原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人杨某，该公司董事长。

委托代理人成某、徐某，上海某（略）事务所（略）。

被告吴某。

委托代理人朱某，上海某（略）事务所（略）。

原告上海某物业管理有限公司与被告吴某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员强康独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司委托代理人成某、徐某，被告吴某及其委托代理人朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，1999年3月，被告所住小区开发商与原告签订一份前期物业管理服务合同，将其开发的位于上海市杨某区X路某弄的某花园商品房小区委托给原告进行物业管理。2001年，被告所住小区业主委员会成立并与原告订立物业管理服务合同，由原告继续物业管理至今。按照前期物业管理合同、物业管理服务合同和上海市物业管理服务收费价目表的相关规定，被告作为小区高层房屋的业主应当按每月每平方米人民币1.87元（以下均为人民币）标准向原告支付物业管理费。在实际履行过程中，原告系按每月每平方米人民币1.11元的优惠标准向被告收取物业管理费。原告已严格履行相关合同义务，为被告和其他业主提供了服务与管理，被告理应支付相应物业管理费，而被告自2004年10月起至2009年6月欠缴物业管理费5859.60元；原告多次收缴未果，遂起诉来院，要求被告支付清上述费用和滞纳金5859.60元。

被告吴某辩称，欠费时间无异议。但原告收取物业管理费的标准不对，根据相关文件，被告系售后公房，不应支付物业管理费和电梯费等，故不同意原告诉请。

经审理查明，1999年3月，被告所住小区开发商与上海某花园物业管理有限公司（现变更为原告）签订一份前期物业管理服务合同，将其开发的位于上海市杨某区X路某弄的某花园商品房小区委托给原告进行物业管理，物业类型全商品房住宅小区，管理期限1999年3月至2003年2月，物业管理费以物价局核定为准，合同还约定了其他权利义务，该合同于2000年7月27日经房管部门备案。1999年12月28日，经物价部门核准，被告所住小区多层管理费、保洁费、保安费每月每平方米0.55元，多层房屋设备运行费每月每平方米0.36元（按实结算），多层维修费每月每平方米0.44元（按实结算）；高层管理费、保洁费、保安费每月每平方米0.69元，高层房屋设备运行费每月每平方米0.68元（按实结算），高层维修费每月每平方米0.50元（按实结算）。2001年，原告与被告所住小区业主委员会签订一份物业管理服务合同，原告对被告所住小区进行物业管理服务，物业类型全商品房住宅小区，委托管理期限2001年7月16日起至2003年7月15日止，物业管理费以物价局核定为准，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同还约定了其他权利义务。

2005年8月11日，被告所住小区业主委员会出具证明一份，原上海某花园物业管理有限公司与被告所住小区业主委员会，于2001年7月16日至2003年7月15日签订的物业管理服务合同事实履行，继续有效。2005年8月13日，被告所住小区业主委员会出具证明一份，某花园三期小区（自2002年6月30日至今），及武东路X弄园中苑小区（自1999年3月1日至今），由上海某花园物业管理有限公司从事物业管理服务。2007年1月3日，被告所住小区业主委员会出具证明一份，为维护小区的正常管理秩序，小区业主利益得到充分保护，经双方友好协商，在新的合同尚未签订之前，原合同继续履行，对欠费的业主，从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金的约定继续有效。

2006年6月29日，上海市杨某区房屋土地管理局信访办公室回复被告所住小区业主，内容如下：经反馈，被告所住小区是按商品房计划立项，因此，该小区是按商品房小区的标准收取物业管理费。对于目前出现认识分歧，建议业主大会按上海市住宅物业分等收费管理暂行办法的通知执行，理顺小区收费问题。

被告系上海市杨某区X路某弄某室房屋权利人，该房屋建筑面积为92.63平方米，所有权来源房改售房，系被告于2000年1月，通过与宝山钢铁（集团）公司签订上海市公有住房出售合同形式取得，被告实际出资152,5某元。原告系按每月每平方米1.11元的标准向被告收取物业管理费，按此标准，被告拖欠原告2004年10月起至2009年6月物业管理费5859.60元。

本院认为，原告先后与被告所住小区开发商、业主委员会签订的前期物业管理服务合同、物业管理服务合同系双方真实意思表示，属有效合同，依法受法律保护，上述合同效力对小区每一业主均有约束力。合同期满后，原告在未与业主委员会续签合同，但得到业主委员会认可前提下，事实上仍在履行物业管理职责，并且实际所收物业管理费用明显低于物价部门核准的标准，原告所收物业管理费的标准存在合理性，况且，被告所住小区业主委员会在证明中明确了在新的合同尚未签订之前，原合同继续履行。原告作为被告所住小区物业管理者，履行了相应物业管理义务，有权向业主收取物业管理费。

被告审理中阐述的所住房系售后公房，从两份物业管理合同关于住宅类型、被告所住小区业主委员会证明及上海市杨某区房屋土地管理局信访办公室回复均已证明，被告所住房屋类型系商品房，被告通过与公司签订上海市公有住房出售合同形式取得所住房，系被告与该公司内部行为，系被告取得所住房来源的方式，并不能改变被告所住房商品房的类型，故被告应当按照所住小区商品房标准支付物业管理费。

综上，原告诉请被告支付物业管理费，并无不当，本院予以支持；考虑到被告陈述的拖欠原告物业管理费的辩称，尚存一定理由，故本院对原告诉请滞纳金一节，不予支持，但本次不予支持原告滞纳金的判决，不作为被告今后相同抗辩理由的判决依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告吴某应自本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司物业管理费人民币5859.60元；

二、原告上海某物业管理有限公司要求被告吴某支付滞纳金的诉请，不予支持。

本案受理费人民币93元，减半收取计人民币46.50元，由被告吴某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员强康

书记员杨某