上诉人（原审原告）陈某某，男，X年X月X日生，汉族，现住（略）。

委托代理人韩某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略），系原告陈某某之妻。

委托代理人郭水林，河南华威律师事务所律师。

上诉人（原审被告）武某某，男，X年X月X日生，现住（略）。

委托代理人王海泉，荥阳市法律援助中心律师。

上诉人陈某某、武某某因租赁合同纠纷一案，均不服郑州市X街区人民法院（2009）上民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某某的委托代理人韩某某、郭水林，被上诉人武某某委托代理人王海泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：陈某某与武某某系朋友关系，1998年10月29日，武某某将其承租的上街区X村X村民组的1.5亩土地，转租给陈某某，双方经武某村X村民组认可，签订土地租赁合同一份，约定每年租金1000元，租赁期限自1998年11月至2013年，合同期满后土地归武某某，房产和经营财产归陈某某。合同签订后，陈某某在租赁的土地上建造两层楼房共计24间、厂房两座共计13间、石棉瓦房6间及其他附属设施。

2007年10月，上街区政府因规划修建秀山路，将陈某某建造的两层楼东半部12间及部分厂房拆除，共支付补偿款x元，经法院一、二审判决确认，其中陈某某获得x元补偿款，武某某领取x元补偿款。

陈某某建造的两层楼西半部12间及石棉瓦房6间，自2004年5月至2009年原告起诉时，一直由被告武某某占有经营洗浴生意，2006年5月，武某某将该洗浴场所在上街区工商局注册为“郑州市X街区火车站怀增洗浴”，期间武某某曾于2006年初以前支付给陈某某使用费3900元。

另查明，陈某某建造的部分房屋被拆迁之前，对外租赁时，每间楼房的出租价格根据书面约定，平均每间每月不低于100元。但双方之间就武某某占用的12间楼房及6间石棉瓦房未签订租赁合同。2009年6月1日，原告向被告邮寄解除租赁合同通知书一份。

原审法院认为：武某某在没有明确证据证明系无偿使用陈某某所建房屋的情况下，在该房屋内从事营利活动，并经陈某某认可，且武某某曾向陈某某支付3900元房屋使用费，足以证明双方之间已经形成了事实上的房屋租赁关系。根据合同法的相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式签订租赁合同，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应在合理期限之前通知承租人。本案中，双方之间的事实租赁关系属不定期租赁行为，武某某在使用租赁物期间，长期不向陈某某支付租金，陈某某主张解除租赁关系的请求，应予支持。

由于双方对租金额的数额约定不明确，参照陈某某在同一时期出租同类房屋的价格每间每月不低于100元的标准，并根据陈某某主张12间楼房及六间石棉瓦房每年租金共计x元的请求，折合计算每间楼房每月平均租金约70元，陈某某主张的标准，予以采信。

延迟或拒付租金的诉讼时效期间为一年，而在本案诉讼过程中武某某仍然拒付租金，且陈某某直到2009年6月1日才向武某某主张租金，故陈某某主张2009年5月前一年的租金予以支持。超过诉讼时效部分的租金，不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，该院判决：一、解除原告陈某某与被告武某某之间的房屋租赁关系；二、被告武某某应于判决生效后十日内支付原告陈某某自2008年5月自2009年5月一年的租金酌定x元；三、被告武某某应于判决生效后六十日内从涉案的两层楼房和石棉瓦棚内全部迁出，并将该房屋返还给原告陈某某；四、原告陈某某的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定期间履行付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元,原告陈某某负担743元，被告武某某负担210元。

陈某某不服原审判决，向本院上诉称：武某某一直占用我建造的房屋。我多次向对方索要租金，并没有丧失对拖欠租金的诉讼权和胜诉权；我曾于2007年11月向原审法院提起诉讼，2006年11月至对方实际退房期间的租金应获得支持；原审判决对方付至2009年5月的租金明显不当，对方没有权利在2009年5月之后免费使用我的房屋。

武某某上诉称：双方系朋友关系，我向陈某某转租土地系无盈利转租，所以在该案的房屋使用过程中，双方商定为无偿使用，使用期限与双方签订的土地转租合同使用期相同。我向陈某某支付的3900元，是因陈某某生活困难帮助陈某某的行为。请求撤销原判，驳回陈某某的诉讼请求。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：综合本案案情，武某某没有确凿证据证明其属无偿使用陈某某所建房屋，且武某某曾向陈某某支付3900元房屋使用费，足以证明双方之间已经形成事实上的房屋租赁关系。原审判决认定清楚，适用法律正确，实体处理适当。武某某、陈某某双方的上诉请求均证据不力，本院均不予支持。原审判决认定清楚，适用法律正确，据实处理比较妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费九百五十三元，由陈某某、武某某各负担476.5元。

本判决为终审判决。

审判长张建军

审判员宁宇

审判员王怡

二0一0年四月一日

书记员陈某辉