申请再审人（一审被告、二审上诉人）：安阳市永昌实业有限责任公司。
法定代表人：栗某某，该公司董事长。
委托代理人：杨某某。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人：刘某，女，X年X月X日出生。
委托代理人：陈某某。
申请再审人安阳市永昌实业有限责任公司（简称永昌公司）因与被申请人朱某某租赁合同纠纷一案，不服安阳市中级人民法院（2007）安民再终字第X号民事判决，向本院申请再审。本院于2009年7月24日作出（2008）豫法民再申字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人永昌公司的法定代表人栗某某、委托代理人杨某某、被申请人朱某某及委托代理人刘某、陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2002年9月29日，一审原告朱某某起诉至河南省安阳市文峰区人民法院称，我于1998年6月29日，2000年8月7日及2000年8月15日分三次共向永昌公司交纳租房预交款9万元。当时双方约定，永昌公司临街房建好后该款可用于抵偿租金，但此后永昌实业迟迟不予交房。至2001年初，朱某某对欲租房屋又进行了装修，投入装修资金x.80元。后经双方多次协商，仍未达成房屋租赁协议，未能建立起房屋租赁合同关系。现要求永昌公司立即退还租房预交款9万元及利息并承担装修款x.80元。
永昌公司辩称，朱某某、永昌公司双方已建立租赁关系，我方门面房建好后即将房屋交付朱某某使用，我方已实际履行了合同义务，朱某某因其自身原因未能营业与我方无关。直至2002年5月份，朱某某才将房屋钥匙还给我方。因此，朱某某要求退还租房款9万元没有道理；同时，朱某某为了其经营需要而对所租房屋进行了装修，费用应由朱某某自行负担，请求法院驳回朱某某的诉讼请求。
安阳市文峰区人民法院一审查明：1998年期间，朱某某经与永昌公司协商，欲租赁永昌公司位于安阳市X路X街门面房三间，当时因该门面房尚在建设之中，双方约定每间门面房先预交房租3万元，待实际承租后该款可抵顶房租费；随后朱某某于1998年6月29日以招商款的名义向永昌公司交纳预付租房款4万元，2000年8月7日朱某某交纳预付款2万元，2000年8月15日朱某某交纳预付款3万元，上述三次朱某某共交纳预付款9万元，2000年12月底，朱某某委托安阳市X路东方装饰工程部对该三间门面房进行了装修，共计支付工程款x.80元，但朱某某、永昌公司双方未就具体租房事宜达成书面协议，朱某某要求永昌公司退还预交租金9万元及装修款x.80元，永昌公司称该三间门面房已实际交付朱某某使用，至2002年5月份朱某某才交还房屋，不同意退还朱某某租金，永昌公司同时提供2002年5月11日其与张文新所签租赁合同书一份，朱某某对此不予认可；对朱某某装修费用，永昌公司也不同意支付；上述事实，有朱某某、永昌公司当庭陈某提供的证据予以证明。
安阳市文峰区人民法院一审认为：1998年6月，朱某某与永昌公司达成房屋租赁意向，朱某某欲租赁永昌公司正在建设之中的三间临街门面房，并以招商款的名义向永昌公司交纳4万元。2000年8月，该门面房建成后，朱某某又按照永昌公司的要求即“每间门面房预交房租3万元”向永昌公司交纳现金5万元。上述三次朱某某共缴纳预付房租款9万元。随后，朱某某于2000年年底又对该三间门面房进行了装修，但此后朱某某、永昌公司双方未就租赁期限、租金及其支付期限和方式等主要内容达成正式的书面协议，由此造成了本案纠纷的发生。朱某某向永昌公司交纳9万元预付款的行为，仅仅证明朱某某、永昌公司双方有对临街门面房进行租赁的意向，租赁关系的成立需要双方对租赁期限、租金计算、支付方式和期限等重要内容达成真实一致的意思表示，并以合同书的形式予以确定；本案中双方就此均未能达成一致意见，因此双方租赁关系不成立。同时永昌公司作为出租方，未能就双方租赁事宜尽快与朱某某协商，并妥善解决，永昌公司具有过错，应承担相应的缔约过失责任。庭审中永昌公司称，合同成立并已将房屋交付朱某某使用，但未能提供有力证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”永昌公司仅提供2002年5月11日其与张文新所签租赁合同，该证据并不能证实朱某某与永昌公司之间合同履行情况，永昌公司对此应承担举证不能的法律后果。现朱某某要求永昌公司退还预交款9万元及利息的诉请合理合法，予以支持。关于门面房装修问题，朱某某未能与永昌公司达成租赁协议的情况下冒然对欲租房屋进行了装修，永昌公司也不予认可，朱某某对此具有过错，现朱某某要求永昌公司承担装修款x.80元的请求缺乏法律依据，不予支持。综上所述，永昌公司、朱某某之间租赁关系不成立，永昌公司应退还朱某某预交租房款9万元及利息。安阳市文峰区人民法院于2002年12月8日作出（2002）文经金初字第X号民事判决：一、朱某某、永昌公司之间的租赁关系不成立；二、限永昌公司于判决生效后十日返还朱某某预付房租款9万元，并从2000年8月16日起至判决书限定还款期满之日止按同期人民银行贷款利率支付朱某某利息，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回朱某某的其他诉讼请求。案件受理费3650元，朱某某负担650元，永昌公司负担3000元。
永昌公司不服，向安阳市中级人民法院提起上诉称，租房协议已事实上履行，朱某某不仅交齐预付房租，而且占有使用该三间门面房长达21个月之久，直至2002年4月才将门面房钥匙交我公司，按我公司临街营业房出租房价为每月每平方米30元计，该三间门面房计103，月租金为3270元，20个月（扣去一个月装修期）共计x元，应从x元预付款中扣除，实际应返还余下的房租为x元，请求二审撤销原判，判令双方租赁关系成立，朱某某应付租赁费。朱某某答辩称：1、双方未建立房屋租赁关系。2、未使用永昌公司房屋，不存在缴纳租赁费的事实。请求维持原判。
安阳市中级人民法院二审查明：朱某某租赁永昌公司临街三间门面房，计103，月租金为3270元。2002年4月，朱某某将租赁房的钥匙交还给永昌公司。其它事实与一审认定事实基本相同。
安阳市中级人民法院二审认为：永昌公司与朱某某双方虽未签订书面房屋租赁合同，但口头协议已实际履行，朱某某于2000年8月7日前累计预付永昌公司房屋租赁费x元，永昌公司同时将临街X平方米三间门面房的使用权，转移给承租人朱某某，朱某某于2001年元月将门面房进行全部装修。从朱某某对三间门面房装修的行为看，也已证明永昌公司房屋实际交付。在形成的不定期租赁关系中，双方当事人行使权利、履行义务，应当遵守诚实信用原则，朱某某控制租赁房，长期占有，不交纳房屋租赁费显失公平。永昌公司收取房屋租赁费的行为合情、合理、合法，但对朱某某退房后已多交房租费应予返还。朱某某以未签订房屋租赁合同、租赁关系不成立为由，请求永昌公司全部返还租赁费缺乏法律依据。朱某某应交纳实际占有临街三间门面房期间（从装修之日至2002年4月）的费用。参照相邻同等房屋和口头约定房费标准交纳。综上，永昌公司的上诉理由成立，予以支持。原审认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。安阳市中级人民法院于2003年4月10日作出（2003）安民三终字第X号民事判决：一、维持安阳市文峰区人民法院（2002）文经金初字第X号民事判决第三项。二、撤销安阳市文峰区人民法院（2002）文经金初字第X号民事判决第一、二项。三、限永昌公司于该判决生效后十日内返还朱某某房租款x元。一、二审案件受理费各3650元，永昌公司各负担1425元，朱某某各负担2225元。
朱某某不服，向安阳市中级人民法院申请再审称，1、双方未签订房屋租赁合同，租赁关系不成立，二审认定双方存在事实上的租赁关系是违背客观事实的，应改判永昌公司返还房租款x元。2、永昌公司租赁给他人房屋时将全部设施等一并租赁，即其已将全部房产以现状一并接收并租赁，应视为其认可了朱某某出资建设的装修行为，所以装修费x.80元应由永昌公司返还。一、二审判决驳回显属不当。永昌公司同意二审判决，要求维持。
安阳市中级人民法院再审查明事实与一、二审一致。
安阳市中级人民法院再审认为：双方租赁关系是否成立，永昌公司是否应返还房租款x元，是否应退还装修费x.80元是本案双方争执的焦点。双方虽未签订书面房屋租赁合同，但朱某某于2000年8月7日前累计预付永昌公司房租款x元，永昌公司同时将临街X平方米三间门面房的使用权转移给承租人朱某某，朱某某于2001年元月将门面房进行全部装修。从朱某某交款，永昌公司将门面房承租给朱某某，朱某某对承租房屋装修的行为看，双方形成了不定期的租赁关系。朱某某应参照相邻同等房屋和口头约定房费标准，交纳实际承租期间（从装修之日2001年元月至2002年4月，共计16个月，每月3270元，共计3270×16=x元）的房租款x元，剩余房租款x元，永昌公司应返还朱某某，并从最后一次（即2000年8月15日）交付房租之次日起即从2000年8月16日起至判决书限定还款期满之日止按同期人民银行贷款利率支付朱某某利息，逾期加倍支付迟延期间的债务利息。永昌公司将朱某某装修过的三间门面房又对外租赁，其作为受益人应退还朱某某装修费x.80元。朱某某申请再审理由部分有理，予以支持，部分无理，不予支持。原判认定事实清楚，证据充分，程序合法。对装修费未作处理属适用法律错误，安阳市中级人民法院于2008年7月3日作出（2007）安民再终字第X号民事判决：一、维持安阳市中级人民法院（2003）安民三终字第X号民事判决第一、二项即：（一）、维持安阳市文峰区人民法院（2002）文经金初字第X号判决第三项。（二）、撤销安阳市文峰区人民法院（2002）文经金初字第X号民事判决第一、二项。二、变更安阳市中级人民法院（2003）安民三终字第X号民事判决第三项为：永昌公司于判决生效后十日内返还朱某某房租款x元，并从2000年8月16日起至判决书限定还款期满之日止按同期人民银行贷款利率支付朱某某利息，逾期加倍支付迟延期间的债务利息。三、永昌公司退还朱某某装修费x.80元。一、二审案件受理费各3650元，永昌公司承担各2190元，朱某某承担各1460元。
申请再审人永昌公司不服，向本院申请再审称：一、原再审判决认定朱某某装修费用为x.80元，缺乏有效证据证明，其提交的证据不符合证据的合法性要求，并没有书面装修合同予以印证。二、原再审判决超出诉讼请求。本案一审判决明确认定朱某某在未经永昌公司认可的情况下冒然装修，对此具有过错，并据此判决驳回了朱某某要求退还x.80元的诉讼请求，朱某某对此并未提出上诉，在二审中也未提及退还装修费的问题，对该问题不应作为原再审法院再审审查的范围。但二审法院在再审中，判决永昌公司退还朱某某装修费x.80元，超出了当事人的诉讼请求。三、依据《合同法》的规定，承租人对租赁物进行改善或增设他物时，应经出租人同意。本案中，朱某某对租赁房屋进行装修并未征得永昌公司的同意。即使朱某某装修经永昌公司同意，依据双方就租赁物返还时装修的附属物的约定，应首先考虑拆除，不能拆除的，也应折价归永昌公司，而不能按原价计算。原再审判决以永昌公司作为受益人应退还装修费为由，判决永昌公司退还朱某某x.80元属适用法律错误。原再审判决永昌公司支付朱某某返还房租款的利息不当。被申请人朱某某答辩称：在原审中，朱某某已提交了装修费用的相关证据，且在原一、二审中均提出了装修费用的问题，原审判决并未超出诉讼请求。双方之间从未签订过装修合同，原审中，永昌公司也认可在交付的x元中有x元为招商款。在交房前，是永昌公司催促朱某某进行装修的。房屋装修后，永昌公司是真正的受益人，永昌公司应支付装修费用。对返还房款的利息，永昌公司应当予以支付。综上，应驳回永昌公司的申请再审请求。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同。
本院再审认为：1998年，朱某某为租用永昌公司位于安阳市X路中段的三间临街门面房（当时该门面房尚在建设中），与永昌公司进行了协商，双方口头约定：每间门面房朱某某先预交房租x元，待实际承租后该款可抵顶房租费。随后朱某某分别于1998年6月29日、2000年8月7日、2008年8月15日以招商款的名义交纳预付房租款共计x万元。但由于永昌公司一方的原因，该门面房迟迟未能交付，直至2000年12月底，朱某某才对该三间门面房进行装修，至2001年1月才装修完毕，该三间门面房才真正投入使用。本院认为，本案双方当事人所作约定是一份附条件的房屋租赁合同，双方虽然未签订书面房屋租赁协议，但从朱某某预先交纳房租及朱某某装修房屋的情况看，双方租赁关系已成立。永昌公司未能及时交付该出租房屋，致使朱某某不能及时使用该房，永昌公司对形成本案纠纷负有过错。由于朱某某于2001年1月才装修完毕，其实际承租期限应从该时间开始计算，直至2002年5月永昌公司与他人签订房屋租赁合同止，中间共计16个月，期间朱某某应支付房租款x元，剩余房租款x元，永昌实业应予返还，安阳市中级人民法院关于应退还房款数额的认定是正确的。关于永昌公司在占有应退房款期间所滋生的利息，是法定所生利息，永昌公司应予返还。原再审判决对此予以支持是正确的。永昌公司关于原再审判决永昌公司支付朱某某退还房款利息不当的申请理由不能成立，本院不予支持。从本案查明事实看，朱某某对租赁房房屋进行装修，应该认定是经永昌公司同意的，否则，朱某某不可能对房屋顺利进行装修。朱某某装修房屋共计花费x.80元，其提供有安阳市东方装饰工程部的装修费收据，对该收据应予采信。永昌公司关于原再审判决支持装修费用缺乏证据的申请理由不能成立，本院不予支持。由于双方未签订书面房屋租赁合同，对于解除合同时附属物的归属并未作出约定。永昌公司称关于附属物的归属有约定，缺乏证据支持，该申请再审理由不能成立，本院不予支持。永昌公司将该租赁房屋租赁于他人，属受益人。原再审判决对此予以认定，判决永昌公司支付该装修费用并无不当。本案一审时朱某某提出有关于返还装修费用的诉讼请求，二审时虽未上诉但并未放弃该请求，再审对此作出判决不超过诉讼请求。永昌公司关于原再审判决退还x.80元超诉讼请求、应拆除或折价返还、适用法律错误的申请理由不能成立，本院不予支持。综上，安阳市中级人民法院再审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
维持安阳市中级人民法院（2007）安民再终字第X号民事判决书。
本判决为终审判决。
审判长苏勉
审判员牛建华
代理审判员胡义立
二○一○年三月八日
书记员吕存辉
