原告黄某乙，女，X年X月X日出生。

委托代理人马某某，男，X年X月X日出生。

被告郝某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人刘某，男，X年X月X日出生。

原告黄某乙诉被告郝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某乙及其委托代理人马某某，被告郝某某及其委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某乙诉称，1998年6月，河南城建学院分给原告一套教职工集资楼房，位于本市湛河区X路X号院X号楼中单元X楼西户。原告于1998年6月24日向学院财务处缴纳集资款x.05元。2006年7月，被告郝某某想要原告的集资房，分三次共向原告银行帐户打进10万元，原告将房屋钥匙交给了被告，双方未签订协议。因该房是学院共有的，原告将转让房屋的事情给学院进行了说明。因学院有规定，不允许转让，故转让房屋的手续无法办理。2007年元月原告电话告知被告院领导的意见和原告的难处，希望被告能把房子退给原告。原告主动提出被告住到8月份，而被告要求退房时间延长至2007年12月，最晚至2008年元月搬家。原告考虑多年的同事和朋友关系同意了被告的意见，但是被告以种种借口拒绝返还房屋。另外，被告侵占原告的集资房期间使用水、电、暖气等费用均系从原告工资扣除的应由被告承担。故诉至法院，请求依法确认双方的房屋买卖关系无效；要求被告返还房屋，原告返还被告10万元房款；要求被告支付原告为其垫付的水、电、暖气费3761元；诉讼费由被告承担。

被告郝某某辩称，2006年6月，因被告住的宿舍进行改造，学院要求被告限期搬家，被告急需购置一套住房。原告主动向被告提出自己的住房准备转让，经双方充分协商最终以当时比较高的市场价格10万元成交，房屋买卖是双方真实意思表示。原告主动将房屋交付给被告，被告将购房款全部付清，双方全部履行了各自的义务，房屋买卖关系成立有效。2007年2月原告找到被告要求退还房屋，被告无法接受。因房屋买卖后，房地产市场价格直线上涨，如果退房再以同样的价格购买房屋，根本无法实现。原告称双方的房屋买卖行为违反了学校的制度，被告认为原告在买卖房屋前是明知学校的制度，且双方买卖房屋前后，学院的其他职工买卖房屋的事例学院均已认可。该房屋系学院与集资户共有，即然原告是自愿将属于自己的产权转让给被告，只有学院才有权主张其权利受到侵害，可以申请撤销或确认无效。因此，原告无权要求确认房屋买卖关系无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告黄某乙与被告郝某某均系河南城建学院教师。1998年6月，原告黄某乙在河南城建学院集资住房一套，该住房位于平顶山市湛河区X路X号院2#楼中单元X楼西户，建筑面积106平方米。同年6月24日，原告黄某乙向河南城建学院缴纳集资款x.05元。2006年7月，原告黄某乙与被告郝某某协商以10万元的价格将房屋转让给被告郝某某。被告以银行转帐的方式分三次共支付原告房款10万元。原告将该房屋钥匙交给被告，被告搬入居住使用至今。被告在居住期间（2006年9月—2008年12月）共用水电费1539元，2006年—2007年暖气费2222元，两项共计3761元由原告垫付。2007年初，原告向被告提出了退房意见，在双方协商退房的过程中，因房价上涨的差价问题未能形成一致意见，为此引起诉争。

另查明，原、被告诉争的房屋系集资户与河南城建学院共有。该学院于2006年2月15日下发的（2006）X号文件第二条规定：集资住宅楼的产权归学校和集资户共同所有；第三条规定：集资户调离学校或其他原因不居住时，按调离时的市场价卖给学校，由学校转售给无房教职工；未经学校书面同意，任何人不准将集资住房私自出售、租赁、转借、转让给他人。原、被告对所争议的房屋均未取得权属证书。2008年6月5日原平顶山工学院后勤管理处出具证明，证明双方诉争的房屋系学院与原告黄某乙共有。

经查询，2009年第2季度平顶山市主城区二手房成交均价为每平方米1775元。

以上事实，有原告提供的河南城建学院财务科收到原告集资款收条一张，平顶山工学院证明一份，平顶山有线电视台收视证一份，平顶山工学院（2006）X号文件一份，原告与被告互发网上邮件的打印材料；被告提供的平顶山工学院后勤发展总公司职工住宅水、电一览表四份，原、被告在网上协商退房有争议的邮件打印材料；本院依职权调查张新年笔录一份，调取平顶山市2009年2季度房地产市场分析报告及庭审笔录在卷证实。上述证据已经庭审质证，能够认定本案事实，具有证明效力，本院予以确认。

本院认为，原、被告争议的房屋属原告与河南城建学院共有，该学院于2006年2月15日下发的（2006）X号文件明确规定，该房屋未经学院书面同意，不允许私自转让。因此原告出让集资房屋的行为损害了河南城建学院的权利，且违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（四）、（六）项的规定，故原告转让房屋的行为无效。因无效民事行为取得的财产，依法应当相互返还。原告黄某所诉被告郝某某在居住平顶山市湛河区X路X号院X号楼X楼西户期间所消费水电费及暖气费3761元的请求，有河南城建学院后勤服务中心出据的证明加以证实，根据谁受益谁承担费用的原则，该费用应由被告郝某某承担。原、被告在房屋转让过程中，原、被告均明知该房屋属集资户与其学院共同所有，未依法登记领取权属证书不允许转让的规定，进行房屋转让，双方均负有过错。鉴于目前房地产销售价格的上涨，原告返还被告原购房款10万元很难在相同地段购置房屋，给被告造成经济损失。因双方均有过错，各应承担相应的损失。结合本院调取的平顶山市2009年2季度房地产市场分析报告中平顶山市主城区二手房成交均价为每平方米1775元，在双方诉讼时，该房屋价值为1775元/m2×x=x元。双方转让价格为10万元，升值部分为x元，根据双方的过错程度，原告应承担70%的升值损失，被告应自行承担30%的升值损失。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（四）、（六）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款之规定，判决如下：

一、原告黄某乙与被告郝某某转让位于平顶山市湛河区X路X号院X号楼X楼西户住房的行为无效。

二、被告郝某某于本判决生效后三十日内返还原告黄某乙位于平顶山市湛河区X路X号院2#楼中单元X楼西户住房一套；原告黄某乙于判决生效后三十日内返还被告郝某某房价款10万元，并赔偿郝某某损失x元，共计x元。

三、被告郝某某于判决生效后三十日内给付原告黄某乙为其垫付的水、电、暖气费3761元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2950元，原告黄某乙承担2360元，被告郝某某承担590元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长刘某

审判员侯结实

审判员刘某

二○一○年七月十九日

书记员刘某博