原告上海XX仓储发展有限公司，住所地上海市浦东新区XX号，经营地上海市浦东新区XX号南侧X层。

法定代表人XX，该公司董事长。

委托代理人XX，上海市复兴律师事务所律师。

被告上海浦东新区XX酒楼，住所地上海市浦东新区XX号，经营地上海市浦东新区XX号南侧1－X层。

法定代表人XX，该公司董事长。

委托代理人XX，该公司职员。

委托代理人XX，上海市律和理律师事务所律师。

本院受理原告上海XX仓储发展有限公司（以下简称XX公司）诉被告上海浦东新区XX酒楼（以下简称XX酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2010年3月10日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，于2010年6月8日再次开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人XX，被告XX酒楼的委托代理人XX、XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，XX公司于2007年3月22日在征得系争房屋产权管理方上海XX商业中心同意转租的前提下，于2007年4月2日与XX酒楼签订一份《租赁合同》，约定XX公司将浦东新区XX号南侧1－X层房产出租给XX酒楼，租期五年，自2007年6月12日起至2012年6月11日止。租金采取先付后用方式，年租金由XX公司按季度向XX酒楼平均收取，即一个租赁年度除以四个季度为一个付款季度，并收取一个月的租金作为保证金或者押金，XX酒楼于每季付款前五日向XX公司提供税务机关认可的发票，XX酒楼应在收到XX公司发票五日内，以银行转帐方式或支票支付租金等。合同签订后，双方均能按约履行义务。2009年9月起，XX酒楼未按约支付租赁费。故XX公司起诉至法院，要求XX酒楼支付2009年9月12日起至一审判决时的租金〔暂计至2010年3月11日止的租金为人民币（以下同币种）78万元〕及违约金468,000元。

1、回复函，证明XX公司转租征得房屋管理方同意；

2、《租赁合同》，证明XX公司主张的依据；

3、发票存根联，证明XX已开出了发票，但XX酒楼拖欠租金。

被告XX酒楼辩称，租赁房屋存在渗漏水，要求减半支付租金。

为证明自己的主张，XX酒楼提供了三份函件、漏水情况照片。

经质证，XX公司对XX酒楼提供的三份函件，表示只收到过2009年9月的一份，其他二份没有收到过；对照片的真实性有异议。XX酒楼对XX公司提供的证据无异议。

基于质证意见和当事人的陈述，本院确认如下事实：

2007年4月2日，XX公司作为甲方，XX酒楼作为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市XX号南侧1－X层，总计建筑面积1800平方米的房产出租给乙方用于开设餐饮场所；租赁期限为五年，自2007年6月12日至2012年6月11日止；其中2009年6月12日至2010年6月11日租金为156万元，2010年6月12日至2011年6月11日租金为166万元；租金采取先付后用方式，年租金由甲方按季度向乙方平均计收。另合同第5.2条约定，甲方按现状交付乙方使用，甲方应对其提供的房产进行维修和保养，以保证房产的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。如租赁期内房产出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时（乙方原因造成除外），甲方应在接到维修通知24小时内进行维修；甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知24小时后自行维修。本款所述维修费用（除因乙方原因造成外）由甲方承担。第10.1条约定，在甲方并无因违约而造成乙方无法正常经营的前提下，乙方拖欠租金及水、电、煤气费或其他应付费，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取滞纳金及水电费之千分之三的滞纳金……。合同签订后，XX公司按约交付了租赁房屋，XX酒楼对房屋进行装修后经营餐饮。自2009年9月12日起，因租赁房屋大堂右侧墙面、小部分包房、厨房屋顶等处发生渗漏水，XX酒楼开始未按约支付租金。2009年9月28日，XX酒楼致函XX公司，要求解决渗漏水问题。经XX公司、XX酒楼确认，XX酒楼支付租金至2009年9月11日，支付押金13万元。

另查，2010年1月22日，XX酒楼起诉至法院〔2010浦民一（民）初字第X号〕，要求XX公司修复房屋渗水、赔偿财产损失及营业损失等。该案中，XX酒楼主张损失所涉及的渗水影响面积为150平方米；XX公司则提供了包括另一家分店在内的XX酒楼X年度年检报告书，在该报告书中，XX酒楼填写的销售（营业）收入为14,161,529元，利润总额为36,952元，净利润3,046元。

2010年2月2日，XX公司提起本案诉讼，诉请如前。

审理中，在本院2010年7月6日再次勘查现场时，XX公司已经对XX酒楼主张的渗漏水部位陆续进行了修复，同时原、被告表示门头外墙面的渗水问题争议由双方协商解决。

本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。合同第5.2条约定，XX公司负有对其所提供房产进行维修和保养的义务。根据XX酒楼提供的证据以及本院现场勘查情况，XX酒楼主张的租赁房屋局部渗漏水事实是客观存在的，且对XX酒楼的正常经营确有一定程度影响和妨碍，XX酒楼要求减少支付租金的抗辩意见本院予以采纳，但具体减付比例，本院根据渗水部位、面积及考虑经营损失等因素，酌情确定。虽然门头外墙面的渗水问题原、被告尚存争议，但该争议部位位于租赁房屋室外，对被告经营不存在实质性影响，且双方也都表示愿意协商解决，故本案判决之后的租金，XX酒楼应按约全额支付。考虑到XX酒楼拖欠租金事出有因，XX公司要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百二十一条之规定，判决如下：

一、被告上海浦东新区XX酒楼于本判决生效后十日内支付原告上海XX仓储发展有限公司2009年9月12日至2010年7月11日期间的租金1,177,500元；

二、驳回原告上海XX仓储发展有限公司要求被告上海浦东新区XX酒楼支付违约金的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16,032元，由原告上海XX仓储发展有限公司负担1,603元、被告上海浦东新区XX酒楼负担14,429元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长黄某

审判员马顺山

代理审判员梅丽华

书记员许瑞芬