原告（反诉被告）刘某甲。

原告（反诉被告）王某。

原告（反诉被告）刘某乙。

上列三原告的共同委托代理人杭某。

上列三原告的共同委托代理人吴某，上海市某律师事务所律师。

被告（反诉原告）楼某。

原告刘某甲诉被告楼某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年6月4日立案受理。2008年7月18日，王某、刘某乙申请作为原告参加诉讼。2008年8月11日，被告楼某提起反诉。依法由代理审判员杨奕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙的委托代理人杭某、吴某，被告（反诉原告）楼某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某甲、王某、刘某乙诉称：2008年5月5日，刘某甲经上海某（尊）房地产经纪事务所（以下简称“某房产”）介绍，购买楼某位于上海市杨浦区X路某室房屋。同日，双方及某房产共同签订了一份《房地产代理合同》，约定由某房产为刘某甲办理组合贷款，如贷款不成，刘某甲不作违约。同年5月7日，刘某甲、王某、刘某乙与楼某签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋以人民币103.8万元成交。其后，刘某甲向银行办理贷款事宜，并向楼某支付了首付房款34万元，同时还向有关房屋贷款公司支付房屋担保金1400元，但银行因故未发放贷款。现刘某甲、王某、刘某乙因贷款不成，无力购买系争房屋，故诉至法院，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，楼某返还房款34万元。

被告楼某辩称：双方签订的合同合法有效，刘某甲贷款不成的原因是因为他自己不想买房，并到银行无理取闹所导致的，本人不存在任何责任，刘某甲、王某、刘某乙作为违约方无权要求解除合同，也无权要求返还房款34万元。

反诉原告楼某诉称：双方签订的《上海市房地产买卖合同》是合同有效的，双方应当按合同约定履行。刘某甲、王某、刘某乙在支付了房款34万元后，未如期支付余款69.8万元，造成本人在资金安排运作上的重大损失。故诉至法院，要求继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，刘某甲、王某、刘某乙付清房款69.8万元，按日万分之五的标准支付从2008年6月15日至判决生效之日止的逾期未付款的滞纳金，并按合同补充条款第七条规定支付违约金4万元。

反诉被告刘某甲、王某、刘某乙辩称：我们因贷款不成无力支付剩余房款69.8万元，合同已无法继续履行，只能终止合同。根据《房地产代理合同》约定，贷款不批，不作为违约，因双方都不违约，我们不需要支付滞纳金。从《上海市房地产买卖合同》补充条款第七条规定的内容看，是一方不买房或者一方不卖房才适用的条款，如楼某坚持要求继续履行合同，就不适用该条款。

经审理查明：刘某甲与王某系夫妻关系，刘某乙系双方之子。2008年5月5日，刘某甲（买入方）与楼某（出售方）的代理人林翠媚及某房产（居间方）签订了《房地产代理合同》，约定由刘某甲购买楼某所有的上海市杨浦区X路某室房屋，房价为103.8万元，签订本协议时，买入方支付定金2万元，交易时应付房款71.8万元，售房尾款30万元在付清水电费用，迁出户口全部结清，买入方如贷款，不批，买入方不作为违约。同日，刘某甲支付了定金2万元。嗣后，楼某（甲方）与刘某甲、王某、刘某乙（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价为103.8万元，甲方于2008年6月30日前腾出该房屋，双方确认在2008年6月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；补充条款第二条约定，2008年5月5日，乙方支付甲方购房定金2万元，2008年5月30日前，乙方支付甲方首付款32万元，2008年6月15日前，交易当天，乙方支付甲方购房款39.8万元，2008年6月30日前，交房当天，乙方公积金贷款放贷后应立即划入甲方帐户内；第七条约定，甲方二方不得违约，诺一方违约，则违约方按定金的双倍，赔偿守约方4万元。2008年5月13日，刘某甲、王某、刘某乙支付了首付款32万元，楼某出具了34万元的收条，声明原2万元定金收条作废。嗣后，刘某甲向上海银行股份有限公司福民支行申请贷款，未获批准。刘某甲、王某、刘某乙未支付剩余房款。

本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。刘某甲、王某、刘某乙应当按约支付房款，现其以贷款不成，无力支付剩余房款为由，要求解除买卖合同，因楼某不存在违约行为，坚决要求继续履行合同，而刘某甲、王某、刘某乙贷款不成也非楼某的原因所致，其作为房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案，其也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务，故其要求解除合同，返还房款34万元，于法无据，本院不予支持。楼某要求继续履行合同，本院予以支持。刘某甲、王某、刘某乙应当支付剩余房款69.8万元。因刘某甲、王某、刘某乙未按约定支付房款，每逾期一日，应按逾期未付款的0.05%支付违约金，但楼某计算的时间及数额有误，本院予以调整，应从2008年6月16日起算，至2008年6月30日逾期未付款的数额为39.8万元，此后的逾期未付款数额为69.8万元。就楼某要求违约金4万元的诉讼请求一节，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定，如一方违约，违约方按定金的双倍赔偿守约方，刘某甲、王某、刘某乙认为这一条款是一方不买房或者一方不卖房才适用的，如楼某坚持要求继续履行合同，就不适用该条款，本院认为从这一条款内容看，其解释符合常理，予以采信，且楼某已主张了逾期未付款的违约金，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙要求解除与被告（反诉原告）楼某签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；

二、原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙要求被告（反诉原告）楼某返还房款人民币34万元的诉讼请求，不予支持；

三、原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙与被告（反诉原告）楼某签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

四、原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）楼某房款人民币69.8万元；

五、原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）楼某2008年6月16日至2008年6月30日的逾期未付款违约金人民币2985元；

六、原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙应于本判决生效之日起十日内按每日人民币349元的标准支付被告（反诉原告）楼某自2008年7月1日起至本判决生效之日止的逾期未付款违约金；

七、被告（反诉原告）楼某要求原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙支付违约金人民币4万元的诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币6400元，减半收取计人民币3200元，由原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙负担；诉讼保全费人民币2220元，由原告（反诉被告）刘某甲负担；反诉受理费人民币5689元，由原告（反诉被告）刘某甲、王某、刘某乙负担人民币5289元，被告(反诉原告)楼某负担人民币400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员杨奕

书记员施怡