上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2009）奉民一(民)初字第X号
原告xx公司，住所地上海市奉贤区X镇X路X号。
法定代表人黄xx，董事长。
委托代理人杜xx，xx律师事务所律师。
被告盛xx，男，X年X月X日生，汉族，住浙江省浦江县X乡X村X-X号。
委托代理人章xx，xx律师事务所律师。
原告xx公司诉被告盛xx商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年9月1日受理后，被告在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议。2009年11月9日，本院作出裁定驳回被告管辖权异议，被告随即提起上诉。2009年12月10日，上海市第一中级人民法院维持本院作出的裁定。2010年1月22日，本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜xx、被告委托代理人章xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告xx公司诉称，2009年2月13日，被告向原告购买海马路X弄《棕榈滩商品房二期（1）》X号房屋，并签订了《上海市商品房预售合同》。合同附件一注一约定：被告应当在2009年3月30日前付清全部房款；合同第七条约定，被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按照逾期未付款额的日万分之三计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权选择下列第壹种方案追究被告责任，即原告有权单方解除本合同，被告应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的3%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金，剩余房款退还给被告。如已支付房价款不足赔偿的，原告有权追索。
合同签订后，被告未向原告支付任何房款。为此，原告于2009年7月24日致函要求被告支付房款，但是被告置之不理。2009年7月28日，原告致律师函与被告，要求其支付违约金和赔偿金，并告知其因违约产生的法律后果，但是被告仍不予理睬。
原告认为，被告逾期未付款超过了合同约定的30天期限，其行为已经构成违约，为维护自己的合法权益，故提起诉讼，其诉讼请求为：1、判令解除原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告支付解除合同违约金1,065,936元；3、判令被告支付逾期付款违约金319,780.80元；4、诉讼费由被告承担。
原告对其诉称的事实提供了如下证据材料：
1、《上海市商品房预售合同》一份，旨在证明原、被告存在购房的合同关系，合同对房款总额、支付期限以及违约责任等作出了明确约定；
2、付款通知及挂号信函收据一份，旨在证明原告于2009年7月24日向被告发出催款通知，要求其按照合同约定支付房屋价款的事实；
3、律师函及特快专递详情单一份，旨在证明原告于2009年7月致函给被告，并向被告主张两项违约金请求。
被告盛xx辩称，首先合同第31条约定有自公证处公证之日起生效，而实际双方没有至公证处公证，约定的生效条件没有成就，因合同没有生效故双方无需履行合同条款，当然不存在违约金请求；其次，双方签订的合同不真实有效，实际是借此合同向金融机构进行融资，之后被告考虑风险问题故未要求公证；第三，按照商品房买卖的交易习惯，房屋买受人通常在签署合同之时交付一定的预付款或者定金，实际被告并没有支付任何款项；第四，原告请求中既有解约违约金又有逾期付款违约金，两者显然是不能并用的。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称的事实未向本院提供证据材料，对原告证据的质证意见为：证据1虽系真实，但是签署合同目的不合法，实际是为了融资，且合同没有生效；对证据2、3无异议。
鉴于被告对原告证据本身的真实性无异议，本院认为该证据与本案争议具有关联，对原告上述证据均予以采纳。
据此，本院确认如下事实：
2009年2月13日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定由被告向原告购买海马路X弄《棕榈滩商品房二期（1）》X号房屋，面积为799.16平方米，单价为36,352.77元，房屋总价为35,531,200元。合同附件一约定，被告应当在2009年3月30日前付清全部房款；合同第七条约定，被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权选择下列第壹种方案追究被告责任，即原告有权单方解除本合同，被告应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的3%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金，剩余房款退还给被告。如已支付房价款不足赔偿的，原告有权追索；第31条约定，本合同自双方签字//公证处公证之日起生效。
上述合同签订后，被告没有支付房款。2009年7月24日，原告向被告发出《付款通知书》，要求被告于2009年8月5日之前支付相应款项。2009年7月28日，原告致《律师函》与被告，告知其因违约产生的法律后果，要求被告支付违约金和赔偿金。2009年9月1日，原告向本院提起诉讼。
审理中，当事人主要争议为涉案预售合同是否生效，签署合同的真实目的，以及涉案合同中违约条款的处理。原告认为，合同第31条“签字//公证处公证”是选择性的表述，只有涉及外籍人士才需公证处公证，而因被告非外籍人士故已经将公证的选项剔除，符号“//”即为剔除的意思，涉案合同经双方签字且经预告登记备案，已经发生法律效力；双方之间签订合同即为了房屋买卖，不存在融资贷款的事实。原告两次致函给被告催讨房款，而被告从未提出任何异议；原告未要求被告首付房款是基于对被告综合实力的信任，相信被告会自觉履行承诺，合同中约定部分房款是用贷款支付，被告辩解无事实依据。被告则认为，签订合同目的只是为了融资贷款，从被告没有首付行为的事实中可以推断出当事人之间的该真实意思；合同第31条表述是并存条款，应理解为需同时具备两个条件即签字和公证条件才生效，由于未经公证故涉案合同尚未生效；原告提出的是解除合同的请求，当然不能将逾期付款违约金同时主张。
关于涉案合同是否生效的争议，本院认为，一般商品房预售合同经双方当事人签字即可生效，而涉及外籍主体时需经公证部门公证才生效，公证行为并非合同生效的必备条款，而实际上涉案合同经房地部门预告登记，结合合同第31条的表述，符号“//”应理解为剔除该选项，对该项争议本院采信原告意见，认为涉案合同已经生效。
关于涉案合同签署的目的争议，本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原告对其主张已经提供了合同、催款通知、律师函，该事实经质证后基本确立，而被告称签署合同目的是为融资的抗辩，其未能就该抗辩事实进行举证。虽然，双方在签署预售合同时被告没有支付首付款或定金，但是并不能推导出因没有上述行为就无需履行该合同或者实际是融资贷款的事实，结合被告在收到原告催款通知、律师函后未提出异议的事实，本院同样采纳原告观点，对被告的辩解不予采信。
关于对违约金处理的争议，本院认为，合同第七条约定的违约条款涉及两个方面，一方面是当事人逾期付款情况下产生的违约责任，该情形在合同继续履行状态之下发生，而另一方面是合同解除情形下的违约约定。现原告请求解除双方之间的合同，当然不能同时主张合同继续履行状态下的违约请求，该两种请求不能并用。对该争议本院采纳被告观点，对原告主张逾期付款违约金的请求不予支持。
综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系出自双方真实的意思表示，且并不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，当事人需恪守。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案中，在原告多次进行催告之后，被告仍未能履行主要债务，其行为已经构成根本违约，原告有权依法行使合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告间权利义务因合同解除而终止，但是不影响合同中结算和清算条款的效力。原告按照合同约定主张解除合同的违约金，于法不悖，本院予以支持；而原告主张逾期付款违约金的请求，如上本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告盛xx于本判决生效后十日内支付原告上xx公司解除合同违约金人民币1,065,936元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17,271元，由原告负担3,986元，被告负担13,285元。财产保全费人民币5,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长倪黎明
代理审判员夏丹凤
代理审判员方煜
二0一0年一月二十二日
书记员韩妍艳
审判长倪黎明
审判员方煜
代理审判员夏丹凤
书记员韩妍艳
