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程某某诉张某某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
当事人:   法官:   文号:太康县人民法院

原告程某某,女,汉族,X年X月X日出生,住(略)。

委托代理人李金礼,河南阳夏律师事务所律师。

被告张某某,男,汉族,60岁,住(略)。

委托代理人王某某,女,汉族,58岁,住(略),系被告之妻。

委托代理人蒋晖,河南豫太律师事务所律师。

原告程某某诉被告张某某房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人李金礼,被告的委托代理人王某某、蒋晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告程某某诉称,2008年11月,原告向被告预付购房款x元,后由于被告的原因(房屋未依法登记领取权属证书)造成原告不能再购买被告的房屋,原告要求被告退还所交纳的x元现金,被告以种种理由不予返还。请求依法判令被告返还原告现金x元,并承担本案的诉讼费。

被告辩称,一、本案争议的焦点是x元是预付款还是定金。该案的起因是房屋买卖。因原告的现金不够付房款,原告采取了约束被告的措施,以交纳定金x元来限制被告不可转让的行为。故结合本案的事实(证言、录音等),应认定为定金。二、由于原告不履行约定,并最终造成买卖不能实现,给被告造成了损失,原、被告约定房价是29万元,原来说二天之内交清房款,可在二十多天后才通知被告房子不要了,因原告的不按约定履行义务,致使被告在另行卖房时,只卖得25万元,相应减少4万元。所以原告应依合同法的规定给予被告赔偿。三、关于书面合同问题。原、被告在协商售房时,已达成书面协议,双方都已签字,因原告借口找中间人签字为由,将合同拿走。综上,请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,被告原在太康县X镇X路X路路北有房产一处欲出售。原告欲购买该处房产,双方协商价格为29万元,2008年11月21日原告交给被告x元,被告向原告出具收到条一张“收到条今收到现金叁万伍仟元整张某某08.11.X号”。后,原告以被告的房子没有房产证为由不再购买,并要被告退还预付的x元购房款,被告拒不退款。2009年3月16日,被告将该处房产以25万元的价格卖给他人。被告该处房产当时未办理房产证。

上述事实有收到条、庭审笔录在卷为证。

本院认为,根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定:“定金应当以书面的形式约定”,故定金合同属要式合同。本案中,被告不能提供证实双方签订有约定定金内容的书面合同,被告向原告出具的收条亦没有约定x元系定金,只能认定属购房预付款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定:“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,原、被告双方的购房合同(不论口头、书面)因违反法律强制性规定而属无效合同,应予解除,无效的合同自始没有法律约束力。被告应返还原告所交的预付款,故原告的诉请,本院予以支持。被告关于该款系定金及原告应赔偿损失之辩解,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款、第一百零八条,《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定,判决如下:

被告张某某应于本判决生效之日起三日内返还原告程某某现金x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费675元,由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省周口市中级人民法院。

审判长张辉

助理审判员王某西

审判员马连红

二○一○年一月二十日

书记员赵翔峰

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