原告上海A物业管理发展有限公司。

法定代表人吴a，董事长。

委托代理人张a，男，系该公司员工。

被告孙a，男。

原告上海A物业管理发展有限公司与被告孙a物业服务合同纠纷一案，本院于2010年7月28日立案受理，依法由代理审判员徐晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海A物业管理发展有限公司的委托代理人张a，被告孙a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海A物业管理发展有限公司诉称，被告于2007年9月与上海A房产开发有限公司签订购房合同，购得位于上海市x区x路x弄x号x室的商品房一套，面积为80.70平方米，并于2007年9月办理了入户手续，同时也明白了自己的权利义务。从2009年1月起，被告以种种理由拒绝缴纳物业管理费，至2010年6月止，已累计拖欠原告物业管理费1,234.80元，虽经原告多次上门及邮寄催款单催收，但被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告立即支付原告2009年1月至2010年6月的物业管理费1,234.80元。

被告孙a辩称，其并非无故拒付物业管理费，原告的服务不到位，与其收费等级不匹配。综合管理服务项下：原告从未做到对60%的小区业主进行走访、恳谈、问卷、调查；对违反小区公约的行为未进行劝阻；原告应举证其制定了物业管理档案，已提供2种以上便民服务、2种以上特约服务。清洁卫生服务项下的每一条要求都不符合，甚至连小区内缺失的窨井盖也未及时补上。公共秩序维护项下：保安在值班时与闲杂人员攀谈，对进出车辆、人员未进行询问，制服穿戴情况不达标；车辆的管理不规范，在小区内乱停放；小区车库被改成非机动车库，租给他人居住并在其中使用燃气设备，存有安全隐患。绿化养护项下：草坪长期无人养护，草已长到一人多高。共用部位项下：居民侵占公用部位种植丝瓜、茄子等蔬菜、饲养家禽等；垃圾箱房也被挪作他用；楼道铁门锈蚀，大部分门的关闭系统已损坏；楼道内的粉层脱落；道路窨井盖缺损；公共照明一项中，草坪灯多已损坏，线路外露，雨水浇上去会造成安全隐患；消防系统一项中，小区楼道内没有灭火器，消防通道被堵塞；弱电系统一项中，小区内不存在周界报警系统，业主曾经做过一次实验，连续翻越围墙，十分钟内没有保安来制止；小区单元门上方堆放了2-3米长的大木棍，容易掉落造成人员伤亡；原告未能举证证明小区物业服务满意率达到80％，维修服务率达到90％。综上，不同意原告的诉讼请求，愿意按每月每平方米0.3元至0.4元的标准向原告支付物业管理费。

本院经审理查明：2008年11月，原告上海A物业管理发展有限公司（作为乙方）与上海A（集团）有限公司（作为甲方）签订了前期物业管理服务合同1份，甲方将A住宅小区（x区x路x弄）物业委托乙方进行物业管理服务。双方约定：委托管理期限为二十四个月。自2008年12月3日至2010年12月2日。委托期限内或委托期满如成立业主委员会并由业委会签订新的物业管理委托合同则本合同自然终止。乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到80％。基本管理目标如下：1、房屋外观完好、整洁、美观；2、设备24小时正常运行；3、房屋完好率达98％以上；4、无违反规划私搭乱建现象；5、交通车辆管理运行有序，及时纠正乱停乱放的机动车、非机动车现象；6、房屋及设备的维护、养护有制度、有措施、有落实；7、公共环境管理完善、公共部位干净整洁；8、绿化有专人养护和管理，无破坏、无践踏、无车压现象；9、居民日常生活所需商业网点管理有序、无乱设摊点、广告牌、乱张贴、乱刻乱画现象；10、业主有效投诉率低于5％，处理率100％；11、急修不过2小时，一般修理不过24小时，维修及时率达到100％，维修质量合格率达到90％以上，并建立回访制度和健全回访记录；12、保安封闭管理、24小时执勤、门卫、巡逻、保安人员配有明显标志，实行外来车辆登记查询制度。居住用房的物业管理费由乙方（每季度）按建筑面积每月每平方米0.85元向业主收取，并由乙方负责向物价部门申报。

再查明，原告的上述收费标准于2006年11月28日通过了物价部门的审批。

又查明，被告孙a系本市x区x路x弄x号x室房屋（建筑面积80.70平方米）业主，自2009年1月起至2010年6月止其以原告提供的物业管理服务不到位为由未向原告缴纳物业管理费。

以上事实由原告提供的前期物业管理服务合同、重新审核表、房地产登记簿；被告提供的照片、视频资料及当事人的陈述所证实。

本院认为，原告与房产开发商签订的前期物业管理服务合同对小区所有业主具有约束力。在原告向业主提供物业管理服务后，被告作为小区业主，应当支付相应的物业服务费用。对于物业服务费收费标准，鉴于原告对该小区提供物业服务时在保安工作及公共设备维修养护等方面存在的瑕疵，本院在原约定物业管理费收费标准的基础上酌情扣减0.10元/月/平方米。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

被告孙a于本判决生效之日起十日内给付原告上海A物业管理发展有限公司自2009年1月起至2010年6月止的物业服务费1,089.45元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告孙a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员徐晨

书记员周云菲