原告闫某某，男，X年X月X日出生，汉族，汤阴一中教师，住（略）。

委托代理人张明裕，大沧海（略）事务所（略）。

被告汤阴县东城房地产开发有限公司，住所地汤阴县X路。

法定代表人陈某某，职务经理。

委托代理人王加红，该公司法律顾问。

委托代理人刘某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告闫某某与被告汤阴县东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫某某及其委托代理人张明裕，被告东城房地产公司委托代理人王加红、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告闫某某诉称，2008年4月9日，原被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的政通苑X号楼X单元X楼西户，原告依约向被告支付了房款，根据合同约定被告须于2008年7月30日交付商品房，直到2008年12月31日被告才交房，被告逾期交房154天，按已付房款万分之十支付违约金，被告应向原告支付违约金x.93元。

被告东城房地产公司辩称，根据买卖合同第六条约定，原告闫某某首付x元，2008年4月25日将剩余房款x元用公积金贷款方式付清。因原告未按约交付房款，影响被告施工。2008年6月20日，被告已为原告办理了房产证，房屋所有权已经转移给了原告，故被告已履行了交付义务。根据合同第十四条约定，房屋验收合格后，还须绿化、安装中央空调等，被告不存在违约，应驳回原告诉求。

经审理查明，2008年4月9日，原告闫某某作为买受人，被告东城房地产公司作为出卖人，双方签订了商品房买卖合同，合同约定，第二条，买受人购买的商品房为预售商品房；第三条，买受人购买的商品房为政通苑东区第X幢X单元X楼西户，建筑面积142.88平方米；第四条，出卖人与买受人按建筑面积计算该商品房价款，每平方米1400元，总金额x元；第六条，买受人分期付款，首付x元，2008年4月25日以前用公积金贷款付清剩余房款；第八条，出卖人应当在2008年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；第九条，出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理:……（2）逾期超过60日后,买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹拾的违约金；第十一条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人办理应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明的文件，交签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，按以下日期达到使用条件：1、2008年6月30日前冷水、电达到适用条件使用条件；2、在房屋交付使用后肆个月内，中央空调达到使用条件；3、在房屋交付使用后肆个月内，天然气达到使用条件；4、在房屋交付使用后六个月内，小区X路与绿化达到使用条件；第十六条，保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。出卖人东城房地产公司与买受人闫某某分别在合同上签字、盖章。合同签订前，原告已于2008年3月27日交纳首付购房款x元，被告为原告出具了收据。2008年6月18日原告交给被告工作人员刘某华办房产证抵押手续费5500元，由刘某华个人为原告闫某某出具了收据。原告为购房进行公积金贷款，2008年6月20日，原告办理了编号为汤阴县房权证城关镇私字第x号房产证。2008年7月3日，中国农业银行汤阴县支行将被告公积金贷款x元，汇入被告东城房地产公司账户。诉讼中，原告闫某某自认2008年12月31日，被告东城房地产公司向其交付商品房，并由证人刘×、王××出庭作证，证明被告东城房地产公司向原告交付房屋时间为2008年12月31日。

上述事实，由原告提供的商品房买卖合同，个人住房贷款转款凭证，交房款单据，证人刘×、王××的出庭证词，被告提交的汤阴县房权证城关镇私字第x号房产证复印件及原、被告当庭陈某予以证实，以上证据经当庭质证认证可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，2008年4月9日原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。商品房买卖合同签订前，原告已于2008年3月27日交首付款x元，2008年7月3日，原告公积金贷款x元转到被告账上。原告已经支付了购房款，被告也应按约向原告交房。原、被告签定的商品房买卖合同第八条约定，出卖人即被告应当在2008年7月30日将验收合格的商品房交付原告，第十四条约定在交付房屋后4个月内，中央空调、天然气达到使用条件。6个月内，小区X路与绿化达到使用条件。根据原、被告约定被告应先交房，再将中央空调和天然气在交房后4个月内达到使用条件交付，二者属于分别交付。在2008年6月20日，被告已为原告办理了房产证，并交付原告，证明在2008年6月份被告出售房屋已经建成，具备了交付条件，但在实际履行过程中，被告是将房屋和天然气及中央空调等一起交付。由于被告所交付的中央空调是系统工程，需要整体调试，虽然被告未在2008年7月30日单独将所购房交付，但分别交付后并不能达到居住条件，整体交付有利于合同的履行，符合合同的目的，故交付时间应从2008年11月30日起算。但被告未在约定时间单独交房，应向原告说明，对造成本案纠纷，被告应承担相应责任。诉讼中，原告闫某某自认2008年12月31日，被告东城房地产公司向其交付商品房，并由证人刘×、王××出庭作证，证明被告东城房地产公司向原告交付房屋时间为2008年12月31日，被告也没有提交实际交付房屋的证据，故2008年12月31日应认定为实际交付时间。因原被告双方签订的是商品房预售合同，出卖的是期房，不是现房，领取房产证仅是取得房屋产权的证明，不能视为实际交付时间。

关于违约金数额，根据商品房买卖合同第九条约定，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。虽然双方约定了违约金的计收比例，但合同第十四条关于基础设施、公共配套建筑另有约定，尤其是被告所提供的中央空调配套设施是采用节能环保的地下水循环系统进行，所采用的技术与设备在本县域范围内尚属首例，调试安装需要时间，与延期交房存在一定的关系，依据诚实信用原则和公平原则，被告应支付违约金，违约金数额结合原告损失，被告合同履行的实际情况应酌减。违约金以原告已交纳购房款x元为基数，从2008年11月1日起至实际交房之日，每日向受买人支付房价款万分之二违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条之规定，判决如下：

一、被告汤阴县东城房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付原告闫某某违约金，违约金数额以购房款x元为计算基数，从2008年12月1日起按照日利率万分之二计算至2008年12月31日；

二、驳回原告其他诉讼请求。

若当事人未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费570元，由被告汤阴县东城房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

审判长田军

审判员韩凤玉

代理审判员郑海霞

二○一○年十月十五日

书记员冯峰