员会拒绝，为此，吴某于2005年11月3日向一审法院提起本诉。

一审法院认为，黄某荣与广东景茂拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》是黄某荣的真实意思表示，是合法有效的合同。该《确认书》确定，拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖，黄某荣已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状，知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险，自愿承担某受标的所有风险，其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖，本标的房产现为拆迁户(约有数十户，含永迁及临迁)和海珠区X街润南居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给润南居委会使用，等。故黄某荣对讼争房屋用于无偿提供给润南居委会使用的情况，应十分明确，同时应遵循诚实信用的原则，承担某房屋的风险及责任。现该房屋虽经二次转让，但转让时，海珠区X街润南居委会均在使用该房屋，买受人购买该房屋时，应对房屋的状况予以了解，应推定其知道房屋的现状，买受房屋后，应承担某房屋的风险及责任，故吴某要求海珠区X街润南居委会立即搬迁的诉讼请求，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回吴某要求广州市X区X街润南居委会搬迁的诉讼请求。案件受理费100元由吴某负担。

一审宣判后，吴某不服，向本院提起上诉称：一、一审在实体上判决错误：(一)被告对房屋的使用权必须征得房屋所有权人的同意方能取得。1、居委会占有和使用102房，提交的证据为广州市华侨房屋开发公司证明一份，但根据广州市X区人民法院的裁定书，该房屋原所有权人是广协公司，华侨公司不是房屋的原所有权人。因此，华侨公司无偿把102房给居委会使用的行为无效，居委会在1999年取得房屋占有使用权无效。2、没有法律规定黄某荣竞拍取得房屋时的承诺约束上诉人行使102房所有权中的占有、使用权。黄某荣以（略）元竞拍取得润怡大街X-X号首层二楼及润怡三街X-X号首层二楼，是整体竞拍，黄某荣作为新的所有权人考虑整体的价值而承诺无偿提供102房给居委会使用，但是，黄某荣在分割单个房屋出售，把102房出售给梁某，除非新买主均承诺黄某荣的承诺，否则黄某荣对居委会的承诺便失效。居委会对102房的使用权必须征得梁某同意。梁某把102房出售给上诉人，居委会取得102房使用权，必须征得上诉人同意。3、上诉人向梁某购买102房在协议中规定梁某应于2005年8月30日前将房屋交上诉人使用。上诉人没有承诺购买此房无偿给居委会使用。没有法律规定黄某荣整体买受中对102房的承诺约束梁某及上诉人单个对102房的占有使用权。(二)房管局对102房的登记没有房屋所有权受约束的记录。上诉人在向梁某购买102房之前，向房管局查册，102房没有被抵押、担某、查封的记载，没有共有权人。102房的所有权没有任何受约束的情况，可以上市交易。(三)一审推定上诉人在买受102房时应知道房屋现状，承担某屋风险及责任，此推定没有任何法律根据。二、一审在程序上存在错误：(一)应该增加诉讼参与人没有依法增加。1、本案因为没有产权的华侨公司交付102房无偿给居委会使用而引发，应当增加华侨公司参诉。2、黄某荣在整体竞买时承诺102房无偿给居委会使用，事后又单个出卖102房给梁某，黄某荣与梁某之间对102房的买卖是否延续对居委会无偿使用的承诺，应当增加黄某荣参诉，以查清事实，分清责任。(二)本案因为牵涉到各位当事人，有比较复杂的法律关系，应当组成合议庭，不应独任审理。故上诉请求：1.撤销一审判决；2。被上诉人润翠居民委员会搬出润怡大街X房，把使用权交还上诉人。

梁某二审答辩同意上诉人的上诉意见，不同意一审判决，但没有上诉。

广州市X区人民政府凤阳街道办事处和润翠居民委员会二审均答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

本院二审查明，吴某(乙方)与梁某(甲方)签订的上述《买卖协议书》还约定：甲方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，能完全支配及处理有关该物业的产权瓜葛、债某、税项及抵押等，甲方须在交易完成前将债某清理完毕，并保证交易后乙方无须负责，否则甲方须赔偿乙方由此引起的一切损失。另中共广州市X区人民政府凤阳街道工作委员会于2005年4月8日决定将原润南、翠怡社区合并调整为润翠居民委员会。本院二审查明的其他事实与一审基本相同。

本院认为，本案上诉人吴某向被上诉人梁某买受的广州市X区X路X街X号102房在拍卖时，已明示该标的物存在的瑕疵，并设定了买受人于该拍卖标的物使用上的负担，即：买受人对该房屋的使用权受到限制，应无偿提供给居委会使用。因此，尽管吴某以买卖的方式取得了该房屋的所有权，但其中的使用权能亦必然受到限制。至于吴某上诉认为原竞买人黄某荣及梁某有否披露该房屋的使用负担某况，属另一法律关系，如吴某认为其权利由此受到侵害，可另循途径与梁某解决。对于原润南居委会合法使用上述润怡大街X号102房的事实已经生效判决所确认。吴某上诉认为应增加广州市华侨房屋开发公司和黄某荣参加本案诉讼，于法无据。另外，关于吴某上诉认为本案不应适用简易程序独任审理的理由，不符合最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定的除外情形，况且吴某在一审期间也没有就一审法院适用简易程序由法官独任审理提出异议。综上，一审程序合法。吴某上诉认为一审法院在事实认定和程序上存在错误，缺乏依据，故对其主张被上诉人润翠居民委员会搬出润怡大街X房，交还使用权的上诉请求，本院不予支持。审查审查一审判决认定事实清楚，程序合法，处理恰当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费100元由上诉人吴某负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄某清

代理审判员陈雯

二00六年五月二十二日

书记员朱琳