上诉人（原审原告）千某，男，X年X月X日出生。

上诉人（原审被告）邓某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人邓某乙，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）苑某某，女，X年X月X日出生。

上诉人千某、邓某甲因与被上诉人苑某某租赁合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2008）获民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2006年3月7日，邓某甲和获嘉百盛装饰设计中心签订了房屋租赁合同，约定邓某甲将位于获嘉县南干道东段路南营业楼一楼租给获嘉百盛装饰设计中心使用，租期为五年，租赁费每年1.5万元，并约定了百盛装饰设计中心应在合同生效前缴纳保证金2000元，如有违约，保证金不予返还等内容。获嘉百盛装饰设计中心的负责人为苑某某，由千某和苑某某负责经营。2008年3月7日，苑某某、千某向邓某甲支付了当年租金x元，2008年6月7日支付二楼租金5000元。2008年9月，千某将房屋转租郭涛经营饭店，与邓某甲发生矛盾。2008年9月22日，邓某甲向千某送达《解除合同通知书》，千某拒收，邓某甲将该《解除合同通知书》留置千某处，并由获嘉县公证处对该行为进行公证。2008年12月6日，苑某某和邓某甲签订协议，约定该房屋的出租事宜由邓某甲负责。庭审中，双方均认可涉案房屋已于2009年2月17日出租给太平人寿保险有限公司新乡中心支公司使用，租赁费为每年4.2万元(含房屋租赁税)。千某、苑某某于2008年9月27日提起诉讼，要求确认2008年9月23日的解除合同通知无效，继续履行合同；2009年9月28日，变更为要求确认2009年9月23日的解除合同通知无效，继续履行合同，如法院认为租赁合同不应继续履行时，则要求邓某甲支付装修费等各项损失共计x元整。

原审法院认为：苑某某系获嘉百盛设计中心的负责人，千某系该设计中心的实际经营者，千某和邓某甲签订的房屋租赁合同系有效合同。千某(与苑某某系夫妻关系)将该租赁房屋转租给案外人郭涛，视为苑某某和千某的共同意思表示，邓某甲请求解除合同，应予准许。苑某某与邓某甲于2008年12月6日签订协议，是双方真实意思表示，苑某某称该协议是在受欺骗情况下所签，没有相应的证据证明，也不符合常理，该解除协议系有效协议，视为原租赁合同于2008年12月6解除。邓某甲于2008年9月22日向千某送达的解除通知书，因其不符合法律规定，不予认定。承租人擅自转租，主观上存在过错，应承担相应的民事责任，但邓某甲未通过合法的手段来维护自己的权利，其也存在过错，也应承担相应的民事责任。千某要求邓某甲退还保证金2000元，应予支持。涉案房屋一楼的租金为每年x元（每年的3月7日交纳），二楼为5000元(2008年6月7日缴纳)，合同于2008年12月6日解除，故邓某甲应返还租金x元(x元／年÷365天×164天+5000元／年÷365天×271天)。千某、苑某某要求邓某甲支付装修该租赁房屋的费用x元及损失x元，因未提供相应的证据，对其该项请求不予支持。邓某甲自认品茶根雕一套(包含有四个木墩)、花灯十四个在其处存放，故邓某甲应将上述物品返还。原审法院依据《中华人民之和国民法通则》第三十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认千某和苑某某与邓某甲于2006年3月7日签订的房屋租赁合同于2008年12月6日解除。二、邓某甲于本判决书生效后五日内返还千某和苑某某保证金2000元整。三、邓某甲于本判决书生效后五日内返还千某和苑某某剩余的房租x元。四、邓某甲于本判决书生效后五日内返还千某和苑某某品茶根雕一套(包含四个木墩)、十四个花灯。五、驳回千某、苑某某的其他诉讼请求。案件受理费1400元，邮寄费72元，共计1472元，由千某、苑某某承担1167元，邓某甲承担305元。

千某上诉称：1、千某与苑某某非合伙关系，千某系获嘉县百盛装饰设计中心的实际经营者，苑某某只是受雇于千某，原审认定二人系合伙关系错误；2、原审认定转租事实，证据不足，判决解除合同错误；3、原审对千某的损失不予支持错误。请求撤销原判，确认2008年9月23日解除合同通知无效或判令邓某甲赔偿损失x元。

邓某甲上诉称：千某、苑某某擅自将涉案房屋转租于他人经营饭店，邓某甲多次劝阻无效，才通知其解除合同。邓某甲没有任何过错，原审判决邓某甲返还违约金2000元并退还房租x元，明显不当。请求撤销原判，依法改判。

苑某某答辩称：同意千某的上诉理由。

二审经审理查明：邓某甲于2008年9月23日向千某送达解除合同通知书，该事实由获嘉县公证处予以公证。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：苑某某系获嘉县百盛装饰设计中心的登记业主。苑某某在原审时陈述“苑某某负责往工地送货及买东西、账目由千某管理，千某与千某没有分家”，千某的代理人千某喜亦称“千某与千某没有分家”，苑某某、千某喜的陈述可以证明获嘉县百盛装饰设计中心由千某、苑某某（千某）共同经营，千某称其与苑某某之间系雇佣关系，证据不足，本院不予支持。关于转租的事实，次承租人郭涛的证言、获嘉县X镇X村民委员会出具的证明材料均指向了该事实，虽是千某将涉案租赁物转租于次承租人，但因获嘉县百盛装饰设计中心系千某、苑某某（千某）家庭共同经营，千某的转租行为产生的法律后果应由共同经营者承担。千某、苑某某擅自转租租赁物，邓某甲可以解除合同。在这种情况下，邓某甲享有单方解除权，并且邓某甲依法定程序送达了解除合同通知，该通知到达千某、苑某某即产生合同解除的法律效果，千某、苑某某要求继续履行合同，本院不予支持。涉案租赁合同于2008年9月23日解除，但千某、苑某某在合同解除后仍占有租赁物，故在租赁物返还之前的占有使用费仍应由千某、苑某某承担。邓某甲于2009年2月17日将涉案房屋另行出租，并将千某、苑某某的物品搬出，故千某、苑某某已支付的2009年2月18日之后的租金，邓某甲应予以返还，应返还的租金数额共计2191.78元（x元/年÷365天×17天＋5000元/年÷365天×109天）。因千某、苑某某违约导致合同解除，依据合同第五条的约定，千某、苑某某支付的2000元保证金将不予返还，原审判决邓某甲返还该保证金不当，应予纠正。关于合同解除时装饰装修物的处理问题，双方在合同第四条已有约定，应从其约定，千某、苑某某要求赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持河南省获嘉县人民法院（2008）获民初字第X号民事判决第四项、第五项；

二、撤销河南省获嘉县人民法院（2008）获民初字第X号民事判决第一项、第二项；

三、邓某甲与千某、苑某某签订的房屋租赁合同于2008年9月23日解除；

四、变更河南省获嘉县人民法院（2008）获民初字第X号民事判决第三项为：邓某甲于本判决送达后五日内向千某、苑某某返还租金2191.78元。

一审案件受理费1400元，由千某、苑某某负担1300元，邓某甲负担100元；二审案件受理费850元，由千某、苑某某负担800元，邓某甲负担50元。

本判决为终审判决。

审判长杜伟强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二○一○年十月四日

书记员刘志飞