重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2010）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：重庆渝振物业管理有限公司，住所地（略），。

法定代表人：黄某乙，总经理。

委托代理人：马林达，（略）（略）事务所（略）。

被上诉人(原审被告):重庆祥宏地产开发有限公司,住所地（略）。

法定代表人：程某某，董事长。

委托代理人：张某某，男，19XX年X月X日出生，X族，住（略）。

委托代理人：张清明，（略）（略）事务所（略）。

上诉人重庆渝振物业管理有限公司（以下简称渝振物管公司）与被上诉人重庆祥宏地产开发有限公司（以下简称祥宏地产公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2010年5月20日作出（2009）九法民初字第X号民事判决，渝振物管公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年8月4日进行了询问审理。上诉人渝振物管公司的委托代理人马林达和被上诉人祥宏地产公司的委托代理人张某某、张清明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：渝振物管公司于2001年8月成立，并于2004年12月4日取得《物业管理企业资质证书》，资质等级为贰级。祥宏地产公司原名重X宏物业发展有限公司，系九龙明珠小区负1、X层车库的所有权人。2008年4月10日，渝振物管公司作为乙方与九龙坡区九龙明珠业主委员会签订《九龙明珠物业服务合同》，将九龙明珠的房屋委托给渝振物管公司进行物业管理。其中第十条约定：“停车收费分别采取以下方式：车位权属系业主的，应按车库车位30元/个•月标准向乙方交纳停车管理服务费。”第十一条约定：“乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。”合同期限为2008年5月1日至2010年4月30日。双方另签订《补充协议》，约定渝振物管公司为该小区出入口安装电控伸缩门等。合同签订后，渝振物管公司按约对九龙明珠小区履行了物业管理服务，但并未与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》。一审中，祥宏地产公司称对该物业管理合同的真实性没有异议，但该合同系渝振物管公司与业主委员会签订，与自己无关。后祥宏地产公司又表示对九龙明珠物业服务合同的签订不清楚，该合同与本案无关。

一审法院另查明：祥宏地产公司所有的九龙明珠小区负1、X层车库与九龙明珠小区房屋相连，共计有111个车位。该车库由祥宏地产公司出租经营。停车库的清洁卫生及安保均由祥宏地产公司自行履行。车库出入及安全监控由祥宏地产公司自行负责。渝振物管公司为九龙明珠小区安装了电控伸缩门，但伸缩门控制的范围不包括车库出入口。车库的出入口均与小区相对独立。自2008年5月起至2009年9月，祥宏地产公司未向渝振物管公司缴纳物业管理费用。

一审法院认为，渝振物管公司与九龙明珠业主委员会签订的《物业服务合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，对渝振物管公司及九龙明珠全体业主均有约束力。根据《物业服务合同》，物业管理公司应与车位的业主或使用人签订书面的《停车协议》，而渝振物管公司与业主或使用人并未签订《停车协议》，未对双方关于车位使用及管理的权利义务进行约定。祥宏地产公司所有的负一、二层车库系独立的出入口，渝振物管公司提供的电控伸缩门并不能覆盖祥宏地产公司的车库出入口。事实上，祥宏地产公司没有享受相关保安、保洁、管理等主要物业服务。现渝振物管公司以《物业服务合同》第十条的约定要求祥宏地产公司支付2008年5月起至2009年9月物管费用缺乏合同依据和事实，证据不足。综上，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，遂判决：驳回重庆渝振物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1266元由重庆渝振物业管理有限公司负担。

重庆渝振物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判祥宏地产公司支付车库物业管理费x元。其主要理由是：一审认定的部分事实错误。渝振物管公司与九龙明珠业主委员会签订的《九龙明珠物业服务合同》和《补充协议》是有效合同，对全体业主均有约束力，祥宏地产公司作为车库的业主应当按照《九龙明珠物业服务合同》第十条的约定向渝振物管公司支付物业管理费用。而合同第十一条是指单个业主拥有私家车位或者车库整体委托给物管公司经营时需另行签订协议，内容限于车位使用及管理服务方面的权利义务，不涉及收费标准问题，该条所针对的情形在本案中并未出现，祥宏地产公司自行经营车库，缴纳物管费并不需要以按合同第十一条的约定签订协议为前提。渝振物管公司提供的是公共物业管理服务，不是业主私有财产的管理服务，祥宏地产公司车库内停车秩序维护、费用标准、设施设备维修维护、保洁属于其私有财产经营范围，本不属于物管服务范围。物业管理区域应以小区规划红线记载为准，祥宏地产公司所拥有的车库属于九龙明珠小区的配套设施，使用了物业共用部分如墙体、基础、梁柱等、管线设施如供、排水管、供电设施、市政设施如化粪池，其单独设置的出入口和渝振物管公司设置的伸缩门不覆盖车库出入口的事实并没有改变九龙明珠小区的原来区域，不能成为不交物管费的理由。渝振物管公司提供的服务除了保安、保洁外，管理是一个重要内容，如电梯保养维护、绿化、道路的维修养护，物业承重结构的检查（包括车库内的柱梁、基础在内），车库内的垃圾也是由物管公司统一按环保要求进行处理，祥宏地产公司实际享受到了物管服务。

重庆祥宏地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，判决结果客观公正，二审应当维持原判。

本院二审查明事实和一审查明的事实相同。

本院认为，渝振物管公司与九龙明珠业主委员会签订的《物业服务合同》第十条约定为“车位权属系业主的，应按车库车位30元/个•月标准向乙方（渝振物管公司）交纳停车管理服务费”，而本案中作为九龙明珠小区配套设施的车库产权属于祥宏地产公司，祥宏地产公司出租车位给其他业主使用并提供停车管理服务，本身就具有物业服务的性质，祥宏地产公司作为车库的业主，与《物业服务合同》中所指的“业主”明显不是同一概念。本案中渝振物管公司并未针对车库内的车位提供停车管理服务，当然不能按《物业服务合同》第十条的标准收取费用。渝振物管公司的诉讼请求没有合同和事实依据，一审驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。

综上，渝振物管公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程某合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1266元，由上诉人重庆渝振物业管理有限公司承担。

本判决为终审判决。

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审判长陈军辉

审判员张雪方

代理审判员周舟

二○一○年九月二十五日

书记员陈全伟