原告彭某某，女，居民。

委托代理人游海伟，莆田市城厢区X法律服务所（略）。

被告许某某，男，农民。

被告曾某某，男，农民。

委托代理人林祖云，福建律海（略）事务所（略）。

原告彭某某与被告曾某某、许某某房屋租赁合同纠纷一案，本院依照简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人游海伟、被告曾某某及其委托代理人林祖云、被告许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，其与被告签订房屋租赁合同，约定其把座落城厢区X路原水产局办公楼一层的店面一坎出租给被告；租期三年，月租金前二年为1600元，后一年为1760元；被告拖欠当月租金超过三天，原告有权终止房屋租赁合同，并取消履约保证金4800元等。合同签订后双方依约履行，但自2008年8月起，被告却以经济困难为由，拒不支付租金，至今已拖欠九个月的租金计x元。因此请求依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，取消被告交纳的履约保证金人民币4800元；判令被告偿还拖欠的九个月的租金计x元。

被告曾某某辩称，原告所诉无理，被告向原告租赁房屋属实，但被告于2008年7月在付清当月的房租后即把房屋移交给原告丈夫，双方已提前终止合同；按照合同约定，被告需在当月的15日前支付租金，不得超过三天，否则被告即构成违约，既然原告明知被告自2008年8月起即拒付房租，但却在半年多时间里不向被告催讨，加大了租金的损失，因此扩大损失部分应由原告自负。被告同时提出反诉要求原告返还保证金人民币4800元。

被告许某某辩称，房屋租赁合同上的许某某的名字是由被告曾某某代签的，并且是2007年2月5日开始，其与曾某某的合伙关系即解除，房屋由曾某某承租，与许某某无关。

现查明，原告与被告曾某某于2006年7月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告把其座落在城厢区X路原市水产局办公楼一楼的店面一坎以月租金人民币1600元出租给被告，租期三年，自2006年7月15日起至2009年7月14日止；被告应付给原告人民币4800元作为履约保证金；租金须在每月的十五日前一次性付清，如遇到特殊情况，拖欠时间不得超过三天，否则按被告违约，原告有权取消合同并没收履约保证金；房屋租金第三年递增10%，即第三年的月租金为人民币1760元等。被告许某某作为被告曾某某的经营合伙人，其名字由被告曾某某在房屋租赁合同上代签，被告许某某知道该事实并未提出异议。合同签订后双方均能依约履行。但自2008年8月起，被告却以经营困难为由，不再支付房租。此后原、被告因租金问题未能达成一致意见，致引起诉讼。

另查明，2007年2月5日，两被告经营房地产中介的合伙解除，被告曾某某在其持有的与原告签订的《房屋租赁合同》上注明：2007年2月5日已解除。被告曾某某在庭审答辩时表示要提起反诉，要求原告返还保证金人民币4800元。

上述事实，有原告提供的《国有土地使用权证》、《房屋租赁合同》各一份和被告许某某提供的《房屋租赁合同》一份及本案的庭审笔录为据，本院予以认定。

本院认为，原告与被告曾某某签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人均必须严格遵守并全面履行合同约定的义务。被告许某某虽然未在合同上亲自签名，但因其与被告曾某某系在承租房内经营房地产中介的合伙人，其知道被告曾某某代其在房屋租赁合同上签名且无异议，故该合同对被告许某某也有约束力。被告曾某某虽租赁期间在租赁合同上签注合伙已解除，但该合伙解除意见仅在两被告间具有约束力，对出租人原告不具有约束力。被告曾某某主张其已于2008年7月将房屋钥匙交还给原告的丈夫，合同已终止，但又提不出证据证明，故本院不予采信。因被告拒不交纳租金，已构成违约，因此原告有权依照合同约定，解除双方签订的租赁合同；被告拖欠的租金也应及时支付即原告要求被告支付拖欠的自2008年8月起至2009年4月止9个月的房租计x元有理，本院予以支持；原告要求取消被告交纳的履约违约金人民币4800元，实际上是要求被告承担违约金，而被告未及时交纳租金的行为确已构成违约，故对原告的该要求，本院也予以支持。被告曾某某在本案举证期限届满后才提起反诉，本院不予合并审理，被告可另行主张权利。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百四十八条之规定，判决如下：

一、解除原告彭某某与被告许某某、曾某某于2006年7月9日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告许某某、曾某某应于判决生效之日起十日内支付给原告彭某某拖欠的租金人民币x元。

三、被告许某某、曾某某应于判决生效之日起十日内支付给原告彭某某违约金人民币4800元（该款可用被告原交纳给原告的履约保证金4800元抵付）。

本案受理费人民币416元，减半收取208元，由被告负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

申请执行的期限为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

审判员方新福

二00九年六月十二日

书记员陈清霞

附本案所适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。

第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。

第二百四十八条：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”。