原告郭xx，男，1960年出生。

原告苏xx，女，1963年出生，。

二原告共同委托代理人蒋川、胡巧玲，河南焦点律师事务所律师。特别授权。

被告苏xx，男，1971年出生。

被告孙xx，男，1979年出生。

委托代理人尤艳艳，河南大进律师事务所律师。一般代理。

本院在审理原告郭xx、苏xx诉被告苏xx、被告孙xx为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭xx、苏xx的委托代理人蒋川、胡巧玲、被告苏xx、被告孙xx及其委托代理人尤艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郭xx、苏xx共同诉称，1998年6月左右，原告委托内弟苏xx帮助在原籍代建房屋。房屋建成后，原告一直未搬入居住，房屋由苏xx管理。2010年年初，原告想转让房屋时，才发现被告苏xx以原告“苏xx”（原告郭xx的妻子）的名义与被告孙xx签订《住房转让协议》，将原告的房屋转让给了孙xx。二原告从未委托被告苏xx办理房屋转让事宜。二被告在原告不知情的情况下签订的房屋转让协议书应为无效协议。请求人民法院：1、依法确认两被告之间所签《住房转让协议》为无效协议；被告孙xx应立即退出并向原告返还其占有的本案诉争房产；2、本案诉讼费由两被告承担。

被告苏xx辩称，原告郭xx、苏xx的房屋是苏xx办理的手续，又参与了建房。房子盖好后原告一直在使用和管理房屋，所以苏xx有权买卖该房屋。

被告孙xx辩称，其与被告苏xx签订的房屋转让协议已构成表见代理，应为合法有效的协议，应当受到法律的保护。2007年12月24日，苏xx与孙xx签订的住房转让协议是双方真实意思的表示，符合法律规定。不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效条件；2、二原告诉称不是事实，更不符合常理。从原告诉称来看，被告孙xx在该房屋建成后居住了2年多，之前原告也知道孙xx在此居住，而原告也未对此提出异议。1998年6月至2007年12月，孙xx与苏xx签订房屋转让合同近10年，原告诉称对房屋转让一无所知不合常理。综上，请求人民法院依法驳回二原告的起诉，维护孙xx的合法权利。

在庭审中，二原告郭xx、苏xx向本院提交了下列证据：1、原告苏xx与郭xx的结婚证，证明原告与苏xx于1996年9月6日结婚，双方系合法的夫妻关系。2、2003年5月15日，洛阳市国土资源与城市规划局涧西分局的土地登记审批表、地籍调查表审批资料一套；1998年6月4日，谷东村村委会与原告苏xx签订的《批宅建房协约书》一份，上述证据证明二原告合法取得土地使用权，也是在二原告合法的夫妻关系存续期间取得的土地使用权；房屋也是二原告共同共有的夫妻共同财产；该建房手续及审批手续均由原告苏xx提出申请并获得批准。3、2007年12月24日，被告苏xx与被告孙xx签订的《住房转让协议》一份，该证据证明被告孙xx明知本案诉争房屋的所有权人为苏xx、被告苏xx无房屋所有权的前提下，恶意订立房屋转让协议，且被告苏xx签订房屋转让协议的行为，没有经过原告夫妻的授权。

被告苏xx对二原告提交的证据进行质证时，表示属实无异议。

被告孙xx对二原告提交的证据进行质证时提出，对证据1、2、3、的真实性均无异议；但不能证明孙xx和苏xx签订《住房转让协议》属恶意签订。

被告苏xx没有向本院提交证据。

被告孙xx向本院提交了下列证据：1、在原告苏xx名下的洛涧集用2004第x号土地使用证原件一份；2、原告郭xx与苏xx的身份证复印件各一份；上述证据系苏xx交给被告孙xx的，证明原告将其所有的土地使用证以及身份证明交付给被告苏xx，由苏xx代为行使处分该土地使用权及房屋的权利。3、2007年12月24日，苏xx与孙xx签订的《住房转让协议》一份；4、同日，被告苏xx向孙xx出示收到孙xx20万元现金的收据一份，证明苏xx代郭xx与苏xx行使处分土地及房屋的权利，孙xx支付了款项。5、2007年12月25日，工农乡X村民委员会收取孙xx过户费2000元的收据一份。6、2010年10月8日，谷东村委会出具的证明一份，证明该村委会收取孙xx过户费是用于办理诉争房屋的过户费用，因旧村改造，暂缓办理。

原告郭xx、苏xx对被告孙xx提交的证据进行质证时提出：对证据1、2的真实性没有异议；但该组证据只能证明是被告苏xx将两原告的身份证转交给了被告孙xx，不能证明是原告郭xx、苏xx转让房屋的行为或者授权苏xx转让房屋的行为。被告苏xx取得原告身份证的复印件的真实性没有异议，但是被告孙xx取得原告的身份证复印件应该在2007年9月份以前，原告郭xx、苏xx的第二代身份证是在2007年9月颁发的，而孙xx与苏xx签订《住房转让协议》是2007年12月24日，因此，这两份身份证复印件不能证明孙xx的辩解理由。对证据3的真实性没有异议；但提出该证据不能证实是二原告的授权行为；被告孙xx在明知房屋是二原告所有的前提下，在没有看到两原告的授权委托及两原告确认转让的前提下，与被告苏xx签订这份协议，是一种明知的过错。对证据4的真实性无法确认。对证据5本身的真实性没有异议；但被告孙xx缴纳房屋过户费的意思表示不能代表两原告同意房屋转让并办理房屋过户手续。对证据6的真实性没有异议，但不能证明二原告同意为孙xx办理房屋过户手续，也没有委托被告苏xx办理住房转让手续。所以，都不能证明住房转让协议是二原告的真实意思表示。

本院根据各方当事人的陈述、举证和质证意见及法庭审理，确定本案的法律事实如下，原告郭xx、苏xx系夫妻关系。被告苏xx系苏xx的弟弟。1998年6月，原告苏xx向其原籍洛阳市涧西区X乡X村委会提出申请宅基地建房申请，同年6月4日，苏xx与谷东村村委会签订的《批宅建房协约书》一份，确定村委会向苏xx提供集体土地一宗，用于建房。此后，原告苏xx、郭xx出资，口头委托被告苏xx在获批建房的宅基地上施工建房并办理有关手续。2003年5月15日，洛阳市国土资源与城市规划局涧西分局办理了土地登记审批表、地籍调查表审批手续；2004年5月18日，向原告苏xx颁发了的洛涧集用2004第x号土地使用证。该土地使用证由苏xx保管。房屋亦由被告苏xx负责日常管理。2007年12月24日，被告苏xx与被告孙xx签订《住房转让协议》，被告苏xx将上述苏xx所有的房屋，以20万元的价格，转卖给了被告孙xx。被告苏xx将二原告委托其建房时交予其的第一代身份证复印件及土地证，交给被告孙xx。孙xx在诉争房屋内居住至今。2010年初，原告苏xx、郭xx欲转让上述房屋时，得知房屋的状况。经协商，纠纷未能予以解决，最终引发本案。

本院认为，根据法律规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，原告苏xx、郭xx夫妻在履行了相关手续后，依法取得集体土地使用权，并出资委托被告苏xx具体负责建房，洛涧集用2004第x号土地的使用权人及房屋的所有权人均应是原告苏xx、郭xx。房屋所有权的权能亦应由二原告行使。被告苏xx在不是房屋所有权人、亦未获得所有权人明确授权的情况下，擅自对他人的财产行使处分权，将二原告所有的房屋进行买卖，侵害了原告的合法权利。被告孙xx在明知被告苏xx不是房屋所有权人的情况下，仍出资20万元买受无处分权人即能够苏xx卖出的房屋，共同侵害了原告苏xx、郭xx的合法权利。原告要求依法确认被告苏xx、郭xx在2007年12月24日签订的《住房转让协议》为无效协议的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告苏xx、被告孙xx的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。被告孙xx与苏xx间签订无效协议产生的后果，可由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款之规定，判决如下:

一、被告苏xx与被告孙xx于2007年12月24日签订的《住房转让协议》无效。

二、被告孙xx应于本判决生效后6个月内，将其现居住使用的位于洛阳市涧西区X乡X村的原告苏xx、郭xx所有的房屋，交还给原告苏xx、郭xx。

本案诉讼费500元，被告苏xx、郭xx各承担250元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长胡晓光

人民陪审员郭鹏

人民陪审员李春芳

二0一0年十一月八日

书记员师丽峰