原告（反诉被告）肖某。

委托代理人杨某，某（略）事务所（略）。

被告金某（反诉原告）。

委托代理人张某，上海市某（略）事务所（略）。

委托代理人方某，上海市某（略）事务所（略）。

第三人陈某。

委托代理人谢某。

原告肖某诉被告金某、第三人陈某房屋租赁合同纠纷案及反诉原告金某诉反诉被告肖某、第三人陈某房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）肖某及其委托代理人杨某、被告（反诉原告）金某之委托代理人方某、第三人陈某之委托代理人谢某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告肖某诉称：被告高价将承租自第三人的房屋转租给原告，现被告与第三人已解除合同，原告与第三人另行订立了房屋租赁合同，故要求解除原、被告之间就上海市X路某号底楼房屋签订的租赁合同，并要求被告返还原告押金某民币36,000元、支付违约金某民币20,000元、赔偿原告损失人民币4,000元。

被告金某辩称：被告不存在违约行为，合同履行出现障碍的原因在于原告与第三人恶意串通，意欲撇开被告自行建立租赁关系，故不同意原告所有诉讼请求。

反诉原告金某诉称：反诉被告拖欠租金，构成违约，故要求反诉被告支付2009年4月至2010年6月期间累计拖欠的租金某民币39,600元、2010年7、8月的租金某民币36,000元，并支付违约金某民币20,000元。

反诉被告肖某辩称：反诉原告违约在先，反诉被告不应该承担违约金；反诉原告亦曾自承反诉被告仅拖欠其2009年4、5月的租金某民币21,600元，该笔租金某通过俞某（案外人）支付；反诉原告提出要求反诉被告支付2009年4月至2010年6月期间累计拖欠租金某主张，不肯明确拖欠的是何月的租金，目的在于掩盖其主张的部分租金（2009年4、5月的租金某民币21,600元）已超过了诉讼时效之事实；2010年6月起，反诉被告已向第三人支付租金，不存在向反诉原告再行支付租金某理由；故不同意反诉原告所有诉讼请求。

第三人陈某表示：金某将房屋转租给肖某并未通知过第三人，第三人亦不同意金某转租，要求按合同约定处置。

为支持其主张，肖某提供了下列证据：

1、肖某与金某签订的房屋租赁合同，证明双方之间存在租赁关系；

2、房屋租赁押金某据，证明肖某向金某支付了房屋租赁押金某民币36,000元；

3、金某与谢某签订的房屋租赁合同、陈某与谢某发给金某并抄送肖某的解除合同通知、肖某向金某发出的解除合同通知及邮寄回执、肖某与陈某签订的房屋租赁合同，证明因金某无权转租，金某与陈某之间的租赁关系已终止，肖某与陈某已签订租赁合同，故要求与金某解除合同；

4、法律服务委托协议及（略）费发票，证明肖某因金某违约支付了（略）费人民币4,000元；

5、核发《营业执照》通知单及证人证言，证明肖某已通过俞某（案外人）向金某现金某付了2009年4、5月的租金某民币21,600元，证人段某（肖某雇佣的员工）出庭作证并接受双方当事人质证；

6、短信摘录（发送于2010年6月24日），证明金某认可肖某已支付了所有的租金。

金某对肖某提供的证据1、2、4、6及证据3中的金某与谢某签订的房屋租赁合同、陈某与谢某发给金某并抄送肖某的解除合同通知、肖某向金某发出的解除合同通知及邮寄回执及证据5中的核发《营业执照》通知单无异议，但表示证据6中的短信摘录（发送于2010年6月24日）提及的“5/x元”是记忆错误，其实并未收到该笔款项；对证据3中的肖某与陈某签订的房屋租赁合同表示与本案无关，亦不认可其真实性；对证据5中的证人证言则表示证人与肖某有利害关系，且其证言亦不能证明肖某支付租金某具体情况，金某确认识俞某，但并未自其处收到过租金，故不认可肖某已通过俞某向金某现金某付了租金某民币21,600元。

为支持其主张，金某提供了肖某与金某签订的租赁合同、金某与谢某通话录音作为证据，证明金某将房屋转租于肖某，陈某知晓且未提异议。

肖某对金某提供的证据的真实性无异议，但认为金某与谢某通话录音的内容并不能反映金某转租房屋曾告知过陈某并征得其同意。

第三人陈某对肖某、金某提供的证据的真实性无异议，但表示金某与谢某通话录音的内容并不能反映金某转租房屋曾告知过陈某并征得其同意。

第三人陈某提供了户籍资料（摘录）、公有房屋租赁凭证（摘录）作为证据，肖某、金某对其提供的证据无异议。

本院对当事人提供的证据认证如下：

1、金某、陈某对肖某提供的证据1、2、4及证据3中的金某与谢某签订的房屋租赁合同、陈某与谢某发给金某并抄送肖某的解除合同通知、肖某向金某发出的解除合同通知及邮寄回执的真实性无异议，陈某对肖某提供的肖某与陈某签订的房屋租赁合同的真实性无异议，故该部分证据对本案事实具有证明力，陈某将上海市X路某号底楼房屋出租于金某、金某又将该房屋出租于肖某，陈某与肖某均书面通知金某与其解除租赁合同并陈某与肖某就上海市X路某号底楼房屋另行签订租赁合同之事实成立；

2、金某、陈某对肖某提供的证据4无异议，证明肖某支付了（略）费人民币4,000元之事实成立；

3、金某对肖某提供的证据6无异议，结合该份证据中“……以上是全部汇款记录缺09年4月x元房租……”的记载及金某本人在庭审前谈话中有关肖某拖欠其2009年4、5月的租金某民币21,600元的陈某，故可以认定肖某在2009年4月至2010年6月期间未支付的租金某2009年4、5月期间的租金某计人民币21,600元；

4、至于肖某提供的核发《营业执照》通知单及证人证言，证人段某系肖某雇佣的员工，与肖某有一定的利害关系，且其证言仅能证明肖某向他人支付过钱款，但无法证明该笔钱款即是

2009年4、5月的租金某金某已确实收到，故该证据不能证明肖某已向金某现金某付了2009年4、5月的租金某民币21,600元；

5、金某提供的其与谢某通话录音中并无陈某早已知晓金某转租或同意金某转租的内容记载，故该证据不能证明陈某早已知晓且同意金某转租；

6、陈某提供的户籍资料（摘录）、公有房屋租赁凭证（摘录）得到肖某、金某的认可，故陈某与谢某系夫妻，陈某将上海市X路某号底楼房屋先后出租于金某、肖某之事实成立。

经审理查明，2008年4月1日，陈某将上海市X路某号底楼房屋出租于金某，租赁合同期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止，每月租金某民币11,500元；合同另约定金某“不得以任何理由擅自转租或转让”。2008年9月8日，金某与肖某签订《房屋租赁合同》，约定金某将上海市X路某号底楼房屋出租于肖某，租期自2008年10月10日起至2010年10月9日止，每月人民币18,000元，两月一付，押金某民币36,000元，合同另约定双方不得违约，违约方须向对方赔付人民币20,000元。2010年5月12日，陈某以金某擅自转租构成违约为由书面通知其解除合同，并将解除合同函抄送肖某。2010年5月19日，肖某书面通知金某解除双方之间的租赁合同。2010年5月20日，陈某与肖某签订《租赁合同》，约定在2010年6月1日至2012年5月31日期间由肖某租赁使用上海市X路某号底楼房屋，每月租金某民币17,000元。2010年6月24日，金某以短信方式向肖某催讨“09年4月x元房租”。2010年6月28日，肖某提起本案诉讼。

另查明，肖某为本案诉讼支付了（略）费人民币4,000元。

审理中，陈某与金某确认金某实际支付陈某房屋租金某2010年5月20日。陈某与肖某确认自2010年6月起肖某向陈某交付房租。金某本人在庭审前的一次谈话中表示，肖某拖欠其2009年4、5月期间的租金某民币21,600元。

本院认为：金某将上海市X路某号底楼房屋转租于肖某，并无证据证明该转租已征得陈某同意，应属擅自转租，故金某与肖某就上海市X路某号底楼房屋转租事宜签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，当然不存在合同解除之情形，而金某依据该合同收取的押金某民币36,000元应向肖某返回，故对于肖某要求解除金某与肖某之间就上海市X路某号底楼房屋签订的租赁合同之诉讼请求，本院不予支持，而对于肖某要求金某返还押金某民币36,000元之诉讼请求，本院则予以支持。

虽然合同无效，但肖某因实际使用了房屋而应承担向金某支付相应房屋使用费之义务，合同约定的房屋租金某额即为房屋使用费标准。根据2010年6月24日的短信摘录所显示的租金某付情况及金某本人的自认，2009年4月至2010年6月期间肖某实际未付的租金某2009年4、5月期间的租金某民币21,600元，而非金某主张的累计拖欠租金某民币39,600元。从现有的证据来看，除2010年6月24日金某曾以短信催讨过该笔租金某，再无其他催讨记录，故对于肖某提出的该部分租金某超过了诉讼时效之辩称意见，本院予以采纳，对于金某要求肖某支付2009年4月至2010年6月期间累计拖欠租金某民币39,600元之诉讼请求，本院不予支持。根据陈某的书面通知函及金某实际支付租金某2010年5月20日之事实，金某在2010年7、8月期间对上海市X路某号底楼房屋已不享有权利，而肖某已根据其与陈某之约定自2010年6月起即向陈某支付上海市X路某号底楼房屋租金，故对于金某要求肖某支付2010年7、8月的房屋租金某民币36,000元之诉讼请求，本院亦不予支持。

金某与肖某就上海市X路某号底楼房屋签订的《房屋租赁合同》无效，致使合同无效的主要原因在于金某未经陈某同意擅自转租，金某应负主要过错责任，肖某在签订合同之前未尽审查房屋权利凭证之责，亦有一定的过错，且肖某通过与陈某签订合同，获得了以更优惠的价格继续使用上海市X路某号底楼房屋之权利，合同本身无效且无其他证据证明双方因合同无效而遭受损失，故对于肖某要求金某支付违约金某民币20,000元及金某要求肖某支付违约金某民币20,000元之诉讼请求，本院均不予支持。肖某要求金某承担（略）费人民币4,000元之诉讼请求，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

一、金某自本判决生效之日起三日内返还肖某人民币36,000元；

二、驳回肖某其余诉讼请求；

三、驳回金某所有诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币880元，反诉案件受理费人民币1,095元，合计人民币1,975元，由肖某负担人民币352元，由金某负担人民币1,623元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长曹云

审判员黄某

代理审判员徐莉华

书记员薛文辉